Pignoramenti facili per le banche? Ora agevolare gli sfratti degli inquilini morosi

Case pignorabili dalle banche più facilmente se non si paga il mutuo per almeno 7 mesi. Lo prevede un decreto del governo, che non è sbagliato in sé.

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Case pignorabili dalle banche più facilmente se non si paga il mutuo per almeno 7 mesi. Lo prevede un decreto del governo, che non è sbagliato in sé.

Il governo Renzi ha posto all’esame della Camera il decreto legislativo di riforma del Testo Unico Bancario, laddove consentirebbe alle banche di pignorare direttamente l’immobile ipotecato di un cliente moroso, nel caso in cui questi abbia saltato il pagamento di almeno 7 rate del mutuo acceso per la casa. Si tratta della rimozione del divieto del cosiddetto “patto commissorio”, contenuto all’art.2.744 del Codice Civile, che impedisce alle parti di un contratto di fissare come conseguenza del mancato adempimento delle condizioni del negozio il trasferimento diretto della proprietà di un bene. In altri termini, viene riformata la legislazione nella parte, in cui si prevedono procedure complesse perché una banca entri in possesso dell’immobile ipotecato, nel caso in cui il cliente non paghi le rate del mutuo per un periodo prolungato.

Oggi è difficile escutere un immobile

Ad oggi, l’istituto deve chiedere al giudice di vendere all’asta l’immobile, in modo da soddisfarsi con il ricavato. Se accade, trascorre generalmente molto tempo, prima che avvenga l’esecuzione, con dispendio di energie e di costi a carico del creditore, così come spesso anche del mutuatario. Stando all’interpretazione del decreto legislativo, nel caso rimanesse immutato, dopo il salto di 7 rate, la banca potrà direttamente mettere all’asta la casa ipotecata per il mutuo e soddisfarsi con il ricavato, versando al cliente la differenza positiva (eventuale) tra il prezzo incassato e il credito vantato. Viceversa, se l’immobile fosse ceduto a un prezzo inferiore al credito, il debitore dovrebbe pagare la differenza a distanza di 6 mesi.      

I rischi per il mutuatario

La prima domanda sorta è un dubbio nelle pieghe della nuova disciplina: il debitore sarebbe tenuto a versare in questo secondo caso la differenza in un’unica soluzione? E se no, dovrà farlo con il versamento dell’importo a rate, seguendo le condizioni contrattuali fissate all’atto di stipulazione del mutuo? Si tratta di interrogativi molto seri, perché non vorremmo che qualche povero disgraziato, persa la casa, si ritrovasse a dovere versare in un solo colpo anche la differenza per coprire l’intero capitale preso in prestito, senza potersi avvalere di una congrua rateizzazione.

Il dubbio è ancora più assillante, se s’ipotizza che la banca potrebbe approfittare della maggiore flessibilità concessa dalle norme per svendere l’immobile, in modo da incassare quanto prima almeno parte del credito, confidando nella restituzione immediata del residuo da parte del debitore-mutuatario. In tale direzione andrebbe anche l’eliminazione temporanea dell’imposta di registro per gli immobili ceduti all’asta, pari al 9% del prezzo di vendita. Un bel risparmio per le banche, stimato in tutti in 200 milioni.

Regalo alle banche?

C’è già chi parla di “regalo” del premier Matteo Renzi alle banche. Per quanto appaia impopolare dirlo, la difesa dell’attuale legislazione non sembra razionale. Un debito è debito e va onorato. Non è nemmeno corretto parlare di “esproprio” ai danni dei mutuatari, in quanto esso sarebbe un atto di privazione della “proprietà” di un bene, cosa che non si acquista in maniera piena fino al pagamento dell’ultima rata del mutuo. Non è nostro compito scrivere se il governo Renzi abbia una finalità diversa da quella ufficiale, ma quest’ultima appare plausibile e mira a velocizzare la riscossione dei crediti bancari, in modo da smaltire con più celerità le elevate sofferenze, le quali pesano complessivamente per 89 miliardi di euro, al netto delle svalutazioni. E tutti i crediti deteriorati, compresi i prestiti scaduti, quelli ristrutturati e gli incagli valgono quasi 360 miliardi di euro, un quinto dell’intera massa degli impieghi in Italia.      

Mutui incidono poco su sofferenze

Consentire alle banche di ridurre le esposizioni ai crediti rischiosi significherebbe liberare i loro bilanci dalla cappa dell’incertezza e da costi, che ne appesantiscono il risultato finale, riducendo il credito all’economia reale.

Peraltro, a quanti mostrano sincera preoccupazione riguardo alla possibile s-vendita di massa degli immobili ipotecati con un mutuo, basti un solo dato: ad oggi, le sofferenze relative ai mutui non riscossi ammontano solamente a 14 miliardi di euro, meno del 7% complessivo. Il totale delle ipoteche, invece, vale circa 87 miliardi, al lordo delle svalutazioni, circa il 43% del totale, considerando anche gli immobili concessi in garanzia per prestiti diversi dai mutui. Velocizzare da un punto di vista normativo le procedure di riscossione dei crediti è oggi la riforma più importante che il settore bancario possa ottenere dallo stato. Ieri, in audizione alla Camera, il presidente dell’Abi, Giovanni Sabatini, ha spiegato che per ogni anno in meno di riduzione dei tempi di recupero dei crediti, la distanza tra il prezzo desiderato dalle banche e quello offerto dal mercato per le sofferenze scenderebbe del 10%.        

Ora norme più flessibili contro inquilini morosi

Considerando che attualmente le banche italiane valutano in media a bilancio i crediti in sofferenza al 44% del loro valore iniziale e che il mercato sarebbe disposto ad accollarsele a non più del 20%, basterebbe ridurre di un paio di anni tali tempi dagli 8 e mezzo di oggi per risolvere il problema, consentendo alle prime di liberarsi dei rischi, senza più dovere riportare ulteriori perdite. D’altra parte, però, la tutela dei diritti di proprietà dovrebbe valere per tutti. Perché una banca dovrebbe essere agevolata nell’appropriarsi di un immobile ipotecato a garanzia di un suo credito, mentre nulla si cambia sul piano legislativo per consentire a un proprietario di sfrattare dalla sua casa un inquilino moroso dopo un lasso di tempo congruo? Perché in questo caso dovrebbe restare in vigore l’attuale disciplina, francamente fin troppo favorevole al presunto contraente debole, che spesso è semmai in malafede? Non è una richiesta retorica, considerando che in Italia vi sarebbero più di 3 milioni di case sfitte, che i proprietari in moltissimi casi non locano proprio per non rischiare di incappare in una situazione del genere.

Ciò provoca spesso una carenza abitativa, specie nelle grandi città, unitamente a canoni stellari. Il governo dovrebbe rimettere mano anche alle norme sugli affitti, e allora sì che verrà meno il sospetto che non si voglia aiutare ancora una volta solo le banche.  

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