Pasquale Pirone
Con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza su un tema spesso fonte di incertezze per contribuenti e professionisti: la tardiva registrazione dei contratti di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale.
L’intervento dell’Amministrazione finanziaria si inserisce in un contesto giurisprudenziale ormai consolidato, che ha definito con precisione i criteri per calcolare la sanzione dovuta nei casi di ritardo nella registrazione.
Tardiva registrazione locazione: il principio chiarito dalle Entrate
Secondo quanto stabilito nella risoluzione, la sanzione prevista dall’articolo 69 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR) deve essere commisurata all’imposta di registro dovuta sulla prima annualità del contratto.
Ciò significa che, nei casi in cui l’imposta venga pagata anno per anno, la base di calcolo della sanzione non deve riferirsi all’intero periodo contrattuale, ma solo al canone previsto per la prima annualità.
Questo chiarimento rappresenta un importante punto di riferimento, soprattutto per i contratti di durata pluriennale, nei quali la distinzione tra pagamento annuale o complessivo dell’imposta ha effetti concreti sul calcolo della sanzione.
Il contesto giurisprudenziale: il ruolo della Cassazione
La posizione dell’Agenzia delle Entrate si fonda sull’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione in una serie di pronunce che, a partire dal 2022, hanno contribuito a delineare un quadro uniforme sulla materia.
In particolare, le Sezioni VI e V della Corte hanno sottolineato la necessità di interpretare la norma in modo coerente con il principio di proporzionalità. Le ordinanze interlocutorie emesse tra il 2022 e il 2023 (tra cui le n. 9084/2022, 13893/2022, 35165/2022 e 2954/2023) avevano già evidenziato la rilevanza della questione, rinviando la trattazione definitiva alla Sezione V.
Quest’ultima, con una serie di decisioni pronunciate tra gennaio e giugno 2024 (n. 1981, 2357, 2585, 2606, 10504 e 17657), ha confermato che la sanzione per tardiva registrazione deve essere calcolata sulla base dell’imposta relativa al primo anno di locazione, quando il contribuente ha optato per il versamento annuale.
L’Agenzia, prendendo atto di questo orientamento ormai stabile, ha ritenuto opportuno aggiornare le proprie istruzioni. Superando così parzialmente le indicazioni contenute nella Circolare n. 26/E del 2011.
Differenze tra la prima annualità e le successive
Un punto essenziale della risoluzione dell’Agenzia Entrate riguarda la distinzione tra la tardiva registrazione del contratto e il ritardo nei versamenti delle annualità successive.
- per la tardiva registrazione locazione: la sanzione si calcola sull’imposta dovuta per la prima annualità (art. 69 del TUR);
- per i ritardi nei versamenti degli anni successivi: si applica invece la sanzione per tardivo versamento prevista dall’articolo 13 del D. Lgs. 471/1997, attualmente pari al 25% dell’imposta dovuta.
Questa distinzione è fondamentale per evitare errori di calcolo e per garantire un trattamento coerente tra le diverse tipologie di violazioni.
Tardiva registrazione locazione: ravvedimento operoso e regolarizzazione
Un altro aspetto rilevante riguarda la possibilità di regolarizzare spontaneamente la propria posizione. L’Agenzia ricorda, infatti, che, anche nei casi di tardiva registrazione locazione, il contribuente può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, previsto dall’articolo 13 del D.
Lgs. 472/1997.
Attraverso questo meccanismo, chi provvede in autonomia al pagamento dell’imposta e della sanzione ridotta entro determinati termini può evitare conseguenze più gravi. Si tratta di un’opportunità importante per chi, per errore o disattenzione, non ha registrato tempestivamente il contratto.
Indicazioni operative per gli uffici
A seguito dei chiarimenti forniti, l’Agenzia delle Entrate ha invitato i propri uffici territoriali a riesaminare i procedimenti pendenti che riguardano la questione della tardiva registrazione dei contratti di locazione o sublocazione pluriennali.
Tale riesame dovrà essere condotto alla luce dei nuovi criteri interpretativi, in modo da garantire uniformità e coerenza nell’applicazione delle sanzioni.
Questo indirizzo mira a risolvere eventuali controversie ancora aperte e ad assicurare che la prassi amministrativa rispecchi il più recente orientamento della giurisprudenza.
Chiarimenti tardiva registrazione locazione: implicazioni per contribuenti e professionisti
Il chiarimento introdotto dalla risoluzione n. 56/E offre maggiore certezza a proprietari, inquilini e intermediari. La corretta applicazione delle sanzioni, infatti, evita disparità di trattamento e riduce il rischio di contenziosi con l’Amministrazione finanziaria.
Inoltre, la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso consente di sanare eventuali omissioni in modo meno oneroso, favorendo un rapporto più collaborativo tra contribuenti e fisco.
Per i professionisti del settore immobiliare e per i consulenti fiscali, la risoluzione rappresenta anche un punto di riferimento tecnico utile per fornire assistenza ai clienti in modo conforme alle più recenti indicazioni normative e giurisprudenziali.
Riassumendo
- L’Agenzia chiarisce le regole sulla tardiva registrazione dei contratti di locazione pluriennali.
- La sanzione si calcola sull’imposta dovuta per la prima annualità del contratto.
- La Cassazione ha consolidato questo orientamento con diverse sentenze tra 2022 e 2024.
- Per le annualità successive si applica la sanzione del 25% per tardivo versamento.
- È possibile sanare l’irregolarità tramite ravvedimento operoso con sanzioni ridotte.
- Gli uffici devono riesaminare i procedimenti pendenti alla luce dei nuovi chiarimenti.
