Comprare casa è più conveniente che mai e i prezzi degli immobili sono tornati a salire con il Covid

Mercato immobiliare in forte crisi sin dalla scorsa crisi finanziaria del 2008, ma negli ultimi mesi si registra un paradossale segno di ripresa.

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Prezzi delle case in ripresa con la pandemia

Il sogno di una casa di proprietà negli ultimi anni è diventato meno proibitivo per gli italiani. Secondo i dati di Idealista.it, da inizio 2012 i prezzi medi delle case in vendita nel nostro Paese sono crollati del 25%. Se teniamo conto nello stesso arco di tempo si è registrata un’inflazione cumulata del 6%, in termini reali un immobile italiano costa oggi il 31% in meno di appena 8 anni fa, quasi un terzo meno caro. E le cose si sono messe di gran lunga meglio per coloro che non dispongono dell’intera liquidità necessaria per acquistare casa, dovendo fare ricorso a un mutuo. Ebbene, nel mese di novembre scorso le banche richiedevano un tasso medio dell’1,26% sulle nuove erogazioni (media ponderata tra tasso fisso e variabile), quando a fine 2011 pretendevano ancora un tasso medio del 4,15%.

In pratica, non solo comprare casa oggi costa molto meno che in passato, ma anche finanziare l’acquisto con un mutuo bancario è diventato nettamente meno oneroso. Certo, bisogna fare i conti con un’economia che già prima del Covid dimostrava di non essersi ripresa dalla crisi del 2008-’09, replicata dalla lunga recessione tra il 2011 e il 2014. In effetti, i redditi netti delle famiglie italiane nel 2020 risultavano in calo di circa l’8% in termini reali rispetto al lontano 2007. Questo significa che le disponibilità sono diminuite e, soprattutto, molte famiglie non beneficiano di una prospettiva futura credibilmente rassicurante, tale per cui non riescono ad avvantaggiarsi né dei bassi tassi, né dei bassi prezzi delle case.

Su questi ultimi gravano, poi, fattori demografici come l’invecchiamento della popolazione e la contrazione delle nascite, i quali non riescono più ad essere contrappesati dall’immigrazione.

I nuovi arrivi dall’estero non stanno sopperendo al calo dei residenti. Dunque, la minore domanda complessiva si traduce in una pressione ribassista sulle quotazioni immobiliari. A questo aggiungiamo che non s’intravede da anni una crescita dell’economia anche solo sufficientemente accettabile e capiamo come sia possibile che il mercato immobiliare sia rimasto al palo.

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Gli affitti sono andati meglio in questi anni

Eppure, proprio sotto la pandemia, vale a dire nel corso della peggiore crisi economica degli ultimi 75 anni, qualcosa si sta muovendo nella direzione positiva. Sempre secondo Idealista.it, nel 2020 i prezzi delle case sono aumentati mediamente del 2,2%. Ve lo sareste mai aspettati? La media nazionale cela vistose differenze tra città e città. Ad esempio, a Milano si registra un boom di oltre il 20% (curiosissimo, in piena fuga di studenti e lavoratori fuori sede per la paura del Covid), mentre a Roma si ha avuto un più contenuto +2%. A Napoli, invece, i prezzi sono scesi mediamente del 3,5%. Rispetto a inizio 2012, Milano segna +14,7%, Roma -30% e Napoli -26,4%.

Ma a fronte della ripresa dei prezzi, sono crollate le compravendite. Nei primi 9 mesi del 2020, sono state meno di 375 mila, -13,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Difficile che nell’ultimo trimestre vi sia stato il tempo sufficiente per recuperare, anche perché questi ha coinciso con il ripristino di alcune restrizioni per frenare la seconda ondata dei contagi.

E gli affitti? Boom nel 2020: +14,9% a 10,9 euro per metro quadrato al mese. Ma a Milano, c’è stato un -6,4%, conseguenza della succitata fuga, la quale evidentemente non ha frenato gli acquisti, facendone impennare i valori e riducendo nettamente i rendimenti per i nuovi contratti di locazione. In effetti, se nel dicembre 2019 un immobile appena acquistato e messo in locazione nel capoluogo lombardo rendeva al proprietario qualcosa come la media del 7%, a fine 2020 scendeva al 5,4%. Positivo il bilancio di Roma (+4,5%) e Napoli (+7,7%). Da inizio 2012, gli affitti a Milano sono rincarati del 22%, a Roma sono scesi del 10,6% e a Napoli sono aumentati del 2,7%.

In sintesi, un immobile per i neo-proprietari rende di più in tutte le principali tre città italiane. Il mercato delle locazioni si è mosso meglio di quello delle compravendite. Del resto, chi non ha potuto/voluto comprare casa è rimasto in affitto, sostenendone i canoni.

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