UBS Global Real Estate Bubble Index 2018

Mercato immobiliare: rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management

di Mirco Galbusera, pubblicato il
Mercato immobiliare: rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management

Il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2018 del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management indica il rischio di bolla o i casi di notevole sopravvalutazione dei mercati immobiliari nella maggior parte delle principali piazze finanziarie nei mercati sviluppati.

La città più a rischio di bolla è Hong Kong, seguita da Monaco di Baviera, Toronto, Vancouver, Londra e Amsterdam. Anche i mercati di Stoccolma, Parigi, San Francisco, Francoforte e Sydney presentano forti squilibri. Le valutazioni appaiono elevate a Los Angeles, Zurigo, Tokyo, Ginevra e New York. Al contrario, i prezzi degli immobili a Boston, Singapore e Milano appaiono equi, mentre il mercato di Chicago è sottovalutato.

Nel corso di quest’anno, il rischio di bolla si è impennato a Monaco di Baviera, Amsterdam e Hong Kong. Anche Vancouver, San Francisco e Francoforte registrano squilibri crescenti. Più in generale, i livelli dell’indice sono diminuiti addirittura in un terzo delle città osservate. Stoccolma e Sydney hanno mostrato la flessione più marcata e si sono allontanate dai valori che segnalano il rischio di bolla. Le valutazioni sono leggermente calate a Londra, New York, Milano, Toronto e Ginevra. Diversamente dal boom di metà anni 2000 non si rilevano eccessi sul versante dei mutui e dell’edilizia su scala globale. In termini di volumi, il ritmo di crescita dei mutui in essere si è dimezzato rispetto alla fase precedente la crisi finanziaria. Ciò implica una riduzione degli eventuali danni economici che verrebbero causati da una correzione dei prezzi.

«Anche se molti centri finanziari rimangono a rischio di bolla immobiliare, la situazione odierna non è comparabile alle condizioni pre-crisi» ha commentato Mark Haefele, Chief Investment Officer di UBS Global Wealth Management. «Tuttavia, consigliamo di continuare a operare con selettività sui mercati immobiliari vicini a livelli di bolla, come Hong Kong, Toronto e Londra». «Il rendimento totale medio sugli investimenti immobiliari nei più importanti centri finanziari dei mercati sviluppati si è attestato al 10% l’anno negli ultimi cinque anni e ha fruttato redditi da locazione e utili da aumenti dei prezzi» ha spiegato Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief
Investment Office di UBS Global Wealth Management. «L’attrattiva dei rendimenti nei prossimi anni viene oggi messa in discussione. Raccomandiamo di usare cautela nell’acquistare immobili residenziali nella maggior parte delle città principali dei mercati sviluppati».

Nel corso del 2018, il boom dei prezzi delle abitazioni nelle città più importanti ha perso slancio in termini di ampiezza e intensità. Negli ultimi quattro trimestri i prezzi delle case nelle città al netto dell’inflazione sono saliti in media del 3,5%, un ritmo decisamente inferiore rispetto agli anni precedenti, ma comunque superiore alla media decennale. Le quotazioni hanno continuato a registrare una forte crescita nei principali centri economici dell’eurozona, Hong Kong e Vancouver. Ma sono anche comparse le prime crepe nelle fondamenta del boom immobiliare: i prezzi delle abitazioni sono, infatti, scesi in metà delle città che lo scorso anno erano a rischio di bolla, di oltre il 5% in termini reali nel caso di Londra, Stoccolma e Sydney.La crisi dell’accessibilità pesa sulle prospettive
Il multiplo prezzo/reddito medio delle città incluse nello studio è salito a 7,5 da 5,5 nel 2008. La maggior parte delle famiglie non può più permettersi di acquistare immobili nei maggiori centri finanziari se non può contare su un’eredità consistente. Mentre le quotazioni immobiliari diventano troppo elevate per i cittadini, negli ultimi cinque anni sono stati varati regolamenti integrativi in quasi tutte le città, che vanno dall’applicazione di tasse di bollo a misure di controllo degli affitti.

Queste normative, unitamente all’inasprimento delle condizioni di finanziamento, potrebbero mettere bruscamente fine a un boom immobiliare, come dimostra il caso di Sydney. Nel complesso, la bassa accessibilità degli immobili ostacola il potenziale di crescita delle città a lungo termine e potrebbe indurre gli investitori a rivedere le loro aspettative sui futuri guadagni in conto capitale.

Prospettive regionali

Italia

A Milano – la città italiana inclusa nello studio – i prezzi hanno cominciato ad aumentare moderatamente in centro e nelle zone adiacenti e il tempo necessario per vendere un immobile è nettamente diminuito. Le quotazioni al netto dell’inflazione rimangono inferiori di circa il 30% rispetto ai massimi del 2007. Nonostante le condizioni di finanziamento favorevoli e la più elevata accessibilità economica in Europa, la ripresa del mercato immobiliare è solo agli inizi. In assenza di una maggiore prevedibilità del contesto politico italiano e di un’accelerazione della crescita della popolazione, non ci aspettiamo un netto incremento della domanda.

Stati Uniti

Nel complesso, i livelli dell’indice per le città statunitensi incluse nello studio sono inferiori ai massimi del 2006. Il diverso andamento delle valutazioni di mercato locali registrato da allora rispecchia l’evoluzione della crescita economica a livello regionale. In particolare, Chicago rimane l’unica città sottovalutata dello studio su scala globale, considerato che i prezzi al netto dell’inflazione sono ancora inferiori di quasi il 30% ai massimi del 2006. Sono invece saliti i livelli degli indici per le città sulla costa occidentale, Los Angeles e San Francisco. Più nel dettaglio, a San
Francisco le quotazioni sono salite del 9% in termini reali dalla scorsa estate e di oltre il 20% dai massimi del 2006. Per maggiori informazioni sugli Stati Uniti si rimanda alle pagine 8, 15 e 19-21 del rapporto.

Europa e Svizzera

In Svizzera, i prezzi delle case a Ginevra e Zurigo continuano a mostrare una dinamica sotto tono. L’inasprimento delle norme del mercato ipotecario e l’aumento dei tassi di sfitto per gli appartamenti in locazione limitano il potenziale di rialzo delle quotazioni. A eccezione di Milano, negli ultimi quattro trimestri tutte le città dell’eurozona hanno registrato un aumento dei livelli dell’indice. La vigorosa crescita dei redditi, i tassi di finanziamento particolarmente bassi e le aspettative rialziste hanno spinto le valutazioni alle stelle, facendo lievitare i rischi di bolle locali. Il livello dell’indice per Londra è diminuito per il secondo anno consecutivo, ma si mantiene in area di
bolla. Per maggiori informazioni sull’Europa e la Svizzera si rimanda alle pagine 8, 13-14 e 17-21 del rapporto.

APAC

In Asia, Hong Kong è la città che guida la classifica generale dell’indice per il 2018. I prezzi delle case continuano a crescere ormai dal 2012 a un ritmo di quasi il 10% l’anno. Dopo sei anni di correzione, a Singapore le quotazioni al netto dell’inflazione hanno messo a segno una ripresa fulminante negli ultimi quattro trimestri, con un rialzo del 9%. Tuttavia, le valutazioni rimangono eque. Singapore è una delle poche città incluse nello studio in cui l’accessibilità degli immobili è migliorata negli ultimi 10 anni. Per maggiori informazioni sull’Asia-Pacifico si rimanda alle pagine 9, 12, 16 e 19-20 del rapporto.

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Argomenti: Bolla immobiliare