Comprare casa ai figli non è sempre semplice, a volte per superficialità si commettono errori sia di natura fiscale sia verso gli altri eventuali eredi.
Di solito i problemi non si evidenziano subito ma con il tempo. Per evitare che gli aiuti economici dei genitori verso la prole deve avvenire con la massima trasparenza, con passaggi di denaro in modo chiaro e tracciabile. Vediamo insieme gli errori più comuni che si commettono quando si acquista casa per i figli e come evitarli.

Comprare casa ai figli: gli effetti della donazione

Quanto i genitori donano una casa al figlio, l’atto di donazione è considerato definitivo solo dopo un anno. In questo lasso di tempo, i creditori dei genitori possono pignorare l’immobile anche se questo è stato regolarmente registrato ed è entrato a far parte del patrimonio del figlio. I creditori per poter far ciò devono trascrivere il pignoramento nei registri immobiliari entro un anno dall’atto di donazione. Uno volta effettuata la registrazione, il figlio potrà essere espropriato della proprietà immobiliare per i debiti dei genitori.
Questa garanzia nei confronti dei creditori è stata inserita di recente nel codice civile.

Donazione casa al figlio, può essere revocata?

La donazione può essere revoca nel caso che questa leda gli interessi del creditore in malafede. Il creditore può intraprendere l’azione revocatoria di tutte le donazioni e gli atti di vendita effettuate dai cinque anni dalla stipula dei contratti. L’azione revocatoria non viene effettuata quando i genitori hanno anche altri beni di valore superiore al debito, oltre quello donato.
La donazione è revocabile anche se il creditore ha solo proposta una formale contestazione, ad esempio la richiesta di un debito. Questo discorso vale anche per i debiti fiscali.

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Quanto è reato donare casa al figlio?

La revocatoria è la conseguenza peggiore che può subire la donazione della casa ai figli, si ricorda che può essere esercitata fino a 5 anni dalla stipula dell’atto.

Nei casi di debiti in cui la revocatoria non può essere esercitata, ed esattamente per i debiti di natura fiscale, IRPEF e IVA che superano i 50.000 euro e risulta che il donante non ha ulteriori beni pignorabili, in questo caso si verifica l’illecito penale, reato di sottrazione fraudolenta alle imposte.

Comprare casa ai figli e accertamento fiscale

Tra i tanti rischi chi compra casa al figlio, rischia un accertamento fiscale. Si rischia l’accertamento nel caso in cui il donante non abbia un reddito non adeguato e incompatibile con l’acquisto della casa. L’Agenzia delle Entrate può richiedere al proprietario con quali soldi ha comprato l’immobile. All’atto della richiesta il proprietario dovrà dimostrare solo con documenti e non con testimoni il percorso che hanno avuto i soldi per effettuare l’acquisto della casa. Dovrà dimostrare la tracciabilità del pagamento. Ed è per questo che si consiglia di usare assegni e bonifici.

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Comprare casa ai figli: i vari modi della donazione

La donazione può avvenire in due modi: donazione diretta e donazione indiretta.

La donazione diretta si effettuata dando dei soldi ai figli, in questo caso serve un doppio passaggio notarile. Nel primo passaggio, genitori e figlio, si recano dal notaio, se la donazione non supera 1milione di euro non si paga l’imposta di donazione, ma va pagata l’imposta di registro e il compenso al notaio. La donazione in denaro verrà versato, dopo la trascrizione dell’atto, sul conto del donatario tramite bonifico bancario.

Il secondo passaggio avviene per la vendita delle casa, in questo caso si recheranno dal notaio genitore (venditore) e figlio (acquirente).
Questa soluzione anche se più costosa, è la più vantaggiosa, il fisco non potrà richiedere niente al proprietario in quanto gli atti sono regolarmente registrati e non emerge nessuna donazione all’atto di compravendita.

Donazione indiretta

Si configura la donazione indiretta quando i soldi vengono dati direttamente al venditore. Con questo tipo di donazione si risparmia il primo passaggio dal notaio. Da notaio una sola volta all’atto dell’acquisto dell’immobile. L’importante è che il passaggio dei soldi avvenga con bonifico bancario con causale specifica, tipo: “donazione indiretta a favore di ….”
Tale operazione si rende necessaria per evitare problemi con il Fisco. Successivamente all’atto della vendita bisognerà indicare nell’atto il passaggio dei soldi avvenuti tra padre e figlio a titolo di donazione. Se tutti i passaggi sono tracciabili, la successione indiretta rappresenta il modo più economico e veloce per acquistare casa ai figli.
Se invece i genitori si limitano solo a pagare qualche rata del mutuo, non è necessario dimostrare la tracciabilità dei pagamenti sul conto corrente del figlio. Lo ha stabilito una recente sentenza della Cassazione.

Comprare casa ai figli: problemi con gli altri eredi legittimi

Un altro problema che potrebbe configurarsi al momento che un genitore decide di acquistare casa al figlio, sono gli altri eredi illegittimi. Questi alla morte del genitore potrebbero ritenere di aver ricevuto di meno del fratello e quindi rivelarsi su di lui. La legge, riconosce agli eredi legittimi delle quote minime di eredità sotto le quali non si può scendere. Quindi gli eredi legittimi se ritengono di aver avuto di meno possono agire con l’azione di lesione della legittima. Quest’azione può essere intrapresa dalla donazione per 20 anni o per 10 anni dall’inizio della successione. Se viene intrapresa l’azione il bene è invendibile finché non si accerti la giusta eredità, tranne che gli eredi non facciano una rinuncia scritta all’impugnativa.

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