I prezzi delle case non calano, le ragioni del “caso italiano”

Analisti divisi sulle previsioni immobiliari italiane nei prossimi anni: crollo, lieve e prolungata flessione o sostanziale immobilismo?

di Giuseppe Timpone, pubblicato il
Analisti divisi sulle previsioni immobiliari italiane nei prossimi anni: crollo, lieve e prolungata flessione o sostanziale immobilismo?

Quando mancano pochi giorni alla scadenza per il pagamento del saldo dell’IMU, fissata al 17 dicembre, le case sono sempre al centro delle attenzioni e preoccupazioni degli italiani. Secondo Nonisma, nel 2012 il numero delle compravendite immobiliari scenderà del 22% su base annua, un vero e proprio tonfo, dovuto alla crisi di liquidità che dal settore bancario ha coinvolto l’economia reale, determinando un crollo nelle erogazioni di nuovi mutui, oltre che il ridimensionamento dell’edilizia, dove si sono persi 360 mila posti di lavoro dall’inizio della crisi ad oggi. Per non parlare della perdita del lavoro per centinaia di migliaia di famiglie, le quali si sono viste costrette a rinunciare all’acquisto di un’abitazione.  

Calo prezzi delle case: nel 2012 non sarà superiore al 4%

E, tuttavia, a fronte del crollo nelle compravendite, i prezzi delle case non ne hanno risentito granché, mostrando cali contenuti mediamente al 4% per quest’anno. E calcolando i prezzi medi degli ultimi cinque anni nelle tredici aree urbane più significative d’Italia (Milano, Torino, Genova, Venezia città, Venezia Mestre, Padova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Palermo, Catania, Cagliari), si nota una forte viscosità dei prezzi, perché mentre il settore è stato investito da una crisi forse senza precedenti, gli immobili hanno registrato valori di vendita in calo nominale medio del 3,8%, che sale al 6,4%, se si tiene conto del dato reale. Insomma, prezzi quasi fissi, mentre le vendite vanno giù di brutto. Come mai?  

Le ragioni alla base della stasi immobiliare

Sul fenomeno si studia da tempo e valgono diverse considerazioni. La prima, la più ovvia, è che il prezzo è determinato dalle forze della domanda e dell’offerta. Sebbene i volumi siano molto più bassi di qualche anno fa, tuttavia, parrebbe di pensare che la richiesta di case esista ancora. Il fabbisogno di abitazioni è stimato in 600 mila unità, mentre si registra un allungamento dei tempi delle compravendite, a causa della mancata volontà dei proprietari di vendere casa a qualsiasi costo. Meglio aspettare che il mercato si riprenda, piuttosto che svendere. Dall’altra parte, invece, i potenziali acquirenti ritengono che i prezzi delle case siano ancora troppo alti, ma destinati a scendere nei prossimi mesi e anni. Quindi, meglio restare in affitto oggi e comprare domani. Chi dei due lati del mercato abbia ragione resta un pò un mistero. L’anomalia di case che non si vendono, ma i cui prezzi non scendono, sembra essere anche spiegata dalla complessiva buona situazione finanziaria delle famiglie italiane, le quali nonostante la fase terribile dell’economia che stanno vivendo, rispetto ad altri popoli europei vantano un minore grado di indebitamento privato, quindi, una minore necessità anche in tempi difficili di vendere casa per monetizzare e ripagare i debiti contratti. Per essere chiari: non siamo (ancora) veramente con l’acqua alla gola!  

Previsioni immobiliari: cosa ci si deve attendere nei prossimi anni

Ma se questa è la foto della situazione attuale, quale scenario ci attende nel futuro prossimo? Un pò tutti gli analisti sembrerebbero concordare sul fatto che i prezzi dovrebbero scendere fino a tutto il 2014, anche per l’effetto della crisi delle imprese edili, che le costringe a vendere a prezzi tali da incassare il prima possibile. E anche il minore costo di fabbricazione delle nuove case dovrebbe portare a una riduzione nei valori di vendita. Tuttavia, c’è divergenza sulla durata e l’intensità del calo. C’è chi ipotizza un vero e proprio crollo fino al 2018, mentre la maggioranza sarebbe propensa a ritenere che il calo sarà più contenuto, ma prolungato per circa un decennio. Un sondaggio Acri-Ipsos, poi, ha trovato che solo il 35% ritiene ancora vantaggioso investire nel mattone, una percentuale pressoché dimezzata rispetto alle precedenti rilevazioni. E’ anche l’effetto IMU, che sta costringendo le famiglie a fare i conti con un costo non preventivato (o almeno non in queste dimensioni) nella gestione degli immobili. Tutto ciò ci spinge a credere che l’Italia sarà nel futuro un’economia meno legata così fortemente al mattone come sinora è accaduto. Da escludere, però, per le abitudini e gli stili di vita degli italiani che il nostro Paese possa mutare radicalmente vedute e rinunciare alla casa, dolce casa!

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Argomenti: Economia Italia

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