Investire nell’era dei tassi a zero comprando casa, rendimenti anche del 6%

Investire nel mercato immobiliare e ricavare rendimenti anche tripli rispetto a quelli esitati dai BTp. Ecco cosa dicono i dati di Milano e Roma e perché nell'era dei tassi a zero si mostrano molto appetibili.

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Investire nel mercato immobiliare e ricavare rendimenti anche tripli rispetto a quelli esitati dai BTp. Ecco cosa dicono i dati di Milano e Roma e perché nell'era dei tassi a zero si mostrano molto appetibili.

Le banche centrali non hanno alcuna intenzione di indietreggiare sugli stimoli monetari senza precedenti varati nell’ultimo decennio e gli effetti sui mercati finanziari continuano a farsi notare: corsi azionari da record e rendimenti obbligazionari scesi in territorio negativo per titoli dal controvalore fino a 17.000 miliardi di dollari nell’estate scorsa.

I bond sono diventati così avidi di rendimento, che nei fatti vengono acquistati da tempo per specularvi al rialzo, come se fossero azioni a tutti gli effetti, mentre queste ultime spesso vengono inserite in portafoglio per almeno sperare di incassare i dividendi, un po’ come se fossero obbligazioni, cioè titoli a reddito fisso.

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Se volessimo sfuggire alla trappola dei tassi a zero, una soluzione sembrerebbe esservi: puntare sul mercato immobiliare. Certo, a dirlo sembra quasi un paradosso, se si considera che i prezzi delle case in Italia risultano ancora in calo, vuoi per il mancato superamento della crisi economica, vuoi anche per alcuni fattori strutturali, come il calo demografico e l’invecchiamento della popolazione. Ma esistono realtà in cui i valori immobiliari salgono e spesso anche quelli in cui scendono, segnalano comunque un miglioramento dei rendimenti.

Il rendimento di un investimento qui consiste nel mettere a frutto l’immobile, locandolo. Monitorando i dati di Immobiliare.it, notiamo che nella città di Milano i prezzi di vendita di un immobile sono mediamente aumentati del 9% nell’ultimo quinquennio, arrivando a 3.599 euro per metro quadrato. Nello stesso arco di tempo, però, il costo dell’affitto per metro quadrato è esploso di quasi il 22%. Facendo due conti, scopriamo così che il rendimento lordo di un immobile è passato dal 5,4% di fine 2014 al 6% dello scorso dicembre. Restringendo lo sguardo al solo centro, i prezzi di vendita nello stesso lustro sono aumentati del 26%, mentre gli affitti del 23%. In questo caso, il rendimento è rimasto sostanzialmente inalterato, anzi si mostra in lievissima discesa dal 3,3% al 3,2%.

Confronto con BTp

Spostandoci a Roma, troviamo un calo medio dei prezzi di vendita del 12%, mentre gli affitti sono aumentati di quasi un punto e mezzo.

Ne consegue che il rendimento sia salito dal 4,8% al 5,4%. E nel centro capitolino? Qui, il confronto è possibile con i dati dalla fine del 2017 in poi, rispetto a quando i valori di vendita risultano in calo di circa il 30%, mentre gli affitti sono scesi “solo” del 12%. Per questo, il rendimento di un immobile locato nel centro di Roma è salito dal 3,2% al 3,7%.

Confrontando questi valori con i rendimenti offertici dagli investimenti in titoli di stato, notiamo che nemmeno il BTp a più lunga scadenza si avvicina a queste cifre. Quello che scade nel lontano 2067, ad esempio, oggi rende il 2,65%, meno della metà di un immobile al centro di Milano e un punto percentuale in meno di uno locato al centro di Roma. Vero è che un investimento immobiliare comporta il sostenimento di costi specifici, come quelli legati alla manutenzione ordinaria, alla ristrutturazione e anche alla tassazione fissa (Tasi-IMU) e variabile (cedolare secca o Irpef sui canoni di locazione). A quest’ultimo proposito, da notare come anche la più favorevole cedolare secca come tassazione alternativa a quella ordinaria e per i casi di un immobile locato a scopo abitativo, l’aliquota sia del 21%, nettamente superiore al 12,50% imposto sui rendimenti dei BTp.

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Ma ugualmente l’investimento immobiliare si mostra preferibile, anche perché si può sempre confidare nell’accrescimento del capitale investito con la rivendita a prezzi superiori negli anni successivi. Il discorso non vale ovunque, bensì per le realtà urbane più dinamiche, dove il fattore demografico gioca un ruolo positivo, a seguito non tanto dell’aumento delle nascite, quanto ai flussi migratori dal resto dello Stivale o dall’estero. E proprio realtà come Milano consentono all’investitore di accendere un mutuo a copertura anche del 100% del valore commerciale dell’immobile, grazie alle aspettative rialziste sui prezzi, sempre ovviamente che si posseggano requisiti reddituali e patrimoniali solidi. In altre parole, sarebbe persino possibile approfittare del trend positivo senza spendere un euro di capitale proprio e ottenendo rendimenti anche doppi o tripli rispetto ai bond a lungo termine a rischio zero.

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