Perchè i prezzi delle case non scendono nonostante la crisi immobiliare?

In Italia non ci sarà mai alcun crollo dei prezzi del mercato immobiliare in scia a quanto avviene in Grecia e in Spagna

di Giuseppe Timpone, pubblicato il
In Italia non ci sarà mai alcun crollo dei prezzi del mercato immobiliare in scia a quanto avviene in Grecia e in Spagna

Il mercato immobiliare non se la passa bene eppure i prezzi delle case continuano a non scendere. La crisi economica ha falcidiato i risparmi e gli stipendi degli italiani, ha reso il futuro più incerto e la recente reintroduzione dell’IMU (ex ICI) sulle prime abitazioni, nonché l’aggravio sulle seconde, non hanno fatto altro che esacerbare uno stato di crisi in atto da tempo.  

Crisi mercato immobiliare: vendite a picco nel 2012

I dati dell’Agenzia del Territorio sono eloquenti. Se nel primo trimestre dell’anno, le compravendite immobiliari erano diminuite del 17,8%, nel periodo aprile-giugno sono calate, addirittura, del 25,3%, il dato peggiore dal 2004 per il secondo trimestre. In particolare, nel secondo trimestre il numero delle transazioni è sceso a 119.673 unità per il settore residenziale (ci si attende non più di 500 mila transazioni nell’anno), mentre su base annua il tonfo è ancora più drastico per il terziario e per il commerciale, con cali rispettivi del 32,7% e del 28,5%.  

Nessun brusco calo per i prezzi delle case

Tuttavia, a fronte del crollo della domanda, pare che non la stessa cosa si possa dire con riguardo ai prezzi delle abitazioni. Si pensi, ad esempio, che nel quadriennio 2008-2012, il calo si sarebbe attestato complessivamente al 10%, secondo un report Confindustria. Stando a l'”Idealista”, sembra che nei grossi centri urbani qualche segnale di cedimento si starebbe verificando solo nel corso dell’ultimo trimestre, con Roma e Milano a vedere diminuire il prezzo medio delle case in vendita del 2,6% e del 3,2%, rispettivamente. Ribassi consistenti anche a Cagliari (-5,7%), Perugia (-5,3%), Varese (-4,7%) e Bari (-1,4%), ma prezzi pressoché stabili a Torino (-0,5%), Palermo, Napoli e Padova (-0,1%). In crescita risultano i valori medi di vendita a Bologna (+0,3%), Venezia (+2,2%), Genova (+2,7%) e Firenze (+3,3%). Insomma, non siamo ai tonfi che ci si attenderebbe da una crisi così mordente, come quella che stiamo vivendo in questi ultimi tempi. I dati sono desunti dal monitoraggio di quasi 43 mila annunci sul portale. E un sondaggio realizzato da Il Sole 24 Ore spiegherebbe le ragioni di prezzi così sostanzialmente stabili, rispetto al tonfo delle transazioni immobiliari. Alla domanda su quale sarebbe la ragione della crisi del mercato immobiliare, gli intervistati hanno risposto per il 46,5% che si tratterebbe di “difficoltà di accesso al credito, soprattutto per i giovani”; il 20,63% ha risposto che sarebbe dovuto all’incertezza sul futuro e alla crisi economica; il 18,25% che si aspetta una certa discesa dei prezzi; il 12,43% che il mattone non sarebbe più un investimento redditizio, mentre il 2,12% che chi può, compra all’estero. In termini di ragionamento, quindi, la discesa lenta dei prezzi sarebbe spiegata dal fatto che un pò tutti i due lati del mercato, ossia domanda e offerta, sarebbero in attesa che le banche riprendano ad erogare i mutui, ragione fondamentale per la crisi del settore. Lo dimostra anche un dato pubblicato da Mutui.it, che ha calcolato il loan to value per le prime case, ossia la percentuale di valore di una prima abitazione finanziata dalle banche. Essa sarebbe scesa al 49%, cioè il compratore dovrebbe contribuire mediamente con liquidità propria per oltre la metà del valore dell’immobile. E in tempi di crisi non è cosa semplice, tanto che gli esperti del settore spiegano che si sarebbe tornati agli inizi degli anni Novanta, quando comprava chi aveva già liquidi pronti.  

Ecco perchè in Italia non ci sarà mai un crollo dei prezzi delle case

In attesa che le banche facciano le banche, dunque, chi vende non svende la propria casa e chi vuole acquistare attende di potere accedere a un mutuo e magari a prezzi più bassi. Non è un caso che a fronte del calo delle compravendite, si allungano i tempi delle transazioni. Non pare, quindi, che ci saranno i saldi di certe realtà straniere, come Spagna e Irlanda. D’altronde, in Italia la crisi non è stata la conseguenza dello scoppio di una bolla immobiliare. Qui, i prezzi alti delle abitazioni sono sempre stati sostenuti dalla domanda notevole per ciascuna tipologia immobiliare. Il mattone attirerà di meno che in passato, a causa della pesante tassazione di cui è ora oggetto, ma sembra che resti ancora l’investimento per eccellenza per l’italiano medio. Con buona pace di chi si aspetta un crollo dei prezzi.

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Argomenti: Economia Italia

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