Mutui casa, ecco perché le banche azzerano gli spread e puntano sul tasso fisso

Le banche italiane si mostrano più generose con i clienti, offrendo mutui casa interessanti, specie a tasso fisso. Ma cosa sta succedendo in filiale?

di Giuseppe Timpone, pubblicato il
Le banche italiane si mostrano più generose con i clienti, offrendo mutui casa interessanti, specie a tasso fisso. Ma cosa sta succedendo in filiale?

Mutui casa mai così convenienti e banche disponibili a finanziare anche oltre l’80% del valore stimato dell’immobile, un passo che in passato veniva compiuto solo in casi più unici che rari. Se con lo scoppio della crisi del debito nel 2011, le banche italiane iniziarono a stringere i cordoni della borsa, provocando un violento “credit crunch”, praticamente lasciando inevasa grossa parte della domanda di liquidità dei clienti, adesso sembra che le parti si siano, almeno fino a un certo punto, invertite. I tempi della stretta sul credito sono passati, anche perché di liquidità gli istituti ne godono abbastanza e a costo sostanzialmente nullo, grazie ad anni di interventismo monetario della BCE. Al contrario, dopo anni di corsa allo sportello dei clienti per surrogare il mutuo, approfittando del crollo dei tassi, a febbraio si registra una contrazione tendenziale di quasi il 7% delle richieste, segno che chi ha potuto, il mutuo se l’è già rinnovato a condizioni migliori. In più, la ripresa economica in Italia attecchisce, ma non riguarda ancora il comparto immobiliare. Nel 2017, le transazioni immobiliari dovrebbero essere state sulle 550.000 unità, ancora molte meno delle quasi 850.000 del 2006.

E allora, le banche stanno cercando di attirare clientela, perché il denaro non può rimanere depositato nel cassetto infruttifero. Meglio prestarlo a condizioni quasi da saldo, piuttosto che parcheggiarlo senza ricavarci nulla, anche perché investirlo in titoli di breve durata a rendimenti nulli o persino negativi sarebbe deleterio. Da qui, il crollo degli spread, ovvero dei margini di interesse applicati su quelli di riferimento per i tassi fissi e variabili.

Mutui casa, banche più generose o c’è altro dietro al finanziamento di un acquisto?

Mutui casa, le banche spingono per il fisso?

Simulando l’acquisto di un immobile da 100.000 euro a Roma, finanziato con un mutuo ventennale da 80.000 euro, le migliori offerte a tasso fisso ci segnalano uno spread minimo anche inferiore allo 0,2%, ovvero un interesse di appena l’1,6-1,7%. Stessa simulazione, ma con tasso variabile: le soluzioni più convenienti ci mostrano uno spread minimo intorno all’1% e per un interesse a partire da circa lo 0,70%. Perché tale discrepanza? E’ evidente che margini troppo stretti per i tassi variabili non possono esservi, essendo l’Euribor di riferimento in area negativa. Quello a 1 mese si attesta ormai stabilmente al -0,37% da circa un anno e mezzo, per cui serve uno spread almeno pari a circa 40 punti base per non ricadere nei tassi negativi, altrimenti la banca starebbe pagando il cliente per farsi il mutuo, cosa inconcepibile persino in un’era pazza come quella attuale.

Tuttavia, non ci sarebbero solo motivazioni tecniche dietro alla diversità degli spread applicati agli uni e agli altri tassi. Sembra che le banche stiano puntando sul tasso fisso più che su quello variabile, il che suggerirebbe un apparente controsenso, dato che i tassi sul mercato risultano già scesi ai minimi e da qui in avanti non potranno che salire, pur con una tempistica incerta. E le banche avrebbero tutta la convenienza a spingere i clienti a farsi un mutuo a tasso variabile, in quanto potrebbero così spuntare in futuro rate più alte. Come mai, quindi, non segnalerebbero un’induzione della clientela verso il tasso variabile?

Diverse le risposte possibili. Gli italiani, tra un mercato più liberalizzato e un maggiore grado di maturazione della consapevolezza finanziaria, hanno dimostrato negli ultimi anni di sapersi giostrare piuttosto bene tra un’offerta e l’altra e di essere clienti poco fedeli, nel caso in cui riscontrassero banche poco convenienti rispetto alla concorrenza. Del resto, la corsa alle surroghe non è stata altro che la spia di una capacità di rinegoziazione dei contratti in essere dietro la minaccia di cambiare banca, cosa che spesso è accaduto. Pertanto, variabile o fisso, poco importerebbe ormai: se il primo diventasse meno conveniente nei prossimi anni, molti clienti tornerebbero in filiale a chiedere un nuovo mutuo a tasso fisso, girando sennò i tacchi e rivolgendosi a una banca concorrente, se non online.

Mutui casa, tassi mai così bassi: ma alla banca cosa conviene proporre?

Le banche cambiano approccio al cliente

Tanto vale, perciò, evitare costi di rinegoziazione e il rischio di perdere un cliente, puntando sin da adesso su margini bassi, ma verosimilmente certi. Per non parlare della lezione imparata con il boom dei crediti in sofferenza. Se oggi le banche spingessero i clienti verso mutui casa che in futuro per loro si rivelassero un salasso, la furbizia sarebbe solo teorica, perché i livelli di default s’impennerebbero e a rimetterci alla fine sarebbero gli stessi istituti, com’è accaduto con la crisi economica e finanziaria dell’ultimo decennio, non solo in Italia. Ricordiamoci, anzi, che nel 2008 tutto nacque con il crac di Lehman Brothers, conseguenza della crisi dei mutui subprime negli USA.

Sì, ma vi chiederete giustamente che senso avrebbe per una banca prestare denaro a interessi quasi da costo. In effetti, sembra che stia cambiando il paradigma del sistema creditizio italiano: il mutuo è stato per decenni il prodotto di punta con cui la banca cercava di fare soldi. Adesso, viene percepito più come un’esca per fare entrare in filiale un cliente, a cui proporre in futuro altri prodotti, specie di natura finanziaria, come investimenti, polizze, etc., che sarebbero quelli i veri strumenti da cui estrarre valore. La strategia sarebbe più lungimirante, perché il cliente verrebbe coccolato con offerte tese a fidelizzarlo lungo il corso della sua esistenza, partendo appunto dal finanziamento di un immobile e successivamente curandone gli interessi finanziari e la previdenza per la vecchiaia e/o per far fronte alle avversità.

Sembrano finiti i tempi della banca occhialuta e piovra, con cui il cliente tendeva ad approcciarsi secondo un rapporto di subordinazione e persino di sottomissione psicologica. Grazie anche alla rivoluzione della fintech, che sta portando una grossa ventata di concorrenza a tutto campo, le banche stanno ripensando a sé stesse. Non che i mutui verranno regalati, ma le condizioni appaiono già oggi più umane e l’eccezionalità del momento, con tassi ai minimi storici sul mercato, non ci sta forse facendo avvertire del tutto la portata del cambiamento in atto.

Mutui più veloci, sicuri e a tassi più bassi con la fintech: rivoluzione in arrivo

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Argomenti: Banche italiane, Economia Italia