Pasquale Pirone
Anche chi risiede all’estero ed acquista in Italia una “prima casa” può godere delle relative agevolazioni, laddove siano rispettati tutti i requisiti previsti.
La domanda che si si pone, tuttavia, in questo caso è se questi deve comunque trasferirvi la residenza. Vediamo cosa ne pensa l’Agenzia delle Entrate.
L’agevolazione prima casa
Chi acquista un immobile in Italia, che rappresenti la c.d. “prima casa”, ha diritto a pagare, all’atto di compravendita, imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ridotta rispetto a quelle ordinarie.
Si può parlare di prima casa, laddove, in capo all’acquirente l’immobile si verificano, congiuntamente, le seguenti condizioni:
- l’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9)
- l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
Ad ogni modo è previsto che il beneficio prima casa è ammesso anche nel caso in cui chi acquista l’immobile, in quel momento, è già possessore di altro immobile acquistato anch’esso con la stessa agevolazione ma procede a vendere quest’ultimo entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.
Laddove ciò non sia fatto, si decade dall’agevolazione, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.
La tassazione di favore, inoltre, spetta, limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si acquisti la “prima casa” per donazione o per successione mortis causa
Le imposte da pagare
Nel rispetto di tutti i citati requisiti, si pagano le seguenti imposte ridotte:
- se trattasi di acquisto non soggetto ad IVA
- imposta di registro pari al 2% (invece che 9%) del valore dell’immobile (con importo minimo di 1.000 euro)
- imposta ipotecaria ed imposta catastale, pari a 50 euro ciascuna
- se trattasi di acquisto soggetto ad IVA
- imposta di registro, ipotecaria e catastale, pari a 200 euro ciascuna
- IVA al 4% (invece che al 10%).
L’agevolazione chi risiede all’estero
Dopo la doverosa ricostruzione, la stessa normativa agevolazione prima casa, stabilisce che il beneficio si applica anche nell’ipotesi in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che l’immobile acquistato costituisca la “prima casa” nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza.
Tale precisazione è ricordata dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 38/E del 2005 e nella più recente Risposta n. 751 del 28 ottobre 2021.
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