Affitto casa più basso in Italia? Ecco l’impatto dei tassi zero sugli inquilini

I tassi d'interesse in calo faranno bene o male agli inquilini italiani? Ecco una breve analisi del possibile impatto nel breve e medio-lungo termine.

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I tassi d'interesse in calo faranno bene o male agli inquilini italiani? Ecco una breve analisi del possibile impatto nel breve e medio-lungo termine.

Se c’è una percezione comune, immediata e spicciola dei tassi a zero di questa lunga fase di accomodamento monetaria, essa riguarda la convenienza dei mutui casa. Tutti sappiamo che negli ultimi anni le banche concedono finanziamenti per l’acquisto di un immobile molto più convenienti e che chi avesse la fortuna di possedere i requisiti richiesti, ha la possibilità di accedere al credito a condizioni mai così generose.

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Per capirlo, dobbiamo allargare la visuale e includere nel nostro ragionamento i comportamenti dei proprietari di seconde case. Generalmente, chi possiede un secondo immobile, lo tiene per i figli o per mettere a frutto il proprio investimento, magari sempre nell’attesa che i figli crescano e vadano ad abitarci. In qualità di investimento, il suo rendimento sarebbe dato dal canone di locazione percepito e andrebbe confrontato con gli impieghi alternativi possibili.

Ora, non è facile e né ha senso cercare di ricavare il rendimento medio di un immobile a livello nazionale, essendo notevoli le differenze tra città e città, tra città e provincia, nonché tra regioni. Soffermandoci alle principali realtà urbane (Roma, Milano, Napoli e Torino), dai dati forniti da Immobiliare.it per il mese di maggio 2019, otteniamo che mediamente il canone di locazione per metro quadrato sarebbe pari a quasi il 5,7% annuo rispetto ai prezzi di mercato degli immobili stessi. Dunque, se oggi acquistassi una seconda casa in una grande città italiana, mediamente dovrei attendermi di spendere 100 e di riscuotere annualmente 5,5-6. Un rendimento significativo, specie se confrontato con quelli azzerati vigenti sui mercati finanziari, dove a malapena un BTp a 30 anni offre oggi il 3% lordo.

Possibili effetti a breve e lungo termine

Anche mettendo in conto la tassazione (IMU/TASI e imposta sui canoni), la locazione di un immobile per scopo abitativo non scenderebbe sotto il 4% netto, complici i valori di mercato relativamente bassi delle case in questi anni.

Il taglio atteso dei tassi non farà che accrescere l’appeal della casa in affitto per il proprietario, spingendo magari chi avesse disponibilità liquide a investire nell’acquisto o nella costruzione di un secondo immobile per impiegare i propri risparmi in maniera più fruttifera. In teoria, nel breve ciò metterebbe a disposizione sul mercato un numero di immobili maggiori per essere locati, nel caso in cui le case acquistate a scopo d’investimento fossero prima sfitte o se ne costruissero di nuove proprio per essere locate, con la conseguenza che i canoni tenderebbero a restare fermi o persino a diminuire.

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Attenzione, perché nel lungo periodo le cose andrebbero diversamente. Man mano che i prezzi delle case si gonfiano per la corsa all’acquisto, trainata dai mutui a basso costo, i proprietari vorranno monetizzare di più dalla loro locazione e pretenderanno canoni maggiori. Il fenomeno è noto da qualche tempo in Germania, dove gli immobili sono rincarati a ritmi sconosciuti fino al 2010, creando parecchio malcontento tra gli stessi inquilini. In Italia, dove i prezzi di compravendita risultano ancora in calo, tutto questo non si è verificato, nonostante condizioni finanziarie assai favorevoli. Non è detto che ciò valga anche per i prossimi anni, specie se l’economia italiana dovesse mostrare segni evidenti di ripresa.

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