Canoni di locazione non percepiti: detassazione anticipata nel D.L. Sostegni

Estesa ai contratti stipulati prima del 2020 la detassazione degli affitti abitativi non incassati, senza che sia necessaria la convalida dello sfratto

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canoni di locazione non percepiti

In sede di conversione in legge del Decreto Sostegni, è stata introdotta una previsione con la quale si amplia l’ambito oggettivo di applicazione della detassazione dei canoni di locazione abitativi non percepiti in quanto il locatario è stato moroso. Nello specifico, è stata estesa ai contratti stipulati prima del 2020, la disposizione in base alla quale gli affitti per immobili a uso abitativo non incassati sono esclusi dalla formazione del reddito imponibile già dal momento dell’ingiunzione di pagamento o dell’intimazione di sfratto per morosità.

In pratica, non è più necessario attendere il momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto anche per i contratti di locazione stipulati prima del 2020.

La tassazione dei redditi fondiari

La tassazione dei redditi fondiari è disciplinata dall’art.26 del DPR 917/86, TUIR.

Sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. I redditi fondiari si distinguono in redditi dominicali dei terreni, redditi agrari e redditi dei fabbricati (art.25 del TUIR).

I criteri di tassazione dei redditi fondiari possono essere così riassunti:

  1. i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione (principio di competenza), a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale;
  2. i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’ del conduttore.

Su tale ultimo punto, per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosita’, e’ riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

La detassazione dei canoni di locazione non percepiti nel D.L. Crescita

Sulla tassazione dei canoni non percepiti afferenti gli immobili abitativi, il D.L. 34/2019, decreto Crescita, ha apportato una novità piuttosto rilevante.

Infatti, l’art.3-quinquies, consente al contribuente – per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020 – di usufruire della detassazione dei canoni non percepiti, senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto.

A tal fine, il mancato percepimento dei canoni di locazione deve essere dimostrato:

  • mediante l’ingiunzione di pagamento o
  • l’intimazione di sfratto per morosità.

Grazie alla norma in parola, la detassazione dei canoni non decorre più dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, ma sarà sufficiente comprovare la mancata percezione con l’intimazione di sfratto per morosità o con l’ingiunzione di pagamento.

La detassazione dei canoni non percepiti nel D.L. Crescita:  il successivo incasso dei canoni di locazione

Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica la tassazione separata, ex articolo 21 del TUIR. Con le regole previste per i redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte, o di oneri dedotti dal reddito complessivo ovvero per i quali si è fruito della detrazione in periodi di imposta precedenti (articolo 17, comma 1, lettera n-bis) del TUIR).

In pratica, l’imposta è determinata applicando all’ammontare percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio precedente all’anno in cui essi sono percepiti.

Attenzione, le norme sulla detassazione anticipata (non si attende più la convalida dello sfratto), si applicano in riferimento  i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020. Per i contratti stipulati prima, rimane fermo quanto detto nel primo paragrafo ossia: per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il riconoscimento di un credito di imposta di pari ammontare.

In fase di conversione in legge del D.L. 41/2021, decreto Sostegni, Legge di conversione n° 69/2021, il legislatore ha allargato l’ambito oggettivo della misura di favore prevista dal D.L. 34/2019.

L’intervento del D.L. Sostegni: decorrenza anticipata a quest’anno

L’art. 6-septies, estende anche ai contratti stipulati prima del 2020 la disposizione in base alla quale gli affitti per immobili a uso abitativo non incassati, sono esclusi dalla formazione del reddito imponibile già dal momento dell’ingiunzione di pagamento o dell’intimazione di sfratto per morosità. Senza che sia necessario attendere il provvedimento di convalida di sfratto.

Il decreto crescita, invece, prevedeva l’applicazione della misura di favore solo  in riferimento  i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020.

Così l’art.6-septies del D.L 41/2021:

le disposizioni cui all’articolo 26, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, hanno effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020.

Ora si fa riferimento ai canoni non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020 (quindi anche ai contratti stipulati prima di tale data) e non ai contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020.

In considerazione di tali novità, a breve dovrebbe arrivare un aggiornamento delle istruzioni di compilazione del modello Redditi e del 730.

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