Mutui casa, tasso fisso paradossalmente più conveniente dopo la BCE

L'ultimo board della BCE ha rinviato il primo atteso rialzo dei tassi per la fine dell'anno, annunciando nuove aste T-Ltro per le banche. Ecco i primi effetti sul mercato dei mutui.

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L'ultimo board della BCE ha rinviato il primo atteso rialzo dei tassi per la fine dell'anno, annunciando nuove aste T-Ltro per le banche. Ecco i primi effetti sul mercato dei mutui.

Niente rialzo dei tassi in estate. Lo si era capito già da qualche mese, ma il sigillo dell’ufficialità sul rinvio della prima stretta monetaria dal 2011 nell’Eurozona è arrivato giovedì scorso, quando la BCE ha annunciato che i tassi rimarranno stabili almeno “fino alla fine dell’anno”, cioè fino a 4-5 mesi in più rispetto a quanto lasciassero prevedere i comunicati dell’istituto dal giugno scorso.

Inoltre, verrà attuato un nuovo ciclo di aste T-Ltro, prestiti mirati per le banche dell’area e a sostegno del credito all’economia reale, a partire dal prossimo settembre e fino al marzo 2021 con cadenza trimestrale. La reazione dei mercati è stata duplice: giù i rendimenti dei bond, ma anche i titoli bancari in borsa.

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Lo spread BTp-Bund a 10 anni si è mantenuto stabile in area 249-250 punti base, ma solo per effetto del contestuale tracollo dei rendimenti tedeschi, che ha compensato il calo di quelli italiani, passati dal 2,61% al 2,57%. Sulla scadenza a 2 anni, i rendimenti dei BTp sono scesi dallo 0,27% allo 0,24%. Pertanto, il differenziale tra decennali e biennali si è tenuto anch’esso stabile sui 233-4 bp. Quest’ultimo spread è quello che le banche tengono sotto controllo per osservare la minore o maggiore convenienza a erogare prestiti, tra cui i mutui per l’acquisto di una casa. Le banche sono solite prendere a prestito denaro dalla clientela a breve e prestarlo a lungo termine. Pertanto, risentono negativamente della riduzione delle distanze tra rendimenti a lungo e quelli a breve, in quanto si restringono i margini d’interesse.

Euribor fermo, Eurirs giù

E concentrandoci proprio sui mutui immobiliari, notiamo che dall’annuncio a sorpresa della BCE sul rinvio della stretta sui tassi, l’Euribor alle varie scadenze da 1 a 12 mesi è rimasto invariato ai minimi storici. Si va dal -0,37% al -0,12%. Da questi livelli non si smuove praticamente da due anni e mezzo, segno che il mercato non stia più scontando un ulteriore taglio dei tassi e che, pertanto, non intende ridurre il costo applicato ai prestiti.

In effetti, l’Euribor a 1 mese al -0,37% è legato a quel -0,40% imposto dalla BCE alle banche sulle riserve di liquidità eccedenti gli obblighi regolamentari e parcheggiate presso i suoi sportelli.

All’Euribor si agganciano i mutui a tasso variabile. Questo significa che si starebbe registrando sul mercato una tendenza apparentemente paradossale: il calo dei rendimenti con l’allontanamento dell’avvio della stretta nell’Eurozona dovrebbe premiare proprio i mutui a tasso variabile, in quanto si creerebbero le condizioni per renderli relativamente convenienti più a lungo. Ma poiché i tassi Euribor hanno toccato evidentemente il punto più basso, non esisterebbero più margini di miglioramento per i benefici in favore dei mutuatari. Questi semmai potranno confidare nel fatto che pagheranno rate basse per un periodo maggiore di quanto non fosse stato scontato fino a pochi giorni fa.

Diverso si farebbe il discorso per i mutui a tasso fisso, agganciati all’Eurirs alle varie scadenze. Queste segnalano tutte una riduzione dei tassi dall’ultimo board della BCE: -2 punti base sui 10 anni, -4 sui 15 anni e -5 sui 20, 25 e 30 anni, rispettivamente a 0,58%, 0,92%, 1,09%, 1,15% e 1,17%. Per trovare livelli così bassi bisogna tornare indietro di ben due anni e mezzo. In altre parole, se le banche trasferiranno questi cali interamente sui mutui di nuova erogazione, il costo della rata con il tasso fisso scenderà ancora. Di quanto? Su un mutuo da 100.000 euro e con durata ventennale, il risparmio massimo sarebbe di 2,37 euro al mese o circa 569 euro nell’arco dell’intero ammortamento.

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Il mercato dei mutui dopo la BCE

Non è detto che la discesa dell’Eurirs si traduca in un beneficio reale per i futuri mutuatari. Le banche giocano con lo spread, cioè quel margine che aggiungono al tasso base per determinare il tasso finale, oltre alle spese che verranno caricate. E così, oggi il migliore mutuo a tasso fisso, sempre a 20 anni e per 100.000 euro su un valore immobiliare di 150.000 euro, risulta applicare uno spread di appena una dozzina di punti base (0,12%) rispetto all’Eurirs vigente per la medesima durata, mentre per i migliori a tasso variabile si ha uno spread tra 70 e 130 bp.

Difficile, quindi, che le banche si mostrino capaci e volenterose di trasferire sulla rata dei nuovi mutui i cali dei tassi di mercato. Come minimo, anche alla luce dell’aumento delle tensioni sul fronte BTp, decideranno di tenere invariati gli spread.

Per loro fortuna, il costo della raccolta non è aumentato nell’ultimo anno, anzi si è persino leggermente ridotto, in conseguenza della costante diminuzione dei bond collocati tra i clienti, in sé strumenti più onerosi dei depositi. Ciò avrebbe consentito alle banche di non realizzare le profezie nefaste che si sono succedute dalla nascita del governo Conte ad oggi proprio con riferimento ai mutui. Nessuna contrazione delle erogazioni (anzi!), nessun sostanziale aumento della rata, se non marginalmente per i nuovi mutui, fatto salvo che quelli già stipulati a tasso fisso non possano mutare al variare delle condizioni di mercato e che quelli stipulati a tasso variabile non facciano che risentire positivamente della granitica stabilità dell’Euribor.

Tirando le conclusioni, dopo l’ultimo board della BCE sul mercato si registra un calo dei tassi Eurirs a cui sono agganciati i mutui a tasso fisso, che lascerebbero ipotizzare possibili nuovi ritocchi al ribasso per le rate di nuova accensione. Nessun beneficio apparente per i mutui a tasso variabile, ma dopo che è stato ufficializzato il rinvio della stretta, probabile che questo tipo di prestiti offra vantaggi più a lungo ai titolari, magari il tempo di smaltire la parte più corposa del capitale da rimborsare, esponendosi ai rincari solo quando gli interessi graveranno su un capitale residuo non alto. Per contro, i nuovi mutui a tasso fisso e variabile non è detto che beneficeranno rispettivamente delle migliori e delle medesime ottime condizioni attualmente vigenti, se le banche le sterilizzeranno con l’applicazione di spread maggiori.

Mutui a tasso variabile, addio all’Euribor e fuga verso il fisso

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