Andrea Amantea
Con la Legge n°207/2024, Legge di Bilancio 2025, il bonus ristrutturazione è stato confermato al 50% esclusivamente per gli interventi realizzati sull’abitazione principale; per tutte le altre tipologie di immobile l’aliquota scende al 36%.
Alla luce di questa modifica, ci si interroga su cosa accade qualora, a lavori ultimati, cambi la destinazione d’uso dell’immobile: in particolare, se una parte viene adibita ad uso ufficio (uso promiscuo “casa studio”), quale aliquota è applicabile?
Vediamo come cambia il nuovo bonus ristrutturazione laddove si decide si impiegare la propria casa anche ad uso ufficio.
Il bonus ristrutturazione. Com’è cambiato?
Per le spese 2025 effettuati sull’abitazione principale, la detrazione fiscale bonus ristrutturazione, ex art.
16 bis del DPR 917/86, TUIR, rimane al 50%. Rispetto alle seconde case, invece, l’aliquota scende al 36%.
Per le spese 2026 e 2027 le detrazioni diminuiscono ulteriormente:
- i lavori sull’abitazione principale beneficiano di una detrazione del 36%;
- mentre quelli sulle seconde case scendono al 30%.
Dal 1° gennaio 2028 le detrazioni saranno al 30% per tutti gli immobili: eliminando la distinzione tra abitazione principale e seconda casa.
Nel 2025, con passaggio da seconda casa ad abitazione principale si prende il 50%.
Rispetto ai lavori condominiali, con la circolare n°8/2025 sul bonus ristrutturazioni:
Nel caso in cui gli interventi agevolati riguardino parti comuni degli edifici, si ritiene che la maggiorazione debba essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, ammessa alla detrazione nel rispetto degli altri requisiti previsti dalla norma, se il medesimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Tali circostanze devono essere verificate, come detto per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori per quanto attiene la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.
I limiti di spesa
Fino al 31 dicembre 2027, il limite massimo di spesa agevolabile rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare per tutti. Tuttavia, dal 1° gennaio 2028, il massimale si riduce a 48.000 euro per unità immobiliare, dimezzando il beneficio fiscale potenziale.
A ogni modo, non è da escludere che con la prossima Legge di bilancio assisteremo ad ulteriori novità.
Bisogna comunque prestare attenzione ai pagamenti bonus ristrutturazione a cavallo d’anno.
Il bonus ristrutturazione con le nuove aliquote. Cosa succede se cambia la destinazione d’uso?
In premessa ci siamo chiesti cosa accade qualora, a lavori ultimati, cambi la destinazione d’uso dell’immobile. E, in particolare, se una parte è adibita a uso ufficio.
Secondo l’interpello n. 611/2021 dell’Agenzia delle Entrate, se a lavori ultimati l’immobile è adibito a uso professionale (es. studio), si perde il diritto a fruire del bonus ristrutturazioni al 50%. E resta valido solo l’ecobonus (se applicabile).
Attenzione però, se l’immobile è impiegato sia per uso residenziale che uso ufficio e dunque è ad uso promiscuo, la detrazione spetterà sulla metà della spesa. La detrazione sarà calcolata al 50% o al 36% a seconda se si tratta di abitazione principale o seconda casa.
In tal senso il comma 5 dell’art.
16 bis del TUIR che non è stato oggetto di modifica:
Se gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento.
Riassumendo.
- La Legge n. 207/2024 conferma per il 2025 il 50 % di detrazione solo sugli interventi realizzati sull’abitazione principale; gli uffici non rientrano tra gli immobili agevolabili con questo bonus.
- Per le seconde case, gli immobili ad uso promiscuo (“casa studio”) e le parti comuni condominiali l’aliquota scende al 36 %, con massimale di 96 000 € fino al 31 dicembre 2027.
- Nel periodo 2026–2027 la detrazione sulla prima casa cala al 36 %, mentre per le altre destinazioni (seconde case, uso promiscuo, parti comuni) scende al 30 %; dal 1° gennaio 2028 il 30 % si applicherà a tutti gli immobili e il massimale si ridurrà a 48 000 €.
- Gli interventi sulle parti comuni sono agevolati al 36 %, fatta eccezione per la quota spettante ai condomini titolari di diritto reale su unità adibita a prima casa, che mantiene il 50 % (C.M. n. 8/E 2025); in ogni caso restano obbligatori il bonifico parlante e, se necessario, la comunicazione di variazione catastale.
