Affitto con riscatto – Rent to buy

Il dilemma che sempre più spesso assilla gli italiani è la scelta tra affitto o compravendita di un immobile. E’ pur vero che con l’affitto dopo tanti anni non resta nulla, con l’acquisto pagando un mutuo per diversi anni, con una rata mensile simile a quella dell’affitto, è possibile detenere la proprietà dell’immobile. Non sempre è facile decidere e proprio per questo una delle soluzioni più semplici per rispondere al dilemma potrebbe essere quella dell’affitto con riscatto o del rent to buy.
L’affitto con riscatto offre la possibilità di prendere in affitto un’abitazione per qualche tempo e decidere poi di acquistarla dopo qualche anno, detraendo dal prezzo di compravendita una parte della locazione già pagata.
Questo il meccanismo che sta alla base del rent to buy, un contratto che permette al locatario/acquirente di diventare proprietario di una casa senza dover pagare l’acconto iniziale richiesto visto che i mutui non offrono più dell’80% del valore di un immobile.

Affitto con riscatto: come funziona?

Molto spesso ad offrire il contratto di rent to buy sono gli stessi costruttori di immobili soprattutto in periodi di crisi, come quello che ormai da anni l’Italia sta attraversando, per cercare di vendere un immobile che altrimenti sarebbe destinato all’affitto per molto tempo.

Affitto con riscatto condizioni

Nell’acquisto con riscatto è richiesto un acconto da versare del 10% del prezzo finale dell’immobile, per un periodo di tempo stabilito (dai 3 ai 5 anni) il versamento di un canone di locazione che si andrà, pian piano a sommare all’acconto. Trascorso il tempo stabilito di locazione, si scomputerà dal prezzo di vendita l’acconto versato e i canoni di locazione già pagati, trovandosi a dover chiedere un mutuo che, molto spesso, ammonta al 70% del totale pattuito.

Rent to buy: i vantaggi

Chi sceglie questo metodo di compravendita ha come vantaggio iniziale quello di pagare un acconto dell’immobile pari alla metà di quello che sarebbe necessario nella compravendita tradizionale (nella quale è richiesto almeno il 20%). Il mutuo casa non dovrà essere richiesto subito con importanti vantaggi economici per chi acquista: accedere ad un mutuo con 3/5 anni di ritardo comporta sicuramente minori costi di mutuo e interessi. In più si ha il vantaggio di fissare fin da subito il prezzo di acquisto dell’immobile che si andrà, in effetti, ad acquistare anni dopo.

Rent to buy: svantaggi

L’acquirente andando a scegliere l’affitto con riscatto si espone anche a dei rischi poichè sceglie un pagamento dilazionato per un immobile che acquisterà solo più avanti: il mercato immobiliare potrebbe continuare a scendere e si troverebbe a pagare una cifra di molto superiore a quella di mercato o che il costo dei mutui casa aumenti con il passare del tempo. Può anche accadere che prima della fine del periodo di locazione le condizioni economiche di chi ha deciso di comprare peggiorino e si trovi nella condizione di non poter acquistare o di non riuscire ad ottenere un mutuo casa.

Cosa accade se il compratore non acquista?

Nel caso che il compratore giunto al termine per esercitare l’opzione di acquisto decide di non pagare per la compravendita ci sono delle clausole che vanno a garanzia del venditore.
Esistono diverse clausole nelle diverse tipologie di contratti di acquisto con riscatto che possono prevedere anche l’opzione di futuro acquisto. Bisogna ricordare che la rata di locazione che si paga nel rent to buy è di solito maggiorata del 30% rispetto ai comuni canoni di locazione, in cambio può, appunto esercitare il proprio diritto di acquisto versando il prezzo finale di compravendita scomputato dall’acconto e dalle rate versate (o da una parte di esse), per diventare proprietario dell’immobile. Se il compratore decide di non esercitare tale diritto si può preseguire con un contratto di locazione ma il venditore non è obbligato alla restituzione le rate che ha già incassato negli anni (anche se più alte rispetto ai prezzi di mercato).
Un’altra formula dell’affitto con riscatto è quella della vendita con riserva di proprietà che prevede la restituzione, da parte del venditore, dei canoni incassati con il diritto, però, di chiedere un risarcimento per il danno subito dalla mancata vendita.