Condominio senza condomini e salta il Superbonus 110%

Ai fini dell'applicazione del Superbonus 110%, l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

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Condominio Superbonus110

L’Agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 78/E del 15 dicembre 2020, fornisce utili chiarimenti in merito all’agevolazione fiscale del “Superbonus 110%”, relativamente a interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, ma di proprietà di un solo soggetto. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Il quesito del contribuente

L’Istante, una persona fisica residente all’estero, è il proprietario di una unità abitativa e nudo proprietario di altre 2, facenti parte di un unico fabbricato plurifamiliare che intende sottoporre a lavori di ristrutturazione.

L’Istante vuole eseguire il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale anti- sismico.

Per tale motivo, il soggetto chiede all’Agenzia delle entrate se, in relazione alle spese che sosterrà per gli interventi sopra esposti, possa usufruire del Superbonus del 110%.

Sconto in fattura o cessione del credito

Per quanto riguarda la possibilità di accesso al Superbonus 110% da parte di soggetti fiscalmente non residenti, la circolare n. 24/E del 2020 ha chiarito quanto segue:

“la detrazione in argomento riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.

Ma attenzione, in linea generale, trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).

Tali soggetti, tuttavia, possono optare per le modalità alternative di utilizzo dell’agevolazione. Sostanzialmente: sconto in fattura o cessione del credito.

Superbonus 110%, condominio senza condomini

Più complessa è la questione degli interventi che l’istante vorrebbe eseguire sulle tre unità immobiliari e le relative parti comuni.

Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista:

“comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile”.

L’edificio, essendo costituito da più immobili di un unico proprietario, non può qualificarsi come “condominio”, in mancanza della pluralità dei proprietari.

La circolare 24/E del 2000 ha chiarito che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

Nel nostro caso, pertanto, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà del solo Istante, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento.

Quanto appena detto è valido con riferimento:

  • alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari;
  • alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio.

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