Ci sono altri chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate sulla deducibilità dei canoni in un’operazione di lease back immobiliare, relativa a un fabbricato strumentale e alla sua area pertinenziale. Sono riportati nella Risposta n. 63/E del 2020 ad apposita istanza di interpello, in cui è risolto il caso di una società che in passato ha acquistato un immobile composto da un magazzino (D/8), un appartamento di servizio (A/3) e un’area pertinenziale composta da n. 5 particelle edificiali (area di manovra e deposito pertinenziale).

La società in questione per diversi anni ha utilizzato il magazzino come proprio deposito ricambi e dedotto fiscalmente l’80% delle quote di ammortamento calcolate (quantificando il valore dell’area pari al 20% del costo d’acquisto dell’immobile sulla base di quanto disposto dall’articolo 36 comma 7 del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 153 convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248). Successivamente, dopo aver effettuato una permuta con un vicino, che ha comportato la demolizione di una piccola parte del fabbricato, la società ha ceduto a una società di leasing l’intero immobile (fabbricato e area pertinenziale), conferendole il mandato a costruire, secondo le proprie indicazioni, un’officina meccanica e con l’accordo di stipulare, al termine della costruzione, un contratto di leasing avente ad oggetto il nuovo fabbricato. A fronte di tale vendita la società ha determinato e tassato la relativa plusvalenza. Tra la società istante e la società di leasing, è stato stipulato un contratto di leasing della durata di 18 anni, avente ad oggetto il fabbricato realizzato. A fronte di ciò, dunque, la società istante ha chiesto all’Amministrazione finanziaria, al fine di determinare l’importo deducibile delle quote annuali del leasing,  quale criterio utilizzare per la valorizzazione dell’area del nuovo fabbricato, oggetto del contratto di locazione finanziaria, tra quello che la quantifica pari al 20% (o 30%) del capitale finanziato e quello che la parifica al prezzo dell’area autonomamente acquistata (in questo caso dalla società di leasing). Si ricorda che il lease back è definita come un’operazione in cui un’impresa commerciale o industriale vende un bene di sua proprietà ad un imprenditore finanziario che ne paga il corrispettivo, diventandone proprietario, e contestualmente lo cede in leasing (locazione finanziaria) alla stessa società alienante, che versa periodicamente dei canoni (di leasing) per una durata temporale determinata, con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto corrispondendo alla scadenza del contratto il prezzo stabilito per il riscatto (cfr. RISPOLI G, Lease Back: Chiaroscuri applicativi fra funzione di finanziamento e garanzia, Giurisprudenza italiana 3/2012).

L’orientamento delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate richiama innanzitutto la normativa attuale, evidenziando che ai sensi del comma 7 articolo 36 del Decreto-legge n. 223 del 2006 ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20% e, per i fabbricati industriali, al 30% per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni. Al successivo comma 7-bis, è altresì stabilito che le predette disposizioni si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria.

Per l’Amministrazione finanziaria, il corrispettivo ricevuto dalla società interpellante a seguito della cessione effettuata alla società di leasing, non rappresenta il valore dell’area bensì individua il valore dell’intero complesso immobiliare. Ne consegue che, in assenza di aree autonomamente acquistate, il valore non deducibile, da attribuire alla parte della quota capitale riferibile all’area, va determinato secondo quanto previsto al citato comma 7 dell’articolo 36, ricordando che per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni.