Pasquale Pirone
Quando si eredita un immobile sul quale sono stati effettuati interventi edilizi con agevolazioni fiscali, uno dei dubbi più frequenti riguarda la sorte delle quote di detrazione non ancora utilizzate dal defunto. Il tema è particolarmente rilevante per chi intende capire se e quando può fruire della detrazione per lavori sulla casa ereditata, soprattutto nei casi in cui l’immobile sia occupato da terzi al momento dell’apertura della successione.
Di seguito un’analisi chiara delle regole previste dalla normativa e dei più recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Detrazione per lavori sulla casa ereditata: cosa succede con il cambio di proprietà
In linea generale, quando un immobile cambia proprietario (vendita), le quote annuali di detrazione non ancora utilizzate dal precedente titolare si trasferiscono al nuovo proprietario.
Tuttavia, le parti possono accordarsi affinché dette quote restino in capo al venditore. Tale accordo deve risultare nell’atto di vendita stesso o in successiva scrittura privata autenticata. Questo principio vale per le principali agevolazioni edilizie, come previsto dall’art. 16-bis del TUIR (DPR 917/1986). Non vale per il bonus barriere architettoniche 75% e nemmeno per il bonus mobili e grandi elettrodomestici.
La situazione è diversa quando il trasferimento avviene a seguito di decesso del contribuente che aveva diritto alla detrazione. In questo caso, la norma stabilisce che le rate residue spettano interamente all’erede che mantenga la disponibilità materiale e diretta dell’immobile.
Non è, quindi, sufficiente essere erede: occorre anche avere un rapporto concreto con il bene, ossia poterlo utilizzare direttamente. Se più eredi hanno tale disponibilità, il beneficio residuo potrà essere ripartito secondo le regole ordinarie.
Il principio è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate con il principio di diritto n. 7/2025, che ha chiarito alcuni aspetti operativi legati alla detrazione per lavori sulla casa ereditata in presenza di immobili concessi in locazione o comodato.
Detrazione per lavori sulla casa ereditata e immobile locato
Un caso frequente riguarda l’immobile che, al momento dell’apertura della successione, risulta affittato o concesso in comodato a terzi ed oggetto di lavori da parte di quella che poi diventa la parte defunta. In questa ipotesi nessun erede possiede la detenzione materiale e diretta del bene nell’anno in cui si apre la successione.
Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate (Principio di diritto n. 7/2025), se nell’anno del decesso nessun erede ha la disponibilità concreta dell’immobile, la quota di detrazione riferita a quell’anno non può essere utilizzata. Non possono essere detratte nemmeno le quote degli anni per i quali l’immobile resta oggetto di locazione o comodato.
Ciò significa che, per quell’annualità, la detrazione per lavori sulla casa ereditata resta sospesa e non può essere portata in diminuzione dell’Irpef da parte di alcun erede.
La ragione è legata al requisito della detenzione materiale e diretta: finché l’immobile è nella disponibilità di un soggetto terzo, come un inquilino, l’erede non può considerarsi titolare effettivo del bene ai fini dell’agevolazione fiscale.
Quando l’erede può iniziare a usare le rate residue
La situazione cambia negli anni successivi, se uno o più eredi acquisiscono la disponibilità concreta dell’immobile. Questo può accadere, ad esempio, alla scadenza del contratto di locazione oppure in caso di rilascio anticipato dell’immobile.
In tal caso, le quote di detrazione ancora non utilizzate (da quell’anno in posi) possono essere riprese e portate in dichiarazione dei redditi per i periodi d’imposta residui. Non si perde, quindi, definitivamente il beneficio, ma semplicemente non si può fruire della quota relativa all’anno in cui mancava la detenzione diretta.
La detrazione per lavori sulla casa ereditata continua, dunque, a spettare per le annualità successive, a condizione che l’erede abbia un possesso effettivo e diretto dell’immobile.
È importante sottolineare che il trasferimento delle rate avviene per intero all’erede che possiede tale requisito. Se solo uno degli eredi utilizza concretamente l’immobile, sarà quest’ultimo a beneficiare della detrazione residua.
Detrazione per lavori sulla casa ereditata: esempio con ripartizione in 10 anni
Per comprendere meglio il meccanismo, si può ipotizzare un intervento di ristrutturazione agevolato ai sensi dell’art. 16-bis TUIR, con detrazione suddivisa in 10 quote annuali di pari importo (c.d. bonus ristrutturazione).
Si supponga una spesa agevolata che dia diritto a una detrazione complessiva di 20.000 euro, ripartita in 10 rate da 2.000 euro ciascuna. Il contribuente utilizza 4 rate e poi decede. Restano, quindi, 6 quote annuali da 2.000 euro ciascuna.
Se, nell’anno di apertura della successione, l’immobile è locato e nessun erede ne ha la disponibilità diretta, la quota di 2.000 euro riferita a quell’anno non potrà essere utilizzata. Tuttavia, se dall’anno successivo uno degli eredi rientra in possesso dell’immobile, potrà beneficiare delle restanti rate ancora spettanti.
In questo scenario, la detrazione per lavori sulla casa ereditata si applicherà alle annualità residue successive, nel rispetto del limite temporale originario di 10 anni.
In conclusione, la detrazione per lavori sulla casa ereditata non si perde automaticamente con il decesso del beneficiario originario. Tuttavia, la sua effettiva fruizione dipende da un requisito preciso: la detenzione materiale e diretta dell’immobile da parte dell’erede, secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate (principio di diritto n. 7/2025).
Riassumendo
- Le rate residue si trasferiscono all’erede con detenzione diretta dell’immobile.
- Il riferimento normativo principale è l’art. 16-bis del TUIR.
- In caso di decesso, la detrazione passa interamente all’erede possessore.
- Se l’immobile è locato, la quota annuale non è utilizzabile.
- Le rate riprendono quando un erede ottiene disponibilità materiale.
- La detrazione resta suddivisa secondo il piano originario decennale.
