Per godere delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, come noto, è necessario che siano rispettati congiuntamente determinati requisiti. Nel dettaglio è indispensabile che: l’immobile acquistato non appartenga a categoria catastale di lusso (A/1, A/8 ed A/9); l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato; l’immobile acquistato deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto.

Il beneficio spetta anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. E’ comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando dell’agevolazione prima casa.

La decadenza dal beneficio (con conseguente recupero delle imposte dal parte del fisco), avviene in tre specifici casi, ossia: mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto; mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto; vendita dell’immobile oggetto dei benefici prima che sia trascorso un quinquennio salvo che si acquisti entro un anno altro immobile da destinare ad abitazione principale.

Gli effetti della sospensione dei termini di decadenza

In considerazione dell’emergenza Covid-19, ed in virtù del divieto di spostamento in essere fino ad oggi, con l’intento di contenere il più possibile i contatti tra le persone, il legislatore con il decreto Liquidità (decreto-legge n. 23 del 2020), colmando una lacuna del decreto Cura Italia, ha previsto che, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa, sono sospesi per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020 i seguenti termini:

1. il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro cui trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
2. il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa deve procedere all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
3. il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso;
4. il termine per il riacquisto della prima casa (art. 7 della Legge 23 dicembre 1998, n. 448).

Dunque, ad esempio, con riferimento al punto 1), ricordando che il termine per l’eventuale trasferimento decorre dalla data del rogito, al fine di evitare che l’impossibilità di trasferire la residenza (causa Coronavirus) faccia perdere il beneficio all’acquirente, il legislatore in termini pratici ha stabilito che laddove tale termine già stava decorrendo alla data del 23 febbraio 2020, questi sarà sospeso per riprendere dal 1° gennaio del prossimo anno (ad esempio per un atto notarile fatto il 23 gennaio 2020, ciò sta significando che fino al 23 febbraio è decorso 1 mese, quindi, gli altri 17 mesi riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021). Laddove, invece, il termine per il trasferimento dovesse iniziare a decorrere nel periodo 23 febbraio 2020 – 31 dicembre 2020, la decorrenza si avvierà direttamente dal prossimo 1° gennaio (ad esempio per l’acquisto con rogito datato 10 maggio 2020, il termine dei complessivi 18 mesi per il trasferimento della residenza decorrerà direttamente dal 1° gennaio 2021).