Mutui casa, cosa cambia con le nuove norme sull’esproprio diretto delle banche

I mutui casa e i rischi connessi all'approvazione delle nuove norme sull'esproprio diretto da parte delle banche. Facciamo chiarezza.

di Giuseppe Timpone, pubblicato il
I mutui casa e i rischi connessi all'approvazione delle nuove norme sull'esproprio diretto da parte delle banche. Facciamo chiarezza.

Anche l’Italia si accinge a recepire la direttiva comunitaria, che regola il rapporto tra banche e clienti, garantendo a questi ultimi alcuni diritti basilari, specie in termini di trasparenza informativa. In una sorta di equilibrio tra le opposte esigenze, la riforma finisce, però, nel nostro paese per modificare alcune norme, che fino ad oggi avevano garantito per i mutuatari tutele forse anche eccessive. Il ddl, al vaglio del Parlamento, prevede l’eliminazione del divieto del cosiddetto “patto commissorio”, ovvero di quell’accordo tra le parti, secondo il quale una banca può prendere possesso direttamente dell’immobile ipotecato, nel caso in cui il cliente non paghi almeno 18 rate anche non consecutive del mutuo. La previsione originale parlava di 7 rate, ma dopo le furibonde proteste delle opposizioni, in particolare, dei parlamentari del Movimento 5 Stelle (“La casa non si tocca” è stato il loro slogan contro il governo), sono state elevate a 18.

Mutui casa, cosa cambia

Dopodiché, il cliente potrà essere formalmente considerato “inadempiente” e la banca potrà espropriargli direttamente l’immobile. Ad oggi, invece, l’istituto deve rivolgersi al giudice, il quale dà vita a un processo, che può durare anche 3 o 4 anni in Italia. Solo successivamente, il creditore potrà prendere possesso della casa, ma con il risultato che le lungaggini giudiziarie comportano che nel frattempo non avrà incassato alcunché da parte del mutuatario e alla fine dovrà mettere all’asta l’immobile, ricavando finanche meno della metà del credito residuo ancora vantato. Questa situazione formalmente tutela il cliente, ma nei fatti appare inopportuna per entrambe le parti negoziali. Per la banca, perché dovrà attendere un lasso di tempo troppo elevato, prima di ottenere quanto le spetta; per il cliente, perché il costo del mutuo per l’acquisto di una casa è caricato di tali oneri presenti sul mercato, mentre pure le altre condizioni contrattuali spesso sono rigide, proprio in previsione dei possibili rischi per il creditore.      

Vecchi mutui restano così come sono

Attenzione a un dato: le nuove norme saranno valide solo per i contratti stipulati successivamente alla loro entrata in vigore e sempre che le banche chiedano al cliente di accettare il patto commissorio, cosa nemmeno scontata. I mutui siglati fino ad oggi continueranno ad essere regolati dalle norme precedenti. Quando si parla di casa, gli animi giustamente si surriscaldano e non sono in pochi ad avere intravisto nel ddl in corso di approvazione una sorta di regalo alle banche. Un’analisi superficiale direbbe questo, ma le cose stanno diversamente, aldilà di quali potrebbero essere le reali intenzioni del governo.

Mercato potrebbe diventare meno rigido

Per prima cosa, il salto di 18 rate non appare nemmeno così basso e tale da rendere ingiustificabile un esproprio dell’immobile da parte della banca. Se il numero di 7 prima previsto poteva sembrare un po’ basso, con la modifica il mutuatario rischia di perdere la casa dopo che non ha pagato il mutuo per almeno un anno e mezzo, anche in via discontinua. E il ddl è stato modificato anche in un’altra parte a favore del cliente, laddove si prevede che la banca potrà vendere l’immobile direttamente all’asta, soddisfacendo il proprio credito con il relativo ricavato e girando al mutuatario l’eventuale incasso eccedente, ma qualora il prezzo di vendita risultasse inferiore al credito residuo, al cliente non sarà chiesto di sostenere il pagamento della differenza (come si evinceva dal testo iniziale), risultando così liberato dal debito. Secondariamente, consentire alle banche di entrare in possesso tempestivamente dell’immobile ipotecato allevia i costi e i rischi a loro carico per l’erogazione dei mutui e questo dovrebbe nel tempo portare a un mercato del credito meno rigido di quello attuale. Anzitutto, perché gli istituti potrebbero applicare ai mutui un tasso (spread) più basso di quello odierno, riducendo così l’importo della rata periodica da sostenere e/o la durata dell’ammortamento; inoltre, potrebbero essere allentate le altre condizioni contrattuali, come la sollecitazione delle garanzie di reddito, personali, reali.      

I possibili vantaggi per i clienti

In pratica, abbassandosi il rischio di perdite per la banca, questa potrebbe accettare di erogare un mutuo anche a quei soggetti, che fino ad oggi vengono scartati, in quanto considerati poco sicuri. Infine, si potrebbe arrivare a una situazione, per cui anche l’importo finanziato salirà. Sappiamo a tal proposito che le banche finanziano fino all’80% del valore commerciale dell’immobile per il cui acquisto è stato erogato il mutuo, riservandosi così un margine di almeno il 20%. Con la crisi degli ultimi anni, però, la soglia massima finanziata è scesa finanche sotto il 50%, perché gli istituti hanno provveduto ad assicurarsi contro i rischi, alzando il margine di sicurezza. Minori rischi equivarrebbero a finanziamenti più economici, più vantaggiosi sotto il profilo delle garanzie richieste e più elevati, in rapporto all’immobile da acquistare.

Le tutele dello stato

Per concludere, si consideri anche che con lo scoppio di questa maledetta e infinita crisi dell’economia, l’Abi, il governo e le associazioni dei consumatori hanno siglato un accordo, che consente al mutuatario in temporanea difficoltà finanziaria di sospendere il pagamento delle rate di un mutuo fino a 18 mesi o di non provvedere al versamento della quota di capitale per 12 mesi. In altri termini, non dobbiamo avere il timore che per un periodo disgraziato sul fronte lavorativo, le banche si affrettino ad espropriarci della casa acquistata, perché i 18 mesi di sospensione possibili e il salto di altre 18 rate, prima che si configuri l’inadempienza contrattuale, fanno sì che bisognerebbe non pagare alcunché per 3 anni, prima di rischiare seriamente di perdere l’immobile. Considerate, infine, che non è convenienza della banca vendere l’immobile all’asta alle prime difficoltà del mutuatario, perché tale operazione quasi sempre si traduce in una perdita, rispetto al credito residuo vantato.

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Argomenti: Banche italiane, Crisi delle banche, Economia Italia