Mutuo a tasso variabile con cap, ecco qualche suggerimento per abbassare la rata

I tassi d'interesse stanno risalendo in fretta e il mutuo con cap può essere una delle soluzioni per tenere bassa la rata mensile

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Mutuo con cap, come funziona

Il mercato sconta da mesi il rialzo dei tassi BCE, che con ogni probabilità arriverà nel mese di luglio. Il costo del denaro salirà anche ufficialmente, sebbene già sia rincarato per famiglie e imprese. Diversi ritocchi all’insù stanno avvenendo anche sul mercato dei mutui. Il tema è sensibile per milioni di famiglie italiane. C’è da dire che ancora oggi le migliori soluzioni a tasso fisso si aggirano sotto il 2% e le migliori a tasso variabile intorno allo 0,5%. Fino a poco più di una decina di anni fa, eravamo abituati a tassi nell’ordine del 4-5%. Non c’è da allarmarsi, ma è anche vero che la rata mensile inizi a pesare di più sui nuovi contratti stipulati a tasso fisso, mentre finora non si avverte quasi alcun aumento per i mutui a tasso variabile.

Come funziona il mutuo con cap

Va da sé che quando i tassi aumentano, il fisso sia la soluzione preferibile per evitare patemi d’animi e stare tranquilli. Viceversa, quando scendono è da preferire il tasso variabile. Ma esistono anche soluzioni intermedie, molto meno note e, comunque, ben più efficaci forse nel proteggere le famiglie. Il mutuo con cap è una di esse. Si tratta di un mutuo a tasso variabile, ma che offre una limitazione al tasso massimo che la banca potrà fissare. E’ evidente che più basso sia il cap, maggiore la protezione per il cliente.

Ad esempio, un mutuo con cap al 2% significa che la banca non potrebbe alzare i tassi oltre il 2%, neppure se l’Euribor a cui il prestito è agganciato continuasse a salire. Qual è la fregatura, vi chiederete? Nessuna, ma ovviamente la protezione costa un po’.

In che senso? Il mutuo con cap vi offre un tasso iniziale certamente più basso del mutuo a tasso fisso, ma più alto del mutuo a tasso variabile. Diciamo che sia una via di mezzo. In pratica, pagherete una rata mensile più alta di quella che sborsereste accendendo un mutuo a tasso variabile. Tuttavia, avrete la garanzia che non potrà mai salire oltre un certo importo, qualsiasi cosa accada sui mercati. Allo stato attuale, le migliori soluzioni con cap si aggirano in area 0,9%.

C’è da dire che al momento siano poche le banche che offrono tale via di mezzo. Saliranno probabilmente nei prossimi mesi, quando anche l’Euribor lieviterà e trascinerà con sé le rate del mutuo a tasso variabile. Ma il mutuo con cap non è l’unico accorgimento possibile per tenere la rata quanto più bassa possibile. Se potete, cercate di mantenervi su livelli di “loan to value” (LTV) non elevati. Cosa significa? In percentuale il mutuo deve essere non alto rispetto al valore commerciale dell’immobile. Con un LTV al 50%, ad esempio, la banca vi applicherà uno spread minore rispetto al caso di un LTV all’80%. E’ evidente, infatti, che per essa il rischio sia inferiore nel primo caso.

La durata del mutuo conta

Oltre a ciò, scegliete bene la durata del mutuo. Un solo dato: l’IRS a 15 anni viaggiava in settimana a 1,88%, l’IRS a 30 anni a 1,51%. A parità di spread, la banca vi offrirebbe un TAEG più basso per un mutuo a 30 anni rispetto al mutuo a 15 o 20 anni. Infine, c’è certamente sempre la possibilità di ricorrere alla surroga. Ma quando i tassi salgono, difficile trovare una banca che vi offra un mutuo a condizioni migliori di quelle che avete già.

D’altra parte, occorre anche avere le idee chiare su quando converrebbe passare dal tasso fisso al variabile e viceversa. Ad esempio, se siete agli inizi del piano di ammortamento, avete ancora tanto capitale da restituire e sul quale insistono gli interessi. Le variazioni dei tassi avranno un impatto elevato sulla rata.

Se, invece, foste già a metà o più del percorso, il capitale residuo da rimborsare alla banca sarebbe basso e le variazioni dei tassi avrebbero scarso impatto sulla rata. Non sarebbe il caso di allarmarsi.

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