Per l’Agenzia delle Entrate risulta inapplicabile l’agevolazione prima casa se si possiede un altro immobile concesso in locazione all’interno dello stesso comune. L’esclusione prescinde dall’uso che viene fatto dell’immobile.
È questa, in estrema sintesi, la conclusione a cui giunge l’Ufficio nella Risposta n. 378/2019.
Quando si possono chiedere le agevolazioni prima casa?
La fruizione del beneficio permette un risparmio sull’ammontare dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali, in misura fissa di € 50 ciascuna quest’ultime e pari al 2% la prima, per tutti gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1/A e A/9, nel rispetto congiunto delle seguenti tre condizioni:
a.
b. nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c. nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Il quesito proposto dal contribuente
La citata Risposta n. 378/2019, trae origine da un interpello presentato da un contribuente il quale prospettava la seguente situazione immobiliare:
di aver venduto a settembre 2018 un’abitazione acquistata nel 2002 con le agevolazioni “prima casa”,
di essere proprietario nello stesso comune di un altro immobile acquistato nel 2011 e successivamente locato.
L’Istante chiedeva pertanto la possibilità di applicare il beneficio prima casa all’atto di acquisto di una nuova abitazione nello stesso comune.
Forniva altresì una sua interpretazione ritenendo applicabile il beneficio in questione citando, a sostegno della propria tesi, l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 19989 del 27 luglio 2018, nella quale i Supremi Giudici ritenevano estendibile l’agevolazione prima casa anche ai proprietari di immobili concessi in locazione poiché sottoposti ad un vincolo giuridico oggettivamente inidoneo a rendere l’alloggio abitato. Difatti il proprietario pur conservando il possesso del bene, “è privato della detenzione e conseguentemente, per quanto qui rileva, della concreta possibilità di utilizzarlo come propria abitazione”.
L’Istante rinviava anche all’orientamento espresso dall’Agenzia delle Entrate in ordine alla fruibilità delle agevolazioni prima casa da parte del nudo proprietario di un immobile sito nello stesso comune di un altro immobile che intende acquisire sfruttando l’agevolazione. A tal riguardo il contribuente rileva come la differenza tra nuda proprietà e locazione consista soltanto nella durata del vincolo.
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La risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Ufficio, fornendo un’interpretazione “letterale” della normativa di riferimento contenuta nella nota II-bis) posta in calce all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 26 aprile 1986 (TUR), sostiene che “… la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso Comune, o nell’intero territorio nazionale se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo. Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare.
L’Agenzia cita in seguito quanto già chiarito nella Circolare n. 19/E del 1° marzo 2001 da cui si evince che l’agevolazione non è applicabile nel caso in cui l’acquirente sia titolare, nel comune dove acquista, di altro immobile classificato o classificabile in catasto come abitazione, indipendentemente dall’utilizzazione di fatto.
Alle medesime conclusioni era già giunto il Ministero delle Finanze nella Circolare n. 1 del 2 marzo 1994. Sempre l’Agenzia non ritiene riconducibile alla fattispecie trattata l’Ordinanza citata dall’Istante/contribuente (la n. 19989 del 27 luglio 2018) nella quale la Suprema Corte sostiene che “l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa”. L’Ufficio si pone contrario alla citata pronuncia, ritenendo che l’indisponibilità dell’immobile, nel caso di locazione, sia di carattere temporaneo e dipendente dalla volontà del soggetto. Tra l’altro, prosegue l’Amministrazione Finanziaria, una differente interpretazione non troverebbe riscontro nel disposto normativo secondo cui l’acquirente debba dichiarare in sede di atto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.
Per ultimo l’Ufficio ritiene non assimilabili in diritto le figure di proprietario di un immobile dato in locazione e nudo proprietario e che, pertanto, non possano applicarsi le conclusioni già fornite dalla stessa Amministrazione circa la spettanza dell’agevolazione all’acquirente titolare di nuda proprietà su altra casa situata nello stesso comune.
Nelle conclusioni viene ribadita l’impossibilità di applicare i benefici prima casa alla fattispecie prospettata dal contribuente.
Conclusioni
Per il Fisco, come anticipato, non è applicabile l’agevolazione prima casa in sede di acquisto di un immobile se nel territorio dello stesso Comune il contribuente sia titolare di un altro immobile concesso in locazione e di cui, quindi, ha la proprietà ma non la detenzione.
In estrema sintesi si può sostenere la preclusione all’agevolazione in tutti quei casi in cui l’acquirente sia già in possesso nello stesso Comune di un immobile ad uso abitativo. Stessa preclusione operare nel caso di immobile già acquistato con l’agevolazione prima casa in un altro Comune all’interno del territorio dello Stato.
Secondo l’Agenzia l’inidoneità dell’immobile non può pertanto riferirsi all’indisponibilità dello stesso derivante dalla privazione per il proprietario della detenzione a seguito dalla concessione in locazione, ma debba essere valutata su criteri oggettivi. Citando le Risoluzioni n. 86/E del 20 agosto 2010 e la n. 107 del 1° agosto 2017, l’Ufficio ricorda che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso “di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo”. Nel caso in esame, al contrario, si ritiene che non possa attribuirsi rilevanza ad un concetto di “inidoneità” collegata ad una indisponibilità giuridica derivante dalla concessione in locazione, per giunta di carattere temporaneo e dipendete da una volontà del soggetto.
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