Aste giudiziarie immobiliari: Le fasi dopo l’aggiudicazione.

Approfondiamo in questo articolo le fasi che seguono l’aggiudicazione di un bene in un’asta immobiliare.

Massimo Cedrato

 

Torniamo oggi a parlare delle aste giudiziarie, e più in particolare delle fasi che seguono l’aggiudicazione.

Molti, nel momento in cui decidono di partecipare ad un’asta, chiedono informazioni sui modi di partecipazione, sul pagamento e in generale su quale sia il funzionamento. Pochi invece, data l’inesperienza, si informano sulle fasi che seguono; che come vedremo comportano delle procedure che richiedono un notevole lasso di tempo e alcune spese. Più precisamente voglio approfondire cosa succede dopo la partecipazione ad un’asta immobiliare e cosa succede in caso o meno di aggiudicazione.

 

L’aggiudicazione provvisoria… (asta con incanto)

Tanto per cominciare dobbiamo capire perché parliamo di “aggiudicazione provvisoria” e non solo di aggiudicazione. Quando si partecipa ad un’asta giudiziaria, può accadere che non siamo i soli ad essere interessati a quell’ immobile. Ne può conseguire che, nonostante la nostra offerta, non siamo aggiudicatari del bene oggetto d’asta; in questo caso, subito dopo che il delegato alla vendita ha dichiarato il bene aggiudicato al miglior offerente (parliamo di offerta valida), dobbiamo immediatamente richiedere la restituzione degli assegni circolari che abbiamo consegnato come caparra e come anticipo nel caso di vincita. Questa richiesta viene presentata con un apposito modulo che ci verrà consegnato nel momento stesso in cui ci iscriviamo all’asta giudiziaria. Diciamo subito, che da questo momento, non siamo più obbligati a nulla e le uniche spese che siamo andati a sostenere sono quelle della marca da bollo ( 14,62 ).

Può accadere però che risultiamo vincitori dell’asta. Vuoi perché unici partecipanti, vuoi perché migliori offerenti, siamo riusciti ad aggiudicarci il bene. In questo caso, dopo che il delegato professionista, ci ha dichiarato “aggiudicatari provvisori”, e dopo avere aspettato la restituzione delle caparre agli altri partecipanti, saremo chiamati a firmare il “verbale di aggiudicazione”, il quale, dopo essere stato letto al pubblico, riporterà oltre tutti i dati dell’asta immobiliare, i vari partecipanti con le varie offerte presentate.

In questo modo si chiude l’asta riguardante il nostro immobile. Verremo poi successivamente contattati dallo studio (o dalla cancelleria) che si è occupata della procedura per, appunto, andare a ritirare la nostra copia del verbale di aggiudicazione.

 

Precisiamo subito, che dal giorno stesso dell’asta, decorrono i fatidici 60 giorni di tempo per saldare la differenza tra la caparra versata e il prezzo di aggiudicazione (inoltre, se occorre, dobbiamo integrare la differenza riguardate le spese e le tasse). Ma come abbiamo più volte ricordato siamo “aggiudicatari provvisori”, questo perché nei successivi 10 giorni dall’asta, è possibile presentare offerte in aumentato di un quinto, rispetto al prezzo di aggiudicazione finale.

In questo modo verranno riconvocati tutti partecipanti (quindi chi non si è aggiudicato il bene, l’aggiudicatario provvisorio e l’offerente in aumento del quinto) è verrà indetta una nuova asta, con prezzo base la precedente aggiudicazione più l’aumento di un quinto.

 

Aggiudicazione definitiva…

Nel caso in cui questa offerta in aumento non venga presentata, dobbiamo recarci a ritirare la nostra copia del “verbale di aggiudicazione” che sarà pronta circa 10 giorni dopo la chiusura dell’asta, ne consegue che quando il verbale sarà pronto sapremo già se siamo “aggiudicatari definitivi” o meno.

 

A questo punto, essendo sicuri di essere gli aggiudicatari del bene, possiamo procedere al pagamento del saldo prezzo entro 60 giorni dall’asta, attenzione che non fa fede il giorno dell’eventuale bonifico bancario, ma il giorno in cui il delegato, o il creditore, riceve la somma.

Fatto questo passaggio dobbiamo aspettare (anche 2 mesi) la ricevuta di pagamento emessa dal creditore, dove si evince che ha ricevuto la somma dovuta e che nulla più pretende dall’aggiudicatario dell’asta.

 

Adesso possiamo recarci presso lo studio del delegato per presentare la documentazione dell’avvenuto pagamento, la ricevuta, e per richiedere, tramite pagamento di un altro bollo da 14,62, che venga emesso il “decreto di trasferimento” (approfondimento del decreto di trasferimento a questo link) a nostro favore; cioè che ci venga trasferita la proprietà del bene.

 

La richiesta delle copie del decreto di trasferimento…

Il tempo che può passare dalla richiesta, alla firma del decreto di trasferimento, dipende molto dalla mole di lavoro, sia del delegato che del tribunale ove ha avuto luogo la procedura.

Comunque bisogna, oltre i mesi trascorsi per il pagamento e per la ricevuta del creditore, calcolare un tempo che va da 1 a 3 mesi (in alcuni tribunali anche 4 mesi).

Questo significa che bisogna aspettare una media di 5 mesi prima di avere la possibilità di richiedere le copie del decreto di trasferimento.

Ho detto di proposito “richiedere le copie del decreto” perché, una volta che il delegato professionista ci abbia comunicato che il decreto è stato emesso e firmato dal giudice, possiamo presentarci in cancelleria, presso il tribunale dove ha avuto luogo la procedura, insieme alla fattura emessa dal delegato, per richiedere le copie del decreto e per l’eventuale restituzione della differenza tra la somma versata per le spese e le tasse e la somma realmente spesa dal delegato.

 

Ma non finisce qui! (come diceva un noto presentatore della TV) per richiedere le copie del decreto dobbiamo presentare una marca da bollo di 14,62 e una da 3,62 euro ogni 3 pagine di decreto (normalmente un decreto è fatto da 4 pagine perché contiene la formula esecutiva, che è quella “cosa” che ci permette di eseguire lo sfratto dopo) quindi sono due da 14,62 e due da 3,62; una marca da 12,32 euro ogni copia di decreto; e una marca da 14,62 per richiedere la differenza tra le spese sostenute e la somma versata (si una marca da bollo anche per questo).

Attenzione: queste sono le marche da bollo che servono per ogni copia del decreto che chiediamo; come sappiamo quante copie dobbiamo richiedere? Considerate una copia da conservare e una copia da notificare ad ogni esecutato. Di solito sono marito e moglie, quindi sono 3 copie!

 

Passanti altri 15 20 giorni (sembrano pochi rispetto ai tempi precedenti) possiamo recarci nuovamente in cancelleria per ritirare copie ed eventualmente assegno per le spese non sostenute.

 

Possiamo finalmente dire di avere in mano tutti i documenti per presentarci dal nostro bravo avvocato per procedere all’eventuale sfratto (vi allego il link dove abbiamo già spiegato cosa ci aspetta) o per concordare con l’ufficiale giudiziario la data per la messa in possesso dell’immobile. Possiamo dire che queste sono le fasi che seguono l’aggiudicazione, ma la strada per avere le chiavi di casa in mano è ancora lunga e costosa… quindi fate bene i vostri calcoli quando decidete di presentarvi ad un’asta , perché tutto questo va aggiunto al prezzo finale.

 

 

Se avete domande o volete solo raccontare le vostre esperienze sugli investimenti nel settore immobiliare, potete visitare il nostro forum alla sezione mercato immobiliare a questo link.

 

 

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, Sezione Mercato Immobiliare .

11 COMMENTI
11 COMMENTI
  1. errico anne marie 8 gennaio 2012

    la mia casa e stata venduta al asta dalla banca carige 2 anni e mezzo fa ma ancora oggi non o ricevuto dalla banca un documento che mi dice che il debito e stato pagato,avevo messo la mia casa in garanzia x mia figlia che voleva comprare a s.Giacomo di Roburente un bar e una casa ma pur troppo non lavorava abastanza e cosi la banca a messo in vendita la mia casa,che mi risulta stata acquistata da UN IMPIEGATA DELLA BANCA MA NON SO NIENTE ALTRO QUINDI IL DEBITO E SALDATO O E ANCORA APERTO LA PRATICA A CHI MI DEVO RIVOLGERE X SAPERE QUALCOSA.

  2. Massimo Cedrato 9 gennaio 2012

    Salve errico anne marie, come può ben capire è difficile rispondere non conoscendo bene la situazione, per quanto mi riguarda le posso dire cosa succede in una situazione tipo. Per prima cosa bisogna sapere a quanto ammonta il debito verso i creditori, seconda cosa sapere quanto sono stati venduti i beni oggetto di pignoramento (cioè quanti soldi si sono ricavati dalla vendita della casa). A questo punto se la vendita non ha portato abbastanza soldi da poter coprire il debito, il creditore procederà per pignorare altri beni (altre case) del debitore.

    Ma qualsiasi sia la sua storia io le consiglio di affidarsi ad un avvocato, è sempre meglio sapere tutto sulla propria situazione in modo da poter fare delle scelte giuste la prossima volta. Inoltre il suo avvocato le potra spiegare nel dettaglio quello che mi ha illustrato. buonasera

  3. flora 29 gennaio 2012

    Io avevo una casa all’asta e stata venduta in meno quello che dovevo alla banca chi devo chiedere

  4. messimo 16 febbraio 2012

    Gentilissima flora, anche a lei, vista la delicatezza della situazione non posso che consigliarle di rivolgersi al suo legale, lei inoltre mi aveva chiesto nell’altro articolo come si può essere informati se il bene è stato venduto all’asta o meno. in questo caso nessuno la può informare dell’esito dell’asta giudiziaria, è lei che deve recarsi, o al massimo può chiamare telefonicamente, lo studio del delegato alla vendita (notaio, avvocato…) per sapere l’esito o per farsi leggere il verbale dell’asta. Inoltre se non si è riusciti a sapere nulla, dopo qualche mese dovrebbe arrivare la notifica dell’emissione del decreto di trasferimento direttamente dal nuovo proprietario. Spero di averla aiutata, buonasera

  5. mario 17 marzo 2012

    Ciao Massimo, volevo una informazione.
    Cosa succede se dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta l’esecutato prima di uscire spacchi l’intero appartamento, metta fuori uso i servizi, rompa per rabbia tutto ciò che può essere rotto?
    In fin dei conti la perizia parla di un prezzo di vendita sulla base di quello che c’è in casa. Se dopo la “razzia” non rimane più nulla ed il valore dell’immobile si è di fatto dimezzato cosa succede? Si può fare qualcosa?
    Ringrazio e saluto!

  6. massimo 25 marzo 2012

    una domanda : nel caso l’asta sia stata aggiudicata, entro 10 giorni si può fare un ‘offerta di 1/5 maggiorato il prezzo di aggiudicazione.
    Tale offerta può essere presentata anche da soggetto che non ha partecipato all’asta di aggiudicazione?
    grazie e complimenti
    Massimo

  7. valerio 30 aprile 2012

    mi sono da poco aggiudicato per € 39000 un immobile all’asta,la cui rendita catastale è di € 173.
    Le chiedo se è giusto che il notaio delegato mi ha chiesto 7525 € per le spese?
    Preciso che non ho chiesto agevolazioni fiscali in quanto seconda casa.
    Grazie.

  8. claudio 21 maggio 2012

    salve volevo sapere da questo bel sito che parla di aste visto che mi sto interessando a qualke casa cosa vogliono dire e comportare quando c’e scritto appartamento asseganto al comune con con contratto di locazione non opponibile !

  9. valerio 28 maggio 2012

    avrai tutte le informazioni dal custode dell’immobile :mrgreen:

  10. Mario Mangogna 2 febbraio 2013

    HO PARTECIPATO AD UN’ASTA, PRESSO IL TRIBUNALE DI MARSALA(TP) NEL 2010 E ANCORA ASPETTO IL DECRETO DI TRASFERIMENTO. GIA’ MI ERO PENTITO DOPO CHE SONO VENUTE FUORI TANTE COSE CHE NON SAPEVO E LEGGENDO I CONSIGLI DI MASSIMO SONO ANCORA PIU’ CONVINTO. CHE POTREI FARE PER FARLI SBRIGARE?

  11. Mery Ann 19 agosto 2013

    ciao… sai per caso il nome di chi ha comprato casa tua? perchè a me è successo lo stesso e vorrei smascherarli. grazie 😡

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