Quali spese condominiali non paga chi ha la 104: lo sapevi?

Quali spese condominiali non paga chi ha la 104? Come cantano i Negrita con il brano In ogni atomo: “Hai le carte e passi, giocati i tuoi assi, in due il rischio è minimo. Siamo in condominio, che chi mangia polvere lascia i denti mordere perché quelli come noi non li schiacceranno mai”.

Parole che descrivono in modo calzante la situazione che si ritrova a vivere chi ogni giorno affronta ostacoli burocratici e fisici con determinazione.

Abitare in condominio non è soltanto una realtà abitativa, ma per chi beneficia della Legge 104 può diventare un vero banco di prova, dove conoscere i propri diritti è fondamentale per fare la differenza nella gestione quotidiana degli spazi comuni.

Tra scale, spese, assemblee e lavori, non tutti sanno che ci sono costi che, in determinate circostanze, chi ha la 104 può evitare o ridurre. Ma di quali si tratta? Entriamo nei dettagli e vediamo tutto quello che c’è da sapere in merito.

Quali spese condominiali non paga chi ha la 104: lo sapevi?

La Legge 104 del 1992 riconosce una serie di agevolazioni a favore delle persone con disabilità, ma pochi sanno che queste possono riflettersi anche sulla gestione delle spese condominiali. Sebbene non esista un’esenzione totale, in alcune situazioni specifiche, come interventi per abbattere le barriere architettoniche o installare un ascensore, chi beneficia della 104 può ottenere sgravi fiscali, agevolazioni IVA o, in casi particolari, non essere tenuto a partecipare a determinate spese.

Ne sono un chiaro esempio le detrazioni Irpef del 50% o 75% per interventi mirati, quali ad esempio l’installazione di ascensori, servoscala, rampe e ampliamenti di porte. Entrando nei dettagli, come si evince dal sito dell’Agenzia delle Entrate, per gli interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili i contribuenti possono usufruire di una detrazione Irpef pari al 50%, da calcolare su un importo massimo di 96 mila euro, se la spesa è stata sostenuta nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2024.

La percentuale è pari al 36%, da calcolare su un importo massimo di 48 mila euro, per le spese effettuate a partire dal 1° gennaio 2025. Rientrano nella categoria degli interventi agevolati:

• “quelli effettuati per l’eliminazione delle barriere architettoniche (per esempio, ascensori e montacarichi)
• i lavori eseguiti per la realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, siano idonei a favorire la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di disabilità grave, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge n. 104 del 1992″.

Tale detrazione, viene sottolineato, non è fruibile contemporaneamente alla detrazione del 19% prevista per le spese sanitarie inerente i mezzi necessari al sollevamento della persona con disabilità. La detrazione è prevista solamente per interventi sugli immobili effettuati per favorire la mobilità interna ed esterna della persona con disabilità.

La detrazione del 75%

La legge numero 234 del 2021 ha messo in campo una nuova agevolazione volta a favorire la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti. Tale agevolazione, prorogata fino al 31 dicembre 2025, si presenta come una detrazione d’imposta del 75% delle spese documentate effettuate nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025.

Entrando nei dettagli:

“La detrazione deve essere calcolata su un importo complessivo non superiore a:

• 50.000 euro, per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
• 40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari
• 30.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Per usufruire dell’agevolazione gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236 del 14 giugno 1989 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche)”.

Oltre alle detrazioni poc’anzi citate, si annovera l’IVA agevolata al 4% per l’acquisto e l’installazione di dispositivi che migliorano l’accessibilità. Degni di nota anche eventuali contributi regionali per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Chi paga e quando: i limiti e le eccezioni

In base all’articolo 1123 del Codice Civile, è bene ricordare, le spese devono essere ripartite:

“in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

Proprio in tale ambito si inseriscono possibili esenzioni per i disabili, anche se non in modo automatico. Ne è un chiaro esempio il caso di un disabile con gravi problemi motori che vive al piano terra e non può fisicamente utilizzare l’ascensore. In tale circostanza può richiedere l’esonero dal pagamento delle spese di utilizzo dell’impianto, ma non da quelle di manutenzione.

Per ottenere una riduzione o un’esenzione è necessario presentare una richiesta formale in assemblea, fornire documentazione medica e tecnica e attendere una votazione favorevole. Oppure una modifica del regolamento condominiale.

Ma cosa succede in caso di disaccordo? Ebbene, in casi complessi può essere coinvolto un avvocato esperto in diritto condominiale. In ultima istanza la questione può arrivare davanti a un giudice, con ulteriore aggravio di tempi e costi.

Interventi senza approvazione dell’assemblea

Una delle tutele più importanti, ma spesso ignorate, è il diritto di realizzare a proprie spese opere per migliorare l’accessibilità, anche senza approvazione dell’assemblea condominiale. Questo a patto che le opere siano conformi alle norme tecniche e non si danneggino le parti comuni. E non si comprometta la sicurezza o il decoro dell’edificio. Questo significa, ad esempio, che un disabile può installare un servoscala anche se l’assemblea vota contro, purché si assuma i costi. Si tratta, d’altronde, di un diritto che non può essere ostacolato da votazioni o opposizioni. Ciò perché tutelato dalla legge e dal principio di pari dignità e accessibilità per tutti.