Cedolare secca: se si fitta a un imprenditore o a un professionista

Si alla cedolare secca per i contratti di locazione stipulati con imprenditori e professionisti che prendono in affitto l'immobile per destinarlo alla propria sfera privata.

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Si alla cedolare secca per i contratti di locazione stipulati con imprenditori e professionisti che 
prendono in affitto l'immobile per destinarlo alla propria sfera privata.

La cedolare secca è un regime di tassazione dei redditi da locazione, è alternativa alla tassazione ordinaria Irpef.

 

Non si può applicare la cedolare per i contratti di locazione conclusi dal locatore nell’esercizio di un’attività di impresa, di arti e professioni. Anche colui che prende in affitto l’appartamento non deve essere nè imprenditore nè professionista, salvo specifiche eccezioni.

 

Ad ogni modo, se stai per affittare un appartamento ad un imprenditore o ad un professionista devi sapere che in alcuni casi è possibile comunque optare per la cedolare.

 

In questo articolo ti diremo come fare.

La cedolare secca: tassazione

In alternativa alla tassazione ordinaria Irpef, i redditi da locazione possono essere tassati con la cedolare secca al 21%. Per i contratti a canone concordato, l’aliquota scende al 10%.

 

In particolare l’aliquota del 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988).
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

 

Ad esempio, rientrano tra i comuni con carenze di disponibilità abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia. I comuni confinanti con gli stessi nonché altri comuni capoluogo di provincia.

 

Ad ogni modo, se si opta per la cedolare secca, non si paga: l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

 

Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

 

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata all’atto della registrazione del contratto o nelle annualità successive.

Ricorrendo al modello RLI. Modello con il quale si registra il contratto di locazione.

Gli immobili interessati

Non per tutti gli immobili locati è possibile optare per la cedolare secca.

 

Difatti, le unità immobiliari per le quali si intende applicare la cedolare, devono rientrare:

 

  • nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati)
  • e devono essere locate a uso abitativo.

 

Come da circolare, n°26/e 2011,

 

sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi).

 

Anche per le pertinenze (ad esempio un magazzino) si applica la cedolare secca. Sia se locate congiuntamente all’appartamento sia con contratto separato e successivo.  Rispetto a quello relativo all’immobile abitativo.

 

Tuttavia, è necessario che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali e:

 

  • nel contratto di locazione della pertinenza si deve far riferimento  a quello di locazione dell’immobile abitativo
  • evidenziando  la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

 

Se l’immobile è in comproprietà, la scelta per la cedolare deve essere deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

 

Laddove optino per il regime ordinario, deve essere versati l’imposta di registro calcolata sulla parte di affitto a loro imputabile. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Cedolare secca imprese e professionisti

Possono optare per la cedolare le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professione.

 

Fittando oltre i 3 alloggi si potrebbe rientrare nell’ attività d’impresa.

 

La preclusione per imprenditori e professionisti opera anche per colui che prende in affitto l’immobile.

 

Difatti, sono esclusi dalla cedolare i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti (immobili ad uso foresteria).

 

Tale preclusione non è stata applicata, per i contratti di locazione di immobili commerciali stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. Anche per le annulliate successive alla stipula avvenuta nel 2019.

 

Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in commento anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

 

Tuttavia, a livello normativo non è previsto espressamente che colui che prende in affitto l’immobile deve essere un soggetto privato.

 

Da qui è scaturita una contrapposizione tra Giurisprudenza di merito e Agenzia delle entrate. Si veda ad esempio, Commissione Tributaria Provinciale di Bari, 05 aprile 2019, sentenza n. 825. La prima riconosce la possibilità di applicare la cedolare, indipendentemente dalla qualificazione giuridica dell’inquilino. Che sia esso una persona fisica o una società.

 

Ad ogni modo, non vi nessun ostacolo all’applicazione della cedolare secca per per i contratti di locazione stipulati con imprenditori e professionisti. Se prendono in affitto l’immobile per destinarlo alla propria sfera privata.

 

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