Mercato immobiliare dopo il Coronavirus, ecco chi perde e guadagna dalla crisi

ELVinvest ci aiuta a capire come si evolverà il mercato immobiliare durante e dopo l'emergenza Coronavirus. Alcuni comparti guadagneranno, altri forse ne usciranno per sempre sconfitti.

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ELVinvest ci aiuta a capire come si evolverà il mercato immobiliare durante e dopo l'emergenza Coronavirus. Alcuni comparti guadagneranno, altri forse ne usciranno per sempre sconfitti.

L’emergenza Coronavirus è diventato un evento epocale per l’intero pianeta. Le vite di miliardi di abitanti della Terra sono state stravolte nelle ultime settimane e mai avremmo immaginato di assistere a certe scene, specie nella parte del mondo ricco e in cui le epidemie sono lontani ricordi, fatti remoti che si leggono con distacco sui libri. Invece, l’impatto che questa pandemia avrà anche quando sarà cessata potrebbe essere duraturo, con effetti visibili per le nostre abitudini di consumo e gli stili di vita. Ne abbiamo parlato con Gianmaria Panini, fondatore di ELVinvest, società con sede in Svizzera e che si occupa di investimenti sul mercato immobiliare all’estero.

E il mercato immobiliare torna ad essere un rifugio con l’emergenza Coronavirus

Senza rischio di esagerare, possiamo considerare Panini uno dei massimi esperti di mercato immobiliare e per questo ne abbiamo approfittato per avere una sua previsione a 360 gradi sul futuro di questo comparto economico dopo il cessato allarme. Per prima cosa, cerchiamo di capire cosa stia avvenendo con la crisi sanitaria, subito trasformatasi anche in economica. I “lockdown” imposti dai governi impediscono a gran parte di imprese e attività commerciali di continuare ad operare. Di conseguenza, molti stabilimenti rimangono chiusi e molte vetrine restano con le saracinesche abbassate, mentre milioni, pardon miliardi, di persone sono costretti a restare a casa.

In Occidente, l’Italia è stato il primo paese ad applicare simili restrizioni e già da quasi un mese 60 milioni di abitanti sono in quarantena. Nessuno è in grado di dire quanto questo stato di emergenza durerà, se ancora per qualche settimana e se il ritorno alla normalità necessariamente graduale imporrà il mantenimento di certe restrizioni, come la distanza sociale e la chiusura di alcune tipologie di attività.

A tal proposito, si pensi a bar, ristoranti, lidi, teatri, cinema, centri commerciali, etc. Più dura l’emergenza e più facile che i comportamenti individuali mutino definitivamente o, comunque, per un periodo non breve.

La scoperta dello “smart working”

Riguardo al mercato immobiliare, ci spiega Panini, è evidente che le superfici commerciali stiano andando ovunque incontro a una crisi. Se i negozi e gli uffici non aprono, la domanda di nuovi spazi si azzera, almeno temporaneamente. Per contro, i proprietari degli immobili riscontreranno difficoltà a riscuotere i canoni di locazione dagli affittuari, i quali non tutti riescono a lavorare da remoto a casa e, quindi, non fatturano e si trovano dinnanzi a una carenza di liquidità che grava su tutta la catena dei pagamenti e sulla quale i governi stanno intervenendo per evitare che si blocchi. Il risultato di questo quadro sarebbe che i prezzi sia di vendita che di affitto delle superfici commerciali starebbero diminuendo, in misura diversa, a seconda delle prospettive di recupero dell’economia locale.

Mercato immobiliare estero come risposta alla crisi strutturale dell’euro

Attenzione a pensare che tutto tornerà certamente come prima, passata l’emergenza. Molte aziende e gli stessi lavoratori stanno scoprendo che il telelavoro non sia poi così male, azzerando gli sprechi di tempo. Ci si alza dal letto e ci si mette a lavorare anche in pantofole davanti al PC o al tablet, non ci si perde in mezzo al traffico, ci si stressa di meno, si può usufruire spesso della massima flessibilità oraria e si diventa più efficienti. I contatti fisici nella gran parte dei casi continueranno a servire, ma forse si inizierà a considerare l’ipotesi di applicare una turnazione in ufficio, consentendo a tutti i dipendenti di lavorare da casa almeno uno o più giorni a settimana, ricorrendo a quello che non casualmente viene definito “smart working”. Se così fosse, la domanda di spazi per ufficio si ridurrà, nel senso che verranno richieste probabilmente superfici minori.

Una cosa sarebbe dover disporre 100 dipendenti, un’altra 80 o anche meno. In generale, ciò provocherebbe un calo dei prezzi di affitto e di vendita, specie degli immobili più estesi.

E sta accadendo che la quarantena stia accelerando la digitalizzazione del retail. Molti negozianti stanno comprendendo sulla loro pelle quanto sia stato sbagliato non disporre di un’alternativa di vendita online. Lo shopping in rete sta crescendo e probabilmente i ritmi aumenteranno quando la crisi economica sarà superata e la disponibilità di reddito dei consumatori crescerà o almeno cesserà di diminuire. La conseguenza già in atto di questo mutamento dei consumi sarà che molti negozi probabilmente dovranno arrendersi alla tecnologia e inevitabile ci sarà una discesa dei prezzi per queste superfici.

Boom di shopping online

Viceversa, aumenterà la richiesta di superfici per la logistica, dato che i centri di distribuzione stanno già assistendo a un aumento delle richieste di merci, tant’è che alcuni colossi come Amazon hanno adottato la policy di preferire prioritariamente la spedizione di beni primari (cibo e farmaci, in primis). Chi ha fatto in queste settimane esperienza di acquisto online, infatti, sa che i tempi di consegna dei pacchi tendono ad allungarsi, certamente a causa dei lockdown, ma anche dell’aumentato traffico presso i centri distribuzione. Tendenzialmente, quindi, riscontreremmo uno spostamento della domanda dagli immobili commerciali a quelli adibiti per la logistica.

Non tutte le merci, però, sono agevolmente acquistabili online. Molti supermercati stanno arrangiandosi offrendo servizio di spedizione a domicilio, ma nel tempo questo modus operandi non sarebbe sostenibile, perché i margini per gli alimentari sono tipicamente bassi e verrebbero erosi dalle consegne. Dunque, le superfici dei supermercati dovrebbero continuare a riscontrare sufficiente domanda, per quanto l’aumentata concorrenza online spingerebbe i titolari a ridurre i costi, anche magari tagliando le dimensioni delle superfici stesse. Non escludiamo, pertanto, pressione anche su questa tipologia immobiliare.

E il “coworking”? Società come WeWork, attiva in tutto il mondo nell’offerta di spazi di lavoro condivisi, stanno subendo un vero crac in borsa. Se le leggi non lo impediscono, il contatto sociale è fortemente rigettato dagli stessi lavoratori in questa fase. Per il dopo, nulla è detto. Probabile, invece, che sempre più persone vogliano continuare a lavorare da casa, ma non disponendo di spazi sufficienti o idonei presso la propria abitazione si metteranno in cerca di uffici da prendere in affitto insieme a terzi, così da ridurre tempi e fatica per raggiungere il luogo di lavoro. Anche nei piccoli centri abitati potremmo assistere a una crescita di domanda di immobili adibiti ad ufficio, i cui prezzi ne beneficerebbero.

Casa, dolce casa?

Infine, la casa. Prezzi di vendita e di locazione continueranno essenzialmente ad essere trainati dai fondamentali, ma qualcosa è già cambiato. I rendimenti dei Treasuries americani sono crollati ai minimi storici, trascinando al ribasso anche i tassi di mercato. Due le conseguenze più immediate: i tassi dei nuovi mutui e di quelli vecchi a tasso variabile negli USA (ma il discorso è analogo nel resto delle altre economie avanzate) sono scesi, rendendo più appetibile l’acquisto di un immobile. Ciò dovrebbe sostenere i prezzi delle case, ma per contro la minore concorrenza del comparto obbligazionario incentiva ad investire nell’acquisto per ricavare un reddito attraverso la locazione, magari a seguito di interventi di ristrutturazione su immobili ad oggi dismessi e in condizioni fatiscenti. Dovremmo riscontrare, in definitiva, maggiori volumi di acquisto di case e una maggiore offerta locativa. I prezzi di acquisto dovrebbero aumentare, quelli di locazione possibile che scendano.

E restando in tema casa, se la paura per la pandemia spingesse le persone a non frequentare per molti mesi ancora luoghi come palestra, cinema, bar e pub, etc., queste attività subirebbero un colpo mortale, con i prezzi delle rispettive superfici a risentirne drasticamente. Per contro, molti opteranno per fare attività fisica a casa, per crearsi spazi ricreativi per sé e gli amici, alternativi a quelli pubblici affollati. Anche in questo caso, domanda che si sposterebbe dalle attività commerciali al comparto residenziale.

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