Contratti di locazione per studenti: tutto quello che c’è da sapere

Il contratto di locazione per studenti è un particolare tipo di contratto di locazione ad uso transitorio con cui un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di uno o più studenti universitari (conduttore, comunemente detto inquilino) un immobile destinato ad abitazione e situato nel Comune sede dell’Università o in un Comune limitrofo, dietro pagamento di un corrispettivo da determinarsi secondo quanto previsto da appositi accordi territoriali. La legge prevede la durata minima e massima di tale tipologia di contratto. Affitto studenti fuori sede: le tutele del contratto

Le norme che regolano il contratto di locazione transitorio per studenti

Il contratto di locazione ad uso transitorio per studenti universitari consente alle parti di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti a canone concordato, ossia di 3 anni, previsti dalla legge 431/1998.

Infatti l’art. 5 della suddetta Legge stabilisce che: Art. 5 (Contratti di locazione di natura transitoria)

Il decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis.
È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell’articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell’articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

Contestualmente ai contratti di locazione di natura transitoria, il legislatore ha previsto la possibilità di stipulare particolare tipologia di contratti per soddisfare le esigenze abitative degli studenti che devono spostarsi dal proprio comune di residenza per motivi di studio.

Quali sono le condizioni fondamentali per sottoscrivere un contratto di locazione transitorio?

Le condizioni fondamentali alla base di un contratto di locazione ad uso transitorio per studenti sono previste dall’art. 3 del Decreto 30 dicembre 2002, ed esattamente:

lo studente ha la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’università, questa condizione deve essere evidenziata nel contratto;
Il Comune (Comune limitrofo) in cui si trova l’immobile deve essere sede di università o di corsi universitari distaccati.

Forma e contenuto del contratto di locazione per studenti

Il contratto di locazione per studenti deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato F), nonché l’accordo locale sottoscritto dalle associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini, valido nel Comune in cui si trova l’immobile. Gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto di locazione sono:

la generalità delle parti;
la descrizione e l’ubicazione dell’immobile, che deve essere in un Comune sede di ateneo o limitrofo;
l’indicazione dell’importo del canone;
le modalità di versamento;
la durata della locazione;
l’espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato;
un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa (pagamento di una somma di denaro). Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

Per quanto riguarda le spese, l’Allegato G del DM 30 dicembre 2002 indica la ripartizione delle stesse fra locatore e conduttore, ogni clausola contraria è nulla.

E’ espressamente vietata la sublocazione.

Durata del contratto di locazione ad uso transitorio

La legge determina il periodo minimo e massimo di durata di questo particolare tipo di contratto:

periodo minimo: 6 mesi;
periodo massimo: 36 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 6 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un semestre. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 36 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

Chi firma il contratto di locazione per studenti?

Una condizione particolare del contratto di locazione ad uso transitorio per studenti consiste nella possibilità che il contratto sia sottoscritto:

dai genitori dello studente figurando come conduttori per conto del figlio;
da un singolo studente;
da una pluralità di studenti;
dagli enti per il diritto allo studio.

Scadenza, rinnovo e recesso del contratto di locazione ad uso transitorio per studenti

Trascorso il termine concordato tra le parti del contratto di locazione ad uso transitorio per studenti, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore. Esso può essere rinnovato alle stesse condizioni oppure le parti potranno stipulare un nuovo contratto di questa tipologia a nuove condizioni. Nei contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari il conduttore può recedere per gravi motivi, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima. Se il contratto di locazione per studenti è con più conduttori e recede uno solo di essi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, con una quota pro capite evidentemente superiore alla precedente.

Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire lo studente che ha lasciato l’immobile con un altro studente che andrà ad accettare le condizioni del contratto stipulato inizialmente. Il corrispettivo della locazione per esigenze abitative di studenti universitari può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), fino all’importo massimo determinato secondo accordi territoriali, rispettando il dettato del Decreto 30 dicembre 2002 il quale prevede: “I canoni di locazione sono definiti in appositi accordi locali sulla base dei valori per omogenee ed eventuali zone stabiliti negli accordi territoriali di cui all’art. 1”. Il locatore, pertanto, per stabilire l’ammontare del canone, deve in primo luogo fare riferimento alle fasce previste per i contratti a canone convenzionato, ma può adeguare il canone stesso, in aumento o in diminuzione in base:

alla durata del contratto;
alla presenza di clausole particolari;
alla presenza di arredamento.

Il pagamento del canone, stabilito nel contratto di locazione ad uso transitorio per studenti, deve avvenire con mezzi diversi dal denaro contante. E’ assolutamente necessario avere sempre traccia del pagamento dei canoni di locazione, attraverso: ricevute firmate dal proprietario, pagamenti tramite vaglia postali o bonifici, avendo sempre cura di scrivere la causale e l’affitto del mese a cui si riferisce.