Pasquale Pirone
La legge di bilancio 2026, varata dal Governo il 17 ottobre 2025, ed attualmente in discussione al Parlamento, dal lato dei bonus edilizi conferma l’impianto del 2025, scongiurando la riduzione dell’aliquota di detrazione.
Ciò che anche per le spese sostenute nel 2026, a fronte di lavori ammessi a bonus ristrutturazione, ecobonus ordinario e sismabonus ordinario, la detrazione sarà al 50% se i lavori interessano l’abitazione principale ovvero al 36% se riguardano le seconde case.
Per le spese del 2027 lo sgravio, salvo futuri interventi, scenderà al 36% per abitazione principale e 30% per seconde case. A fronte di spese sostenute dal 2028, solo con riferimento al bonus ristrutturazione, la detrazione sarà al 30% a prescindere da se trattasi di abitazione principale o seconda casa.
Per ecobonus e sismabobus, invece, ci sarà da decidere se i due bonus edilizi saranno prorogati.
La manovra 2026 riporta, dunque, l’attenzione su due termini spesso confusi dai contribuenti ma che hanno significati diversi sotto il profilo fiscale e giuridico: prima casa e abitazione principale. Comprendere questa distinzione continua a rimanere fondamentale per accedere correttamente alle agevolazioni previste dai bonus edilizi.
La “prima casa”: un concetto legato all’acquisto dell’immobile
Quando si parla di prima casa, ci si riferisce a un insieme di condizioni che permettono di ottenere vantaggi fiscali al momento dell’acquisto dell’immobile. Tra questi, il più noto è l’imposta di registro ridotta al 2%, rispetto all’aliquota ordinaria del 9%. Per usufruire dell’agevolazione prima casa, è necessario rispettare alcuni requisiti:
- l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di pregio (A/1, A/8, A/9);
- l’abitazione deve trovarsi nel comune di residenza dell’acquirente, o in quello dove egli intende trasferirla entro 18 mesi, oppure nel comune dove lavora;
- non si devono possedere altri immobili residenziali nello stesso comune, né avere diritti reali su abitazioni già acquistate con agevolazioni “prima casa” in qualsiasi parte d’Italia.
Queste regole garantiscono che il beneficio venga riconosciuto solo a chi effettivamente intende vivere nell’immobile acquistato, evitando che chi possiede già altre abitazioni ne tragga un vantaggio fiscale ingiustificato.
L’abitazione principale: il luogo in cui si vive realmente
Diverso è il concetto di abitazione principale, che non riguarda l’acquisto ma l’utilizzo effettivo dell’immobile. Si tratta, infatti, della casa in cui il contribuente e la sua famiglia risiedono e dimorano abitualmente. Questo concetto è fondamentale ai fini dell’IMU e dell’IRPEF.
Per quanto riguarda l’IMU, la Legge di Bilancio 2020 stabilisce che non è dovuta sull’abitazione principale, a meno che si tratti di un immobile di lusso (categorie A/1, A/8 o A/9). Ai fini IRPEF, invece, la normativa riconosce vantaggi fiscali a chi vive stabilmente nella propria abitazione, come:
- la deduzione dal reddito imponibile del valore dell’abitazione;
- la detrazione degli interessi passivi sul mutuo contratto per l’acquisto della stessa casa.
In questo caso, i benefici non si concentrano sull’acquisto, ma si manifestano nel tempo, legati all’uso effettivo dell’immobile e alla sua gestione quotidiana.
Quando “prima casa” e “abitazione principale” coincidono (e quando no)
Spesso i due concetti possono riferirsi al medesimo immobile, ma non sempre è così. La differenza dipende dal rispetto delle condizioni previste per ciascuno. Un esempio pratico aiuta a capire meglio.
Immaginiamo un contribuente che viva con la propria famiglia a Frosinone, dove ha residenza e dimora abituale, ma che abbia acquistato quell’abitazione senza usufruire dei benefici “prima casa”. In questo caso, si tratta a tutti gli effetti della abitazione principale, ma non della “prima casa”.
Se successivamente acquista un appartamento a Latina, dove lavora, potrà richiedere le agevolazioni prima casa per questo nuovo immobile, purché rispetti tutti i requisiti previsti dalla legge.
In questa situazione, quindi, l’appartamento di Latina è la prima casa ai fini fiscali, mentre l’abitazione principale resta quella di Frosinone.
Effetti pratici sui bonus edilizi
Questa distinzione diventa cruciale quando si parla di bonus edilizi. Nel caso dell’esempio precedente:
- se il contribuente effettua lavori sulla casa di Frosinone, potrà beneficiare, sulle spese 2025 e 2026, della detrazione del 50%, in quanto l’immobile è la sua abitazione principale;
- se, invece, interviene sull’appartamento di Latina, potrà usufruire, per le spese 2025 e 2026, del bonus ristrutturazione nella misura del 36%, poiché si tratta di una seconda casa.
Capire quale percentuale applicare significa evitare errori nella compilazione delle pratiche e soprattutto non rischiare di perdere una parte dell’agevolazione spettante.
Bonus edilizi su abitazione principale: conclusione
La Legge di Bilancio 2026 conferma la volontà del Governo di mantenere stabile il sistema dei bonus edilizi, evitando tagli che avrebbero potuto penalizzare famiglie e proprietari di casa.
Tuttavia, per sfruttare pienamente queste opportunità, è indispensabile conoscere la differenza tra prima casa e abitazione principale, due concetti spesso confusi ma fondamentali per accedere ai corretti benefici fiscali.
Una consapevolezza che può fare la differenza, soprattutto in un contesto in cui le agevolazioni legate alla casa continuano a rappresentare uno degli strumenti più importanti di sostegno economico per i contribuenti italiani.
Riassumendo
- La Legge di Bilancio 2026 conferma le aliquote dei bonus edilizi del 2025.
- Detrazione 50% per abitazione principale e 36% per seconde case nel 2026.
- Dal 2027 previste riduzioni progressive delle detrazioni sui bonus edilizi.
- “Prima casa” riguarda l’acquisto con agevolazioni fiscali specifiche.
- “Abitazione principale” indica dove si vive e si ha la residenza abituale.
- La distinzione tra i due concetti determina la percentuale dei bonus edilizi spettante.
