Cessioni di immobili non ultimati, no ai benefici fiscali del decreto “Crescita”

Il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB, A o B.

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Il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB, A o B.

L’Agenzia delle entrate, con la risposta all’interpello n. 305 del 29 aprile 2021, ha fornito utili chiarimenti in merito alla corretta applicazione delle agevolazioni previste all’articolo 7 del decreto “Crescita”. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Il quesito del contribuente

L’Istante è un notaio, incaricato della stipula degli atti per i quali si intende fruire del regime fiscale di favore previsto dall’articolo 7 del Dl “Crescita”.
Lo stesso rappresenta che un suo cliente, una società di capitali, intende acquistare alcuni fabbricati, uno dei quali verrà demolito e ricostruito ed un altro verrà integralmente ristrutturato.
A lavori ultimati, la società rivenderà le nuove unità immobiliari. Alcune delle nuove unità immobiliari potranno essere vendute ancora in corso di costruzione.
Ciò premesso, il notaio chiede all’Agenzia delle entrate se la vendita di unità immobiliari in corso di costruzione (categoria catastale F/3) possa essere considerata utile ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75 per cento del fabbricato, ai fini del mantenimento dell’agevolazione in parola.

Cessioni di immobili non ultimati, no ai benefici fiscali

Secondo quanto previsto dall’articolo 7 del Dl “Crescita”, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna se:

  • l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  • l’acquisto abbia come oggetto un “intero fabbricato”.

Inoltre, il soggetto che acquista l’intero fabbricato, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:

  • alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato;
  • ad eseguire interventi di “manutenzione straordinaria”, “di restauro e risanamento conservativo” o “di ristrutturazione edilizia”;
  • all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia), il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B.
Nel caso prospettato dall’Istante, al momento della cessione, le unità immobiliari “in corso di costruzione” non soddisfano i requisiti previsti dalla citata disposizione, anche in termini di conseguimento delle necessarie certificazioni energetiche.
L’Agenzia delle entrate, dunque, ritiene che tali atti di cessione non possano essere considerati utili ai fini del raggiungimento del limite minimo di vendita del 75 per cento del fabbricato.

 

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