Mutui al 100% senza Fondo Casa a tassi bassi, ecco perché oggi diventa possibile

Le banche italiane iniziano ad offrire i mutui al 100% del valore dell'immobile senza ricorrere al Fondo Garanzia Prima Casa e a tassi molto convenienti. Vediamo le ragioni per cui è diventato possibile.

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Le banche italiane iniziano ad offrire i mutui al 100% del valore dell'immobile senza ricorrere al Fondo Garanzia Prima Casa e a tassi molto convenienti. Vediamo le ragioni per cui è diventato possibile.

Non solo i tassi d’interesse scendono, ma sul mercato dei mutui in Italia si registra un nuovo boom di richieste di surroghe, come del resto avevamo facilmente previsto su Investire Oggi nelle scorse settimane. E Facile.it Mutui.it hanno anche riscontrato che alcune banche hanno iniziato a erogare mutui al 100% del valore dell’immobile, senza ricorrere al Fondo Garanzia Prima Casa, peraltro a tassi abbastanza contenuti, mediamente nell’ordine del 2,5%, quando un anno fa a queste percentuali si ottenevano prestiti a copertura dell’80% e per quelli concessi grazie al fondo veniva richiesto il 4%.

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Un simile passo si mostra molto interessante per le famiglie, molte delle quali spesso non godono dei requisiti per accedere al fondo pubblico, dotato di risorse insufficienti. Da cosa deriva questa propensione inedita delle banche a finanziare fino al 100% del valore dell’immobile? Il cosiddetto “loan-to-value” (ltv) a settembre è sceso mediamente dal 67% al 63% in tre mesi, ma per effetto proprio del boom di surroghe, che non sono veri e propri nuovi mutui, bensì rinnovi dei mutui precedenti a condizioni più favorevoli per i clienti, i quali hanno chiaramente già pagato una porzione anche consistente dell’ammortamento, per cui risultano con un “ltv” più basso.

Quando una banca concede il mutuo, si tutela dal rischio di credito. Per questo, si riserva un margine di garanzia, che generalmente vale non meno del 20% del valore dell’immobile finanziato. Ad esempio, se devo acquistare una casa dal valore commerciale di 150.000 euro, il mutuo arriva a coprire nel migliore dei casi 120.000 euro, a meno che non vi siano fondi pubblici che fungano da garanzia anche per la restante quota. Questo, perché se a un certo punto e per una qualsiasi causa smetto di pagare le rate, la banca dovrà avviare il lungo processo per ottenere dal giudice la vendita all’asta dell’immobile, chiaramente a prezzi inferiori (e anche di molto) ai livelli di mercato. Grazie a quel margine iniziale, in un certo senso l’istituto si è parzialmente coperto le spalle.

Quando il mutuo al 100%?

Quando il mutuo arriva a coprire l’intero valore commerciale dell’immobile, è evidente che tale forma di autotutela viene meno. Com’è possibile? Due le ragioni teoriche che porterebbero a un’erogazione integrale: rischio di credito molto basso e/o aspettative rialziste sui prezzi. Ed è questo secondo scenario che starebbe attecchendo sul mercato immobiliare italiano, che negli ultimi 10 anni ha visto ripiegare i prezzi delle case di ben il 27% in media. Non è detto che abbia toccato il fondo, anzi è probabile che le quotazioni delle case, specie quelle usate, continuino ad arretrare ancora per qualche anno, a causa delle condizioni macro sfavorevoli.

Ragionando, però, in un’ottica di medio periodo le aspettative sarebbero improntate all’ottimismo. Le banche starebbero assumendo crescente consapevolezza del fatto che i mutui erogati stiano finanziando immobili destinati a salire di prezzo, di fatto come se quel margine di cui dicevamo si auto-costituisse nel tempo. Mettiamo che il mutuo da 150.000 euro serva ad acquistare un immobile di uguale valore, ma che tra 5 anni si attende salga a 180.000 euro. Se il cliente si mostra inadempiente, tra rate parzialmente pagate e valore dell’immobile in aumento, ci sono buone probabilità che la banca riesca a vendere all’asta a prezzi che grosso modo la facciano rientrare del capitale prestato.

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Chiaramente, un “ltv” al 100% è più verosimile in aree urbane in crescita sia dal punto di vista demografico che economico. In Italia, una simile realtà sarebbe la città di Milano, le cui quotazioni corrono, pur restando “cheap” nel confronto internazionale con le altre principali metropoli. Il fenomeno potrebbe attecchire anche in luoghi ad alta vocazione turistica per quello che prende il nome di “effetto Airbnb”: molte case usate vengono acquistate a prezzi relativamente bassi per essere ristrutturate e affittate ai turisti e diventare così beni fruttiferi. Il loro valore di mercato s’impenna, trainando il mercato locale per via dell’alta domanda di locazione e della spinta all’acquisto a scopo di investimento.

Naturale che anche in questi casi le banche fiutino l’affare e si spingano a concedere mutui anche al 100% dell’attuale valore dell’immobile, destinato a salire.

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