Mutuo casa, corsa verso il tasso fisso e la surroga resta di moda

E' corsa in Italia al mutuo a tasso fisso e per quanto in forte calo, la surroga resta il principale contratto siglato con la banca.

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E' corsa in Italia al mutuo a tasso fisso e per quanto in forte calo, la surroga resta il principale contratto siglato con la banca.

Il mercato immobiliare italiano non è ancora ripartito, come dimostrano gli ultimi dati dell’Istat, che vedono un calo dei prezzi delle abitazioni dello 0,8% su base annua nel terzo trimestre del 2017, portando al -0,4% quello dei primi 9 mesi dell’anno. Rispetto al 2007, ultimo anno prima della crisi, le quotazioni immobiliari risultano avere perso oltre il 23% del loro valore, anche se nel 2017 si è registrato una timida crescita (+0,1%) per i prezzi delle case nuove. MutuiOnline, il portale che monitora le offerte sui mutui tra 60 banche italiane, ha fatto il punto della situazione, trovando che le compravendite nel 2017 sarebbero diminuite dell’11% a 545.000 unità, restando a -36,6% rispetto al 2006, anno di apice per il comparto.

Come da attese, gli italiani starebbero correndo a ripararsi contro il rischio di rialzo dei tassi, mostrando una netta preferenza per i mutui a tasso fisso nell’84% dei casi, lo scorso anno. Si consideri che fino alla primavera del 2016, i due terzi dei mutui erogati erano ancora a tasso variabile, visto che il mercato approfittava dello schianto dei tassi. Nel corso di quell’anno, la fuga verso il tasso fisso è stata veloce e forte, anche se a ben vedere non sempre azzeccata, se si considera che l’Euribor, a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, sono rimasti praticamente fermi ai minimi di sempre lungo tutto il 2017. (Leggi anche: Mutuo tasso fisso per italiani, ma il variabile non va più?)

Il trend di tassi e surroghe

E, infatti, il tasso fisso medio a cui risultano essere stati erogati i nuovi mutui è sceso dal 2,3% del 2016 al 2,2%, mentre quelli a tasso variabile sono passati dall’1,23% all’1,01%. Il riferimento è alla media dei mutui con durata di 20 e 30 anni.

Stando a questi dati e tenendo in considerazione l’evoluzione dell’Eurirs, a cui si aggancia gran parte dei mutui a tasso fisso, le banche italiane avrebbero applicato su questi uno “spread” più basso alla fine del 2017 di oltre lo 0,3% rispetto all’inizio dello stesso anno.

Un altro dato non meno interessante riguarda il calo di interesse verso le surroghe, quelle operazioni che consistono nel sostituire un vecchio mutuo, contratto a condizioni peggiori, con un mutuo nuovo. Nel 2015 e per una parte del 2016 si era registrata una vera corsa alla surrogazione, visto che numerosi clienti hanno cercato di approfittare dei tassi più bassi per rifinanziare il debito residuo a costi minori, abbassando l’importo della rata o eventualmente accorciando anche la durata del mutuo. Adesso, però, che i tassi si sono stabilizzati da tempo e che chi poteva, ha già chiesto e ottenuto la surroga, questa rappresenta il 50,6% delle nuove erogazioni contro il 64,6% del 2015. Numeri ancora importanti, comunque, che superano di gran lunga il 40,7% dei mutui per l’acquisto di una prima casa. Infine, quanto alla durata, le erogazioni più cospicue (32,6%) hanno riguardato mutui a 20 anni e l’importo medio erogato risulta salito a 123.240 euro. (Leggi anche: Mutuo tasso fisso o variabile, cosa conviene in tempi di inflazione zero?)

Cosa conviene oggi con i mutui?

Ora, vale la pena chiedersi se la scelta del mutuo a tasso fisso abbia senso o se gli italiani abbiano aperto l’ombrello troppo presto. Una risposta valida per tutti i casi non esiste. Dipende, anzitutto, dalla durata del mutuo che si accende. Se è lunga (20-30 anni), optare per il tasso fisso appare una soluzione abbastanza ragionevole, perché è verosimile che i tassi aumentino da qui a qualche anno e che, quindi, essi saranno più alti nel periodo più sensibile del piano di ammortamento, ovvero la prima parte, quando il debito residuo è elevato e gli interessi gravano, quindi, su un capitale ancora alto da restituire alla banca. Se, invece, stessimo accendendo un mutuo di durata non lunga, diciamo fino ai 10 anni, l’opzione tasso variabile non dovrebbe essere esclusa.

Vediamo perché.

I tassi saliranno probabilmente a partire dall’anno prossimo, ma resteranno bassi per qualche anno ancora. Gli esperti sostengono che fino al tardo 2020 non dovrebbero aumentare più di 100 punti base. Considerando che nel frattempo starete pagando le rate percentualmente più rilevanti per la restituzione del capitale, quando i tassi dovessero salire a livelli medio-alti, per allora è probabile che abbiate pagato il grosso del debito e che le variazioni della rata siano non così rilevanti. Se, poi, come più di un economista ipotizza, i tassi rimarranno eccezionalmente bassi a lungo, l’affare è fatto. Ma nessuno ha la sfera di cristallo e viviamo in tempi straordinari. Comprensibile che chi ha potuto si sia messo al riparo già da due anni, anche al costo di avere perso parecchi soldi, pagando ad oggi interessi doppi rispetto a quelli che avrebbe sostenuto con il tasso variabile. (Leggi anche: Mutuo a tasso fisso o variabile, ecco quello che devi sapere)

 

 

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