E il mercato immobiliare torna ad essere un rifugio con l’emergenza Coronavirus

Gli investimenti immobiliari tornano appetibili con l'emergenza Coronavirus, che ha innescato una grave crisi economica nell'Eurozona e finanziaria in tutto il mondo.

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Gli investimenti immobiliari tornano appetibili con l'emergenza Coronavirus, che ha innescato una grave crisi economica nell'Eurozona e finanziaria in tutto il mondo.

L’emergenza Coronavirus ha posto fine alla più lunga fase “toro” di Wall Street, facendo entrare la borsa americana formalmente nell'”orso”, avendo gli indici perso più del 20% rispetto ai massimi toccati di recente. Un brutto colpo per i mercati finanziari, quando ormai si pensava che azioni e obbligazioni fossero quasi destinate a correre insieme senza freni. Invece, la corsa ai beni rifugio ha fatto crollare i rendimenti dei bond ai nuovi minimi storici, impennando a tratti l’oro alle quotazioni più alte dal 2013 e facendo capitolare le borse.

Mercato immobiliare estero come risposta strutturale alla crisi dell’euro

Ma il comparto obbligazionario stesso, per quanto possa offrire rifugio ai capitali in cerca di reddito fisso, si mostra oramai saturo. I rendimenti sono diventati negativi lungo le curve fino alle scadenze medio-lunghe, con stati come Germania, Svizzera e Danimarca a non offrire più nemmeno un centesimo di rendimento per alcun loro bond emesso. In pratica, i titoli di stato e del debito corporate sono diventati troppo cari, oltre che costosi solo nel detenerli in portafoglio.

A questo punto, il mercato immobiliare torna a mostrarsi appetibile. Sì, proprio quando pensavamo che non fosse più capace di offrirci valore. Nelle fasi ordinarie, si preferisce investire in strumenti finanziari, anziché in immobili, per una ragione ben precisa: la liquidità. Gli scambi di azioni e bond sono giornalieri, frequenti e abbondanti e consentono a chiunque di entrare e uscire dal mercato ai prezzi desiderati o poco sopra o sotto di essi. Liberarsi di un immobile all’occorrenza, invece, è sempre stato un problema. I tempi si mostrano mediamente ben più lunghi e, a meno di non voler svendere una casa o una superficie commerciale, si rischia di dover attendere anche mesi, se non anni, in caso di crisi dell’economia, quando la domanda scarseggia.

Liquidità e volatilità

Vero, sono esistite in questi anni numerose eccezioni a questa regola non scritta. Prendete Stoccolma, dove si è arrivati mediamente a vendere casa a poche ore dalla pubblicazione dell’annuncio. Per non andare lontani, Milano ha vissuto lo stesso fenomeno, un caso più unico che raro nel panorama italiano, almeno fino all’epidemia di Coronavirus. Tuttavia, resta indubbio come l’immobile sia un asset molto meno liquido di uno di natura finanziaria. Eppure, proprio quanto sta accadendo in queste settimane ci porta a rivalutare gli immobili per due ragioni essenziali.

La prima è che la liquidità dei mercati finanziari, che diamo per scontata in condizioni normali, tende a prosciugarsi in fasi brusche come queste. I trader di tutto il mondo hanno lanciato da tempo l’allarme, confermandolo e vivendolo sulla propria pelle in questi giorni. A causa delle vendite a fiumi di azioni e degli acquisti incessanti di bond, si è arrivati in molti casi a non trovare domanda per le prime e offerta per i secondi. Gli spread denaro-lettera o “bid-ask” si sono ampliati, spesso anche significativamente, implicando l’estrema difficoltà di vendere o comprare ai prezzi desiderati, non esistendo per questi la controparte disponibile.

Il più grande pericolo sul mercato obbligazionario adesso si chiama liquidità

E non dobbiamo dimenticare che solamente fino a poche settimane fa, Wall Street segnava i suoi record storici, mentre da allora ha perso oltre il 20%. La volatilità è diventata un fattore di rischio molto elevato per chi volesse entrare sul mercato azionario o obbligazionario adesso. Al contrario, il mercato immobiliare si caratterizza per la maggiore stabilità, oltre che per la lentezza dei suoi movimenti. Difficile, anzi impossibile, immaginare che il prezzo di vendita di una casa crolli del 20-30% in qualche giorno o anche mese, mentre è una realtà che tutti ben conosciamo per gli strumenti finanziari.

La migliore performance nelle fasi di crisi

E quando l’economia ripiega, come sta vistosamente accadendo in Europa, forse anche negli USA, le azioni scontano i minori utili delle società quotate e le obbligazioni rincarano a prezzi finanche insostenibili a lungo, come nell’attuale fase storica. Viceversa, l’immobile tende a garantire una rendita pressoché stabile. Sul mercato americano, ad esempio, nell’ultimo decennio il canone di locazione mediamente è cresciuto del 3% all’anno, più della stessa inflazione, segnalando come l’investimento immobiliare si sia mostrato capace di più che tutelare il potere di acquisto del capitale.

Aspetto ancora più interessante, quando Wall Street sprofondava in piena crisi finanziaria tra il 2008 e il 2009, il canone di locazione medio continuava a crescere, pur rallentando. Solamente nel secondo trimestre del 2010 si registrò un calo quasi impercettibile (-0,00896%), mentre per il resto si passo dal +3,7% del primo trimestre del 2008 al +0,31% del primo trimestre del 2010. In pratica, l’affitto tende a rincarare più lentamente quando l’economia va male, ma mai ad arretrare in valore assoluto, come confermano le tre recessioni precedenti negli USA. Addirittura, nella penultima di inizio millennio, vi fu persino un’accelerazione.

In definitiva, la crisi non fa venire meno l’esigenza di avere un tetto sulla testa e per quanto possa ridurre la vivacità del mercato immobiliare, vi sarà sempre una domanda minima disponibile che nei fatti funge da “floor” per i prezzi, cosa che non può dirsi scontata per i titoli finanziari, caratterizzati da maggiore volatilità e improvviso crollo di liquidità negli scambi. L’immobile tornerà ad essere percepito nei prossimi mesi, e forse anni, l’investimento a lungo termine sicuro per eccellenza. Per approfondire le opportunità di investimento clicca qui: Elvinvest.ch/it

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