Mutui casa, quanto risparmi sulla rata con il taglio dei tassi

Mutui casa a tassi variabile e tasso fisso, quali effetti dalle decisioni della BCE di ieri.

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Mutui casa a tassi variabile e tasso fisso, quali effetti dalle decisioni della BCE di ieri.

Si fa un gran parlare del taglio dei tassi da parte della BCE di ieri, dei loro possibili effetti macroeconomici, se saranno in grado di stimolare i prestiti bancari e l’economia. Una cosa certa è che ci saranno conseguenze (positive) per il mercato dei mutui immobiliari, quelli finalizzati all’acquisto di una casa. La prima domanda a cui intendiamo rispondere è la seguente: dopo il taglio di ieri, converrà di più contrarre un mutuo a tasso fisso o uno a tasso variabile? La risposta implica una riflessione: le nuove stime macroeconomiche di Francoforte segnalano un forte indebolimento dell’inflazione per il triennio in corso, tanto che la crescita attesa dei prezzi per quest’anno è appena al di sopra dello zero, quando a dicembre si prevedeva ancora l’1%.

Le proiezioni sono state abbassate anche per il prossimo anno dal +1,9% al +1,6%, stessa percentuale attesa per il 2018.

Tassi bassi a lungo, bene per mutui tasso variabile

Che cosa significa? Rispetto a poche settimane fa, il clima è più pessimista riguardo al raggiungimento del target d’inflazione nell’Eurozona (di quasi il 2%) e lo stesso governatore Mario Draghi ha ammesso che i tassi rimarranno bassi per un periodo ben aldilà della fine del QE, in scadenza nel marzo 2017. Ciò implica che con maggiori probabilità di poco tempo fa assisteremmo al primo rialzo dei tassi solo tra qualche anno, forse tra diversi anni. Una buona notizia per chi ha già contratto da poco un mutuo a tasso variabile, perché il peso degli interessi si ha, in particolare, nei primi anni dell’ammortamento, per cui se i tassi della BCE saranno “normalizzati” tra diversi anni, l’aggravio per i mutuatari sarà relativamente basso. Notizia pessima, invece, per chi ha già in corso un mutuo a tasso fisso, avendo probabilmente perso la scommessa sulla maggiore convenienza di questo tipo di prestito.      

In calo Euribor ed Eurirs, rata mutuo più leggera

Per coloro, che ancora devono contrarre il mutuo, per quanto detto sopra potrebbe risultare preferibile optare per il tasso variabile.

E, in effetti, si prevede un boom per questa tipologia. I mutui a tasso variabile sono agganciati o ai tassi di riferimento della BCE o all’Euribor a 1 o 3 mesi. Nel primo caso, la convenienza è ovvia, avendo Francoforte azzerato i tassi, tagliandoli di 5 punti base. Ma anche per i mutui agganciati all’Euribor si registrano buone notizie, essendo da ieri scesi i tassi a 1 mese di 1 bp al -0,30% e quelli a 3 mesi di un altro bp al -0,23%. Consideriamo un mutuo di 100.000 euro residui di capitale, agganciato al tasso BCE e di durata ventennale. Supponendo che la banca applichi uno spread di 200 bp (2%), la rata mensile passa da 508,25 euro a 505,88 euro. Il risparmio su base annua è di 28,44 euro (2,37 euro al mese). Stesso mutuo, stesso spread, ma agganciato all’Euribor a 1 o 3 mesi. La rata mensile passa nel primo caso da 492,26 a 491,80 euro, nel secondo da 495,53 a 495,06 euro, con un minore costo in entrambi i casi di circa 46 centesimi al mese, 5,52 euro all’anno. Si consideri, però, che il taglio dei tassi di ieri era stato anticipato, almeno in parte, dai mercati nelle settimane precedenti al board. L’Euribor a 1 mese, ad esempio, apriva l’anno a -0,21%, mentre quello a 3 mesi a -0,13%. Se il confronto lo facessimo con questi livelli, otterremmo un risparmio sulla rata mensile del mutuo rispettivamente di 3,74 e 4,69 euro al mese, ovvero di quasi 45 e oltre 56 euro su base annua.      

Da inizio anno notevoli i risparmi

I nuovi contraenti di un mutuo a tasso fisso potranno ugualmente ottenere un risparmio, rispetto ai tassi vigenti prima del board della BCE, dato che l’Eurirs, a cui vengono agganciati questi prestiti, sono lievemente diminuiti fino alla scadenza decennale, mentre risultano stabili sui 15 anni e in lieve crescita per i 20 anni e oltre. Anche in questo caso, varrebbe quanto detto sopra: a inizio anno, il tasso a 20 anni era all’1,41%, ieri risultava sceso all’1,13%. Simulando sempre un mutuo ventennale e di 100.000 euro, scopriamo che contrarlo oggi costerebbe al cliente quasi 20 euro in meno rispetto a meno di 2 mesi e mezzo fa, un risparmio annuo di poco meno 140 euro.

Nel caso si decidesse di contrarre un mutuo a tasso fisso, che non potendo subire le variazioni dei tassi sul mercato, avrebbe una rata costante, potrebbe risultare opportuno scrutare il trend, magari in previsione di un ulteriore abbassamento dell’Eurirs. Si consideri che nell’aprile del 2015, quello a 20 anni era sceso, addirittura, allo 0,79%, risalendo bruscamente quasi all’1,30% a maggio. Tornando a quei livelli, il solito mutuo sopra citato come esempio ci costerebbe al mese quasi 37 euro in meno, -442,20 in meno all’anno e -8.844 euro lungo l’arco dell’intero ammortamento.            

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