“Salve, sono un ragazzo di 26 anni dipendente a tempo indeterminato da circa 3, con l’intenzione di acquistare casa con il mutuo Consap ed eventuale tasso fisso. Lei cosa mi consiglierebbe?”.
Rispondiamo a un giovane lettore di Investire Oggi, che dalla stringata domanda si evince che attingerà al Fondo di garanzia per la prima casa Consap, istituito nel 2014 e con dotazione iniziale di 670 milioni di euro, destinato a finanziare l’acquisto di un immobile da parte di giovani coppie. Grazie al fondo, si può disporre di una copertura del 50% del valore commerciale dell’immobile, per cui si ha la possibilità di farsi finanziare complessivamente dalla banca finanche il 100% del valore.
Premesso ciò, in questa fase conviene accendere un mutuo a tasso fisso o variabile? In questi mesi, circa 9 finanziamenti su 10 sono erogati a tasso fisso, in quanto le famiglie intendono mettersi al riparo da temuti rialzi dei tassi nei prossimi anni. Tuttavia, questa prospettiva si sta allontanando, anzi la BCE presto dovrebbe tagliare ulteriormente i tassi “overnight”, prolungando il periodo dei bassi interessi sul mercato. Occorre fare attenzione, quindi, a non scontare in maniera eccessiva l’uno o l’altro scenario. Del resto, il mutuo è un finanziamento di lungo periodo, in Italia generalmente superiore ai 20 anni. Pertanto, bisogna fare i conti con variabili lontane nel tempo e non sempre decifrabili con così largo anticipo.
Durata del mutuo criterio per scegliere il tipo di tasso
Come ragionamento generale, diciamo che il grosso degli interessi si paga nella prima metà dell’ammortamento, quando il capitale residuo da rimborsare è ancora elevato. In questa fase, sarebbe opportuno scegliere il tasso più basso, per cui se si optasse per quello variabile, dovremmo sperare che i tassi non salgano con vigore nel periodo considerato. Immaginando che il lettore abbia in mente di accendere un mutuo a 20 anni, ne deduciamo che dovrebbe godere di tassi non in risalita da qui al prossimo decennio per ottenere vantaggi sicuri con il variabile. Non siamo in grado di sapere quando e in quale misura i tassi verranno alzati, ma di certo lo saranno prima dei 10 anni, tranne che nel frattempo non arrivi una nuova crisi nell’Eurozona, cosa che nessuno auspicherebbe.
E, però, questo è un ragionamento semplicistico. L’America ha alzato i tassi per 3 anni, portandoli fino a un massimo del 2,25-2,50%, meno della metà a cui erano arrivati prima della crisi del 2008-’09, a conferma che la stretta monetaria non necessariamente implichi tassi alti. Per essere chiari, se la BCE alzasse i tassi nei prossimi anni, non è detto che questi salgano di chissà quanto; almeno, non fino a quando l’inflazione nell’area sarà salita anch’essa stabilmente attorno al target (“vicino, ma di poco inferiore al 2%”).
Azzarderei che per un mutuo di durata fino ai 15 anni, il tasso variabile sarebbe l’opzione più vantaggiosa, perché (in teoria) offrirebbe per i prossimi 7-8 anni risparmi superiori ai maggiori costi inflitti negli ultimi 7-8 anni di finanziamento. Per durate superiori, i conti non sono semplici da farsi, anche perché negli ultimi mesi l’Eurirs, a cui si agganciano i mutui a tasso fisso, stanno letteralmente precipitando, riducendo le distanze con il tasso medio praticato per i mutui a tasso variabile, tanto che le banche hanno iniziato ad aumentare gli spread per mettersi al riparo da cattive sorprese (per loro), essendo già la scadenza a 5 anni scesa in territorio negativo.
Le opzioni miste sui tassi
Un mutuo a 20-25 anni, ad esempio, potrebbe risentire inizialmente di tassi calanti, successivamente di tassi in aumento e dopo ancora di tassi nuovamente in calo con la maturazione del prossimo ciclo economico espansivo. Al lettore suggeriamo di prendere in considerazione due tipologie di mutuo per sfruttare potenzialmente i vantaggi dell’una e dell’altra tipologia di prestito: il tasso variabile con cap; il mutuo a tasso variabile e con rata costante. Il primo fissa sin dall’inizio un tasso massimo, al di sopra del quale la rata del mutuo non cresce, praticamente limitando l’aggravio dei costi da sostenere con il rialzo degli interessi. Il secondo prevede che la rata resti uguale, indipendentemente dalle variazioni dei tassi di mercato, ma a variare sarebbe la durata del mutuo, allungandosi se i tassi aumentano, accorciandosi se diminuiscono.
Essendo offerta una sorta di assicurazione contro il rischio tassi, la rata di partenza risulterà certamente superiore a quella che si pagherebbe con il tasso variabile “puro”. In altre parole, la banca garantisce limitazioni al rialzo della rata o che questa rimanga uguale per tutto il periodo dell’ammortamento, ma prevedendo sin dall’inizio una mensilità più alta, ossia la fissazione di un tasso finito (spread incluso) maggiore. Non è detto, quindi, che convenga, specie se i tassi dovessero rimanere ai livelli attuali (o scendere) ancora a lungo; diverso il discorso nel caso in cui dovessero aumentare repentinamente nei prossimi anni.