Canoni di locazione non percepiti: differenza tra locazioni abitative e commerciali

I canoni di locazione pur non percepiti devono essere comunque dichiarati e tassati, per le locazioni commerciali non è previsto alcun credito d'imposta a recupero delle tasse pagate.

di , pubblicato il
acquisto casa

I canoni di locazione non percepiti devono essere comunque dichiarati e tassati.

 

Tuttavia se per le locazioni abitative, come da accertamento di convalida di sfratto, con uno specifico credito d’imposta è possibile recuperare le imposte versate lo stesso non può dirsi per le locazioni commerciali.

 

Per le locazioni commerciali, le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate tramite credito d’imposta.

 

Ecco in chiaro tutte le differenze tra locazioni abitative e commerciali.

I canoni di locazione: trattamento fiscale

 

L’art.26 del DPR 917/86, TUIR, dispone che:

i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprieta’, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33, per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purche’ la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosita’ o dall’ingiunzione di pagamento (.).

In pratica i redditi da locazione, concorrono a formare il reddito da tassare indipendentemente dallo loro percezione.

 

Difatti, il contratto di locazione da solo implica l’imputazione dei canoni di locazione al reddito complessivo.

I canoni di locazione non percepiti: soggetti privati e locazioni abitative

 

Per gli immobili solo ad uso abitativo, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito, purche’ la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosita’ o dall’ingiunzione di pagamento.

 

Dunque è sufficiente l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.

Senza che sia concluso il procedimento di convalida di sfratto.

 

Ad ogni modo, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del pro- cedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

Come viene calcolato il credito d’imposta? 

 

Come di istruzioni di compilazione del 730/2020, per determinare il credito d’imposta spettante è necessario calcolare le imposte pagate in più negli anni precedenti. Anni nei quali ancora non era intervenuta alcuna convalida di sfratto.

 

Dunque dobbiamo andare a ritroso e vedere quante imposte abbiamo pagato negli anni precedenti sui canoni di locazione non percepiti.

 

Da qui calcoliamo il credito d’imposta. Difatti, il credito è pari alle imposte che abbiamo pagato considerando anche i fitti non percepiti.

 

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.

 

Ai fini del calcolo del credito d’imposta spettante non rileva, invece, quanto pagato ai fini del contributo al servizio sanitario nazionale.

 

Per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte e del conseguente credito, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni.

 

Ad esempio con morosità accertata nell’ambito di un procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2020:

 

  • si può effettuare detto calcolo con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti,
  • ma non oltre quelle relative ai redditi 2010.

 

Sempreché per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2019.

Canoni di locazione non percepiti: la successiva riscossione

Può accadere che i canoni di locazione per i quali è stata chiesta la convalida di sfratto siano successivamente percepiti.

 

A tal proposito, l’eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito del credito d’imposta come sopra determinato:

 

  • comporta l’obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (art.
    21 del DPR 917/86, TUIR),
  • salvo opzione per la tassazione ordinaria.

I canoni di locazione non percepiti: le locazioni commerciali

Per le locazioni commerciali vale un discorso in parte diverso rispetto a quello visto finora.

 

La regola generale comune sia alle locazioni abitative che commerciali è che ai fini reddituali  non rileva il canone effettivamente percepito dal locatore, bensì l’ammontare di esso contrattualmente previsto per il periodo di imposta di riferimento.

 

Tuttavia, se per le locazioni abitative è previsto un credito d’imposta lo stesso non può dirsi per le locazioni commerciali.

 

Come da circolare, Agenzia delle entrate, n° 11/e 2014,

la rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale.

Difatti, con contratto di locazione in essere i canoni di locazione (abitative e commerciali) non percepiti vanno comunque dichiarati.

 

Tuttavia per le locazioni commerciali non spetterà alcun credito d’imposta.

 

Ne consegue che, per le locazioni commerciali:

 

  • il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
  • le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.

 

Ad ogni modo, rimangono fermi tutti gli strumenti per arrivare alla risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa ex art.

91456 del codice civile, alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454, alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del c.p.c….).

Argomenti: ,