Mutui casa, tornano le surroghe e gli spread sul tasso fisso si azzerano

I mutui casa diventano ancora più allettanti con gli spread in calo. E le richieste di surroga incidono di più sul totale, mentre i prezzi delle case continuano a scendere.

di Giuseppe Timpone, pubblicato il
I mutui casa diventano ancora più allettanti con gli spread in calo. E le richieste di surroga incidono di più sul totale, mentre i prezzi delle case continuano a scendere.

Chi ha detto che le surroghe dei mutui non siano più di moda? A smentirlo sono gli esiti del monitoraggio per il secondo trimestre ad opera di “Bussola Mutui”, il bollettino periodico di CRIF e MutuiSupermarket.it. L’incidenza delle richieste di surroga sul canale online risulta salita al 31% nel periodo aprile-giugno dal 28% di gennaio-marzo. Cos’è la surroga o surrogazione del mutuo? La rinegoziazione in favore del cliente delle condizioni del vecchio mutuo. Il fenomeno ha avuto il suo boom tra il 2014 e il 2016, in coincidenza con il crollo dei tassi di mercato, a sua volta legato alla politica monetaria ultra-espansiva della BCE. Negli ultimi tempi, però, i tassi IRS sono rimasti sostanzialmente stabili, semmai continuano a ridursi gli “spread” applicati dalle banche italiane e ormai superiori allo zero di qualche punto base per il tasso fisso, mentre per il tasso variabile scendono mediamente dallo 0,8% del primo trimestre allo 0,7%.

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Sempre stando a “Bussola Mutui”, l’82% di chi ha fatto richiesta di surroga ha optato per il tasso fisso. Tuttavia, a questo dinamismo non corrisponde una tendenza ancora positiva in termini di risposta da parte delle banche in fase istruttoria: nel primo semestre dell’anno, infatti, continua a registrarsi un calo del 4,4%, anche se a giugno si nota un ritorno in territorio positivo con il +3.6%.

Incoraggianti anche i dati dell’Agenzia delle Entrate sulle compravendite, che nel secondo trimestre risultano aumentate del 4,3% rispetto al primo. La domanda si sta rafforzando anche grazie alla contrazione dei prezzi ancora in corso, con il -1,4% mediamente registrato al metro quadrato nel secondo trimestre, sebbene sia frutto di un -1,6% per gli immobili usati e del +4,1% per quelli di nuova costruzione. Nel dettaglio, a guidare i cali nel periodo è stato il Centro con il -4,8%, seguito dalle Isole con il -3%, dal Nord Est e Sud con il -2,1% e dal Nord Ovest con il -1,1%.

E le banche azzerano gli extra-margini

E Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real Estate Services, nota come ben 2,6 milioni di famiglie avrebbero intenzione di acquistare una casa e nell’80% dei casi avrebbero bisogno di un sostegno esterno per farlo. In pratica, le banche si troverebbero dinnanzi a un mare di nuove opportunità, una volta abbattuti i crediti deteriorati esplosi con la crisi finanziaria ed economica, anche se certamente staranno più attente di prima nel concedere un prestito, volendo verificare il merito creditizio della clientela in maniera più occhialuta che in passato. E Stefano Rossini, fondatore e amministratore di MutuiSupermarket.it evidenzia, invece, come la riduzione degli spread sulle nuove offerte di mutui prosegue ormai dal primo trimestre 2012, quando questi si attestavano mediamente al 3,3% per il tasso variabile e al 3,6% per quello fisso, mentre oggi risultano crollati rispettivamente allo 0,7% e poco più di zero. In altre parole, le banche italiane hanno azzerato i margini applicati ai tassi di riferimento, con la conseguenza che anche chi ha già beneficiato di una surroga, grazie alla stabilità dei tassi e agli spread calanti, ne vorrebbe approfittare ancora, chiedendo di rinegoziare il mutuo per la seconda volta nel corso dell’ammortamento. Una richiesta su cinque di surroga attraverso il canale online, in effetti, proviene da chi negli anni passati aveva già ottenuto una surroga.

Riepilogando: i tassi di mercato restano stabili, ma gli spread in Italia continuano a diminuire. In oltre 4 casi su 5, le richieste di mutuo oggi sono per il tasso fisso e in quasi un terzo dei casi riguardano surroghe, ovvero rinegoziazioni dei vecchi contratti, di cui un quinto per la seconda volta. Non si assiste ancora a una ripresa delle erogazioni da parte delle banche, mentre l’appetito delle famiglie sta crescendo, vuoi per il superamento degli effetti più duri della crisi, vuoi anche per la discesa dei prezzi immobiliari, che rende più appetibile il mattone. Sulle ragioni del crollo degli spread avevamo ragionato nei mesi scorsi, notando come le banche italiane starebbero sempre più scommettendo sul prodotto mutui non già come un’offerta esaustiva su cui costruirvi i bilanci, quanto finalizzata a far entrare in filiale un potenziale cliente per altri prodotti più remunerativi e in un’ottica di lungo periodo. Insomma, i mutui starebbero diventando il corrispettivo di una offerta “prendi 3 e paghi 2” di un supermercato per attirare clienti. A beneficio delle famiglie, che oggi possono già contare su tassi applicati sostanzialmente in linea a quelli di mercato.

Mutui casa, ecco perché le banche azzerano gli spread e puntano sul tasso fisso 

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Argomenti: Banche italiane, Crisi economica Italia, Economia Italia