Andrea Amantea
La crescente diffusione degli affitti brevi, favorita anche dalle piattaforme digitali e dalla flessibilità di gestione, ha portato con sé importanti implicazioni fiscali.
Una delle principali criticità riguarda l’applicazione della corretta tassazione nonché la compilazione della dichiarazione dei redditi; compresa quella precompilata.
La diversa tassazione tra proprietario e sublocatore ad esempio o la presenza di un immobile in comproprietà, può generare errori nell’attribuzione del reddito derivante dagli affitti brevi.
Vediamo quali sono le verifiche e gli errori da evitare nel 730 precompilato in merito ai redditi da affitti brevi.
Le indicazioni che vedremo sulla corretta tassazione e sui quadri dichiarativi da compilare valgono anche per chi presenta il 730 ordinario o il modello Redditi.
Gli affitti brevi
Per locazioni brevi si intendono i contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Questo regime è applicabile anche quando i contratti sono stipulati tramite intermediari immobiliari, compresi quelli che operano attraverso portali online. Si pensi ad esempio ad AIRBNB.
La normativa fiscale italiana prevede la possibilità di assoggettare i redditi derivanti da locazioni brevi alla cedolare secca, un’imposta sostitutiva con aliquota fissa, evitando la progressività dell’IRPEF.
Sulla tassazione, la cedolare secca è fissata al 21% per un solo immobile a scelta del contribuente. Ai restanti immobili eventualmente messi in affitto la tassazione sale al 26% E’ sempre possibile applicare agli affitti brevi la tassazione ordinaria Irpef.
Dal 2021, il regime delle locazioni brevi è riconosciuto solo per la destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Superato tale limite, l’attività è considerata esercitata in forma imprenditoriale, con obblighi fiscali e dichiarativi totalmente differenti.
Affitti brevi. Gli errori da evitare nel 730 precompilato
L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti puntuali su come gestire la dichiarazione precompilata in presenza di redditi da locazioni brevi, attraverso le FAQ pubblicate nella sezione dedicata del portale. Emerge che diversi sono i casi in cui potrebbero sorgere errori, soprattutto se non si verifica attentamente la modalità di compilazione automatica del 730 o del Modello Redditi PF.
Le situazioni che più spesso generano confusione sono quelle legate alla comproprietà, ai redditi derivanti da sublocazione o comodato, all’aggregazione per codice CIN o dati catastali e al numero di immobili locati. Di seguito si riporta un riepilogo delle principali criticità e delle indicazioni fornite dall’Agenzia.
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Criticità |
Indicazioni ADE |
| Comproprietà e CU intestata a un solo soggetto | Solo l’intestatario della CU trova i dati precompilati; l’altro comproprietario deve modificare manualmente la dichiarazione. |
| Più locazioni brevi nello stesso anno | I corrispettivi vengono aggregati per immobile nel quadro B o RB. Se non è possibile l’abbinamento, viene compilato un nuovo rigo non liquidabile. |
| Più di 4 appartamenti locati nel corso dell’anno | L’attività si presume imprenditoriale: è necessario presentare il Modello Redditi PF. |
Ulteriori chiarimenti
| Criticità | Indicazioni ADE |
| Sublocazione o comodato | Il reddito confluisce nel quadro D.
È automaticamente assoggettato a cedolare secca ma può essere modificato. |
| Mancanza dell’indicazione dell’aliquota nella precompilata | Se i dati catastali o il CIN non identificano univocamente l’immobile, l’aliquota non viene riportata: il contribuente deve verificarla. |
| Presenza di redditi da proprietà e sublocazione | I redditi sono divisi tra quadro B e D; il 21% si applica all’importo maggiore, il 26% agli altri. |
Gli affitti brevi sono sotto la lente del Fisco e dei Comuni Cruscotto grazie al nuovo cruscotto BDSR del Ministero del Turismo.
Approfondimenti sulle principali criticità delle locazioni brevi
Una delle criticità più frequenti è legata alla gestione delle comproprietà.
Quando l’immobile è posseduto da più soggetti, ma la CU è intestata ad uno solo, solo quest’ultimo troverà nella propria precompilata il corrispettivo complessivo.
Gli altri dovranno integrare manualmente i dati, specificando la propria quota. Questo meccanismo, se non correttamente verificato, può portare a dichiarazioni incomplete o errate, con conseguente rischio di accertamenti o contestazioni future.
Altro punto nevralgico è la presenza di più locazioni brevi riferite allo stesso immobile o a immobili differenti. In tali casi, la dichiarazione precompilata somma i corrispettivi ricevuti, ma solo se è possibile l’abbinamento diretto con l’immobile presente nel quadro B (Modello 730) o RB (Modello Redditi). In assenza di un’identificazione certa, viene generato un rigo a parte privo di rendita catastale e dati di possesso, rendendo il quadro non liquidabile. Sarà il contribuente a dover completare le informazioni.
La soglia di quattro appartamenti rappresenta il limite per l’accesso al regime delle locazioni brevi non imprenditoriali. Il superamento di tale soglia comporta l’obbligo di passaggio alla tassazione come attività imprenditoriale, con esclusione del Modello 730 e obbligo di utilizzo del Modello Redditi PF. Le conseguenze fiscali e contabili sono rilevanti, in quanto cambia anche la base imponibile e il sistema di tassazione.
Nel caso di sublocazione o comodato, il reddito derivante dalla locazione breve non può essere assimilato a quello fondiario ma viene trattato come reddito diverso. Questo implica che tali importi confluiscono nel quadro D della dichiarazione
Riassumendo
- Differenza tra proprietario e sublocatore: attenzione ai quadri da compilare.
I redditi da locazioni brevi devono essere inseriti nel quadro B se il locatore è proprietario, nel quadro D se si tratta di sublocatore o comodatario. La precompilata può non gestire correttamente queste differenze, e il contribuente deve verificare manualmente.
- Comproprietà e CU intestata a un solo soggetto: errore frequente. Se un immobile è in comproprietà ma la CU è intestata a un solo soggetto, solo quest’ultimo vedrà l’importo nella precompilata. Gli altri comproprietari devono aggiungere manualmente la loro quota nella dichiarazione.
- Più locazioni brevi nello stesso anno: rischio duplicazioni o mancanze. I canoni vengono aggregati per immobile nel quadro corretto, ma solo se l’abbinamento con i dati catastali o CIN è corretto. In caso contrario, la precompilata genera righe incomplete che devono essere completate dal contribuente.
- Oltre 4 appartamenti in affitto breve: attività considerata imprenditoriale. Se si locano più di 4 immobili brevi nello stesso anno, il regime fiscale agevolato non è applicabile. Il contribuente dovrà dichiarare tramite Modello Redditi PF, non tramite 730, con obblighi contabili più onerosi.
- Cedolare secca e aliquote differenziate: solo un’unità al 21%. A partire dal 2024, si applica il 21% di cedolare secca solo su un immobile (quello con il canone maggiore), mentre gli altri sono tassati al 26%. Il sistema precompilato applica questa logica, ma il contribuente può modificare o scegliere la tassazione ordinaria se preferisce.
