Bonus ristrutturazione e superbonus 110%: autorizzazioni edilizie e sanatorie

Il bonus ristrutturazione ed il superbonus 110% trovano applicazione anche in carenza di titoli abilitativi amministrativi purché sanabili in base alla normativa vigente

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Il bonus ristrutturazione ed il superbonus 110% trovano applicazione anche in carenza di titoli abilitativi amministrativi purché sanabili in base alla normativa vigente

Per aver diritto al bonus ristrutturazione (detrazione per lavori di ristrutturazione tra cui anche quelli che danno diritto al nuovo superbonus 110%) è necessario essere in regola con le abilitazioni amministrative di esecuzione dei lavori pena la decadenza dal beneficio.

Bonus ristrutturazione: occorre essere in regola con le abilitazioni amministrative

Tra i documenti (individuati con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 149646 del 2 novembre 2011) che i contribuenti devono conservare e presentare per la fruizione dello sgravio fiscale, infatti, sono comprese le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori).

Solo nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi agevolati dalla normativa fiscale, è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che i lavori realizzati rientrano tra quelli agevolabili, anche se non necessitano di alcuna autorizzazione abilitativa. Si tratta, ad esempio, degli interventi in c.d. edilizia libera.

Permessi edilizi: qual è l’attuale disciplina?

Con il D. Lgs. n. 222 del 2016 è stato fatto un riordino complessivo dei titoli e degli atti che legittimano le opere edilizie. Attualmente possiamo distinguere tra:

  • attività edilizia totalmente libera. Qui vi rientrano quegli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo, né è prevista alcuna specifica comunicazione. Si tratta prevalentemente di opere di manutenzione ordinaria (ad esempio l’installazione dell’impianto di allarme o altri lavori finalizzati a prevenire il compimento di atti illeciti da parte di terzi; interventi rivolti alla prevenzione degli infortuni domestici; ecc.);
  • attività edilizia previa CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).
    Si tratta degli interventi edilizi eseguibili previa comunicazione al comune dell’inizio dei lavori e asseverazione del tecnico (manutenzione straordinaria);
  • attività edilizia soggetta a SCIA. Si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti nell’attività edilizia totalmente libera, né nell’attività edilizia previa comunicazione inizio lavori asseverata (CILA), né nell’ attività edilizia soggetta a permesso di costruire e soggetta a super SCIA;
  • attività edilizia soggetta a permesso di costruire;
  • attività edilizia soggetta a SUPER SCIA alternativa al permesso di costruire.

Senza entrare nel merito tecnico di quali sono i lavori che rientrano in ciascuna delle predette categorie (cosa che peraltro è più di competenza di un tecnico quale geometra, ingegnere, architetto; ecc. che di un fiscalista), ciò che ci interessa in questa sede è capire in quali casi si possa decadere dal beneficio fiscale (o in quale caso questo non spetti) laddove siano riscontrate difformità in merito ai titoli abilitativi per la realizzazione dei lavori.

Difformità titoli edilizi abilitativi: quando si decade dal bonus ristrutturazione?

Proprio con riferimento alle opere edilizie difformi, l’Agenzia delle Entrate ha voluto distinguere due casi, in relazione all’eventuale decadenza dai benefici fiscali in esame, ossia:

  • la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da quello in possesso. È l’ipotesi ad, ad esempio, di lavori soggetti a concessione edilizia erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività ma, tuttavia, conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi;
  • la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi;

Nell’ipotesi di cui al primo dei due punti, non esiste motivo di decadenza dal bonus ristrutturazione a condizione che il contribuente provveda alla sanatoria laddove permesso. Nel caso di cui al secondo punto invece ci sarà decadenza dai benefici fiscali in quanto si tratta di opere non sanabili.

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