Direttiva UE sulle case, classe energetica E minima entro il 2030: ecco cosa rischiano i proprietari

Una direttiva comunitaria in via di approvazione fissa paletti ben precisi alla classe energetica delle case per tagliare le emissioni di CO2

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Classe energetica per case, direttiva UE

Una direttiva dell’Unione Europea rischia di trasformarsi in un fulmine a ciel sereno per milioni di famiglie italiane. Entro il 24 gennaio la Commissione Energia dell’Europarlamento dovrebbe approvare una nuova legge, che sostanzialmente obbliga i proprietari delle case a ristrutturare gli immobili. Quali? Tutti quelli con classe energetica F e G. Entro l’1 gennaio del 2030, infatti, la classe energetica più bassa per un’abitazione non può essere inferiore alla E. Ed entro l’1 gennaio del 2033, non può risultare inferiore a D. La direttiva è allo studio di Bruxelles da un paio di anni. Nel 2021, fece scalpore uno scoop de Il Messaggero, secondo cui le istituzioni comunitarie puntavano a una classe energetica minima D entro il 2027 e C entro il 2030. Le sanzioni previste furono altrettanto eclatanti: divieto di vendita e di locazione per gli immobili fuori norma.

Situazione case in Italia

Il punto è che il 60% degli immobili residenziali in Italia risulta essere di classe energetica F e G.

La classe E è raggiunta generalmente dagli immobili costruiti tra gli anni Ottanta e Novanta. Tuttavia, gran parte delle case nel nostro Paese ha data di costruzione più vecchia. E molte non sono sottoposte ad interventi di ristrutturazione da decenni. Ad esempio, il passaggio da E a D richiede il taglio delle emissioni di CO2 del 25%, ovvero interventi come il cappotto termico esterno o interno, la sostituzione degli infissi e l’installazione di una nuova caldaia a condensazione. Tutte opere costose, tant’è che con gli incentivi fiscali di questi anni i governi si sono prefissi proprio di accelerare il tasso di ristrutturazione degli immobili più vetusti.

La buona notizia per i proprietari di case è che la bozza in discussione all’Europarlamento non prevedrebbe più le sanzioni sopra accennate e profondamente lesive dei diritti di proprietà.

Esse sarebbero delegate agli stati nazionali. Difficilmente, quindi, che il governo di Roma imporrebbe il divieto di vendita e/o di locazione per gli immobili con classe energetica sotto il livello minimo. Ma in assenza di sanzioni, la direttiva diverrebbe una norma-manifesto. Pertanto, dovremmo supporre che una qualche sanzione alla fine sarà prevista. E anche se fosse solamente di natura fiscale (IMU su case non a norma?), i riflessi per il mercato immobiliare sarebbero enormi.

Obiettivo: taglio emissioni CO2

Premettiamo che l’obiettivo della direttiva in sé non risulta sbagliato. L’Unione Europea punta alla neutralità carbonica entro il 2050. Secondo i dati Eurostat, gli immobili incidono per oltre un terzo delle emissioni totali di CO2 nel Vecchio Continente e si stima che il 75% sia inefficiente sul piano dei consumi. C’è margine per migliorare la situazione, sebbene le stesse stime di Bruxelles parlino di una riduzione delle emissioni inquinanti abbastanza contenuta nel caso in cui la classe energetica aumentasse a un livello non inferiore a quello minimo imposto.

Non tutti gli immobili saranno sottoposti alla direttiva comunitaria. Saranno esclusi quelli adibiti all’esercizio di un culto religioso, di interesse storico, abitati per meno di quattro mesi all’anno e le abitazioni indipendenti fino a 50 metri quadrati. Va da sé che la stragrande maggioranza degli immobili dovrà seguire la nuova normativa. Con quali effetti? Da un lato, la stretta sulla classe energetica può accelerare alcuni lavori di ristrutturazione già messi in conto dai proprietari o, comunque, da coloro che possono permettersi di sostenerne i costi. Dall’altro, il mercato immobiliare rischia una segmentazione tra case “buone” e case “cattive”, con le seconde a perdere significativo valore.

La sola prospettiva che, un giorno, un immobile con classe energetica bassa non possa più essere venduto o affittato ne deprimerebbe le quotazioni. A comprare sarebbero solo i proprietari con disponibilità finanziarie per accollarsi i lavori di ristrutturazione e, ovviamente, scontando questi ultimi dal prezzo di compravendita.

Una situazione che si riverserebbe sul mercato dei mutui. Le banche già da subito non presterebbero denaro per l’acquisto di una casa a rischio di forte deprezzamento. E se lo facessero, coprirebbero verosimilmente una percentuale inferiore del prezzo di compravendita.

Incentivi per migliorare classe energetica

L’aspetto incredibile della vicenda risiede nel fatto che la direttiva giunga settimane dopo che il Superbonus 110 è stato cancellato per fare spazio transitoriamente a incentivi fiscali un po’ meno generosi. Per il 2023, i condomini potranno realizzare lavori di ristrutturazione con una detrazione del 90% anche attraverso lo sconto in fattura. Dopodiché, l’aliquota dovrebbe scendere ulteriormente. Le polemiche dei mesi scorsi hanno ruotato tutte attorno agli altissimi costi della misura adottata dal governo Conte-bis nel 2020. I favorevoli oppongono l’alto giro di affari scaturito dal maxi-incentivo, che avrebbe reso molto basso l’impatto sui conti pubblici.

Ad ogni modo, pretendere che i proprietari di case ristrutturino obbligatoriamente entro un tot numero di anni, salvo rischiare sanzioni, significa non avere idea delle condizioni socio-economiche in cui versa l’Italia. Le famiglie che abitano in immobili con classe energetica F o G sono spesso anche con minori disponibilità finanziarie. E si trovano perlopiù al Sud, dove il clima più mite ha reso meno impellente l’esigenza di consumi energetici efficienti. L’impatto della direttiva, ove attuata pedissequamente, si rivelerebbe insostenibile per milioni di italiani.

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