Canoni di locazione non percepiti: si aggiorna il modello Redditi

Il modello Redditi SP si aggiorna alle ultime novità del Decreto Sostegni, in dichiarazione solo i redditi percepiti

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canoni di locazione non percepiti

In data 8 giugno, l’Agenzia delle entrate ha aggiornato il modello Redditi SP sulla base delle novità introdotte dal Decreto Sostegni in materia di canoni di locazione non percepiti. Alle società semplici con inmmobili abitativi locati, viene data la possibilità di indicare nel quadro RB, il codice 4, per l’unità immobiliare ad uso abitativo per la quali non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

Se non è stato percepito alcun canone, è possibile indicare la sola rendita catastale dell’immobile.

Si attende, a stretto giro, l’aggiornamento delle istruzioni al 730/2021 e al modello Redditi persone fisiche, in quanto le novità sui canoni di locazioni non percepiti si applicano anche alle persone fisiche, al di fuori dell’attività d’impresa.

Canoni di locazione non percepiti: le novità del D.L. Sostegni

L’art.3-quinquies del D.L.34/2019, decreto Crescita, consente al contribuente di usufruire della detassazione dei canoni non percepiti, senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto. Tale apertura riguarda i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020.

A tal fine, il mancato percepimento dei canoni di locazione deve essere dimostrato:

  • mediante l’ingiunzione di pagamento o
  • l’intimazione di sfratto per morosità.

Da qui, in virtù delle previsioni di cui al decreto Crescita, la detassazione dei canoni non decorre più dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, ma sarà sufficiente comprovare la mancata percezione con l’intimazione di sfratto per morosità o con l’ingiunzione di pagamento.

Attenzione, in riferimento ai contratti stipulati prima del 1° gennaio 2020: per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità,  è previsto il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare.

L’intervento del D.L. Sostegni

Il D.L. 41/2021, decreto Sostegni, in fase di conversione in legge, Legge di conversione n° 69/2021, è intervenuto sull’ambito oggettivo della misura di favore prevista dal D.L. 34/2019.

L’art. 6-septies, estende anche ai contratti stipulati prima del 2020 la disposizione in base alla quale gli affitti per immobili a uso abitativo non incassati, sono esclusi dalla formazione del reddito imponibile già dal momento dell’ingiunzione di pagamento o dell’intimazione di sfratto per morosità. Senza che sia necessario attendere il provvedimento di convalida di sfratto.

Il decreto crescita, invece, prevedeva l’applicazione della misura di favore solo in riferimento i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020.

Così l’art.6-septies del D.L 41/2021:

le disposizioni cui all’articolo 26, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, hanno effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020.

Ora si fa riferimento ai canoni non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020. Non più ai contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Di conseguenza, rientrano nell’agevolazione anche i contratti stipulati prima di tale data.

Canoni di locazione non percepiti: si aggiorna il modello Redditi

Le novità del D.L. Sostegni comportano la necessità di aggiornare le istruzioni dei modelli dichiarativi, 730 e modello Redditi. I primi aggiornamenti sono stati apportati in data 8 giugno al modello Redditi Società di Persone.

Nelle istruzioni di compilazione al quadro RB si legge che:

l’ammontare del canone va considerato indipendentemente dalla effettiva percezione, salvo che, per gli immobili ad uso abitativo, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, sia stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

In tali casi, deve essere assoggettata a tassazione la sola rendita catastale.

Da qui, nel quadro RB, sezione I redditi dei fabbricati, alla colonna 7, va indicato il codice 4.

Difatti, il codice si riferisce proprio alle novità di cui al decreto Sostegni. Il codice 4 deve essere utilizzato:

  • per l’unità immobiliare ad uso abitativo per la quali non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto se,
  • entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

In tali casi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo del quadro RB, sezione Redditi dei fabbricati, rigo RB1, riportando:

  • in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando
  • colonna 7 il codice 4.

Se non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.

A tal proposito, se non è stato percepito alcun canone, nel rigo RB1 andrà indicato :

  • in colonna 6 nessun importo (canoni percepiti pari a zero);
  • in colonna 7 il codice 4 (vedi sopra);
  • colonna 9 la rendita catastale dell’immobile.

Conclusioni

In base a quanto detto finora, la compilazione del modello Redditi SP, quadro RB, segue regole differenti a seconda se l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto è avvenuta entro o dopo il termine di presentazione del modello Redditi (termine ultimo 30 novembre 2021).

Se avvenuta entro il termine del 30 novembre, si applicano le regole analizzate nel paragrafo precedente; se invece avviene dopo, in dichiarazione sarà necessario indicare  i canoni di locazione anche se non percepiti. Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’, sarà riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva al procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

Per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la determinazione e la richiesta del credito d’imposta, vale il termine di prescrizione ordinario di dieci anni.

Si potrà effettuare il calcolo del credito d’imposta con riferimento alle dichiarazioni dei redditi presentate negli anni precedenti. Non oltre quelle relative ai redditi 2011. Sempreché per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto. Ciò vale se chiediamo il credito d’imposta nella dichiarazione 2022, periodo d’imposta 2021.

Si vedono a tal proposito le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la circolare n° 19/E 2020.

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