Mutuo casa a 20 anni a interessi zero e non è neppure un record, ecco come e dove è possibile

Comprare casa a costo zero. Sembra un sogno impossibile, ma accade già in Europa. E c'è già stato di meglio.

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Mutuo casa a zero interessi

Se vi dicessimo che esistono mutui a 20 anni a tasso zero, ci credereste o cerchereste subito di capire dove stia l’inganno? Invece, è la verità. In Danimarca, Nordea Bank ha iniziato nelle scorse settimane ad offrire alla clientela mutui casa a interessi zero per 20 anni. La notizia ha fatto il giro del mondo, ma nello stato scandinavo è molto meno curiosa di quanto sembri. Già qualche anno le banche danesi avevano offerto questo prodotto e nel 2019 Jyske Bank aveva fatto di meglio, cioè aveva offerto mutui a 10 anni al tasso del -0,5%. In pratica, con questo finanziamento man mano che i clienti pagano le rate mensili, il montante residuo si riduce.

Un sogno da Alice Nel Paese delle Meraviglie, anche perché già due altre banche, Danske Bank e Nykredit Realkredit, hanno annunciato che seguiranno i passi della concorrente. Ma com’è possibile tutto ciò? Dovete sapere che Copenaghen è stata nel 2012 la prima al mondo ad avere adottato i tassi negativi. Erano i tempi in cui infuriava la crisi dell’euro, da un momento all’altro ci si aspettava una rottura dell’unione monetaria per le note problematiche fiscali che affliggevano e continuano ad affliggere il Sud Europa. La corona danese è agganciata all’euro a un “peg” quasi fisso. Nei fatti, non le viene concesso dalla banca centrale di apprezzarsi o deprezzarsi di oltre l’1% contro la moneta unica. L’enorme afflusso dei capitali dal resto d’Europa in cerca di un porto sicuro costrinsero il governatore Lars Rohde a giocarsi il tutto e per tutto con i tassi negativi, un modo per evitare che il cambio si rafforzasse troppo e mandasse l’economia danese in deflazione.

La Danimarca si avvia ai tassi zero sui bond a 10 anni. Mutui a 30 anni all’1,5%

Come si è arrivati ai mutui a tasso zero danesi

Questa politica monetaria ultra-espansiva ha fatto scuola in quasi tutto il mondo avanzato e in Danimarca ha finito per mandare in territorio negativo i rendimenti obbligazionari sovrani lungo l’intera curva, ma anche quelli corporate per gran parte delle scadenze. Cosa c’entra tutto questo con i mutui a tasso zero? C’entra, eccome. Anzitutto, i rendimenti negativi sono il frutto dell’abbondante liquidità che impera sul mercato e che consente alle banche di prestarla in quantità rilevanti ai clienti. Secondariamente, il mercato danese dei mutui immobiliari è totalmente finanziato dalle emissioni di covered bond. Qui, si ha il più grande mercato al mondo di questo genere.

Funziona così: la banca concede un mutuo di tot corone a un cliente ed emette al contempo un bond dello stesso importo nominale con cui finanziarlo. Il costo del bond è determinato dalla cedola e dall’eventuale prezzo inferiore alla pari. Esso viene trasferito al mutuatario nel rapporto di 1:1. In parole semplici, se il bond costa alla banca lo 0,5%, il mutuo sarà erogato proprio a un tasso dello 0,5%. E la banca cosa ci guadagna? In realtà, applica ai prestiti le commissioni in qualità di intermediario tra obbligazionisti e mutuatari. Vi potrà sembrare un sistema strano, ma non solo funziona, nei fatti permette alle famiglie danesi di accedere all’abbondante liquidità dei mercati e di beneficiarne.

L’azzeramento degli interessi è dovuto al fatto che lo stesso Rohde ha confermato che in Danimarca non vi sia alcun rialzo dei tassi in vista. I bond stanno venendo prezzati ai nuovi massimi storici, per cui costano praticamente nulla alle banche che li emettono. In Italia, per quanto bassissimi siano diventati i tassi sui mutui sul piano storico, restiamo ben lontani dal loro azzeramento. A novembre, le banche hanno applicato mediamente sulle nuove erogazioni l’1,26%. In molti casi, prendendo in prestito il denaro con il tasso variabile è possibile indebitarsi a meno dell’1%.

Ma da noi, come nella generalità dei sistemi bancari, i capitali che alimentano i mutui derivano dai depositi della clientela, che nel migliore dei casi (per le banche) vengono remunerati a zero. E serve uno spread minimo per consentire agli istituti di maturare un margine di profitto, a sua volta dipendente dal rischio. E con un’economia claudicante da decenni come la nostra, la Danimarca resta per il momento un bel miraggio.

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