Secondo quanto previsto dal testo unico imposta di registro (Dpr 131/86,
clicca qui), modificato negli anni da varie finanziarie (leggi 449/97, 448/99, 388/2000 e 311/2004) l'obbligo di registrazione riguarda le locazioni di durata superiore ai 30 giorni complessivi in un anno.
La vera e propria registrazione e', in realta', successiva al pagamento dell'imposta di registro. Vediamo, nel dettaglio, come muoversi:
Pagamento dell'imposta
L'imposta di registro va liquidata entro 30gg dalla data di stipula dei contratti, scritta o verbale che sia (o, se anteriore, dalla data di inizio della loro esecuzione). Il versamento puo' essere fatto presso la banca concessionaria (utilizzando un modulo specifico di versamento - F23) oppure tramite posta (modello F32).
L'imposta di registro e' pari al 2% del canone annuo per le locazioni di fabbricati abitativi, di fabbricati strumentali dove il locatore e' un privato (non soggetto IVA) e di terreni non agricoli (per i terreni agricoli si paga lo 0,50%), con un minimo di euro 67 (aumentato, rispetto ai "vecchi" 51,65 euro, dalla finanziaria 2005, quindi a decorrere dal 1/1/05).
L'importo va arrotondato, secondo quanto dice la legge, all'unita' di euro per difetto se la frazione e' inferiore ai 50 centesimi, a quella per eccesso se e' uguale o superiore ai 50 centesimi.
L'imposta, oltre che all'atto della registrazione, e' dovuta nella stessa misura (2% del canone annuo, ma senza il minimo) anche per tutti gli anni successivi nel caso in cui la durata della locazione superi l'anno, e va versata entro 30gg dall'inizio di ogni annualita'.
Per i contratti pluriennali la legge prevede la possibilita' di pagare, al momento della registrazione, un'unica imposta di registro corrispondente all'intera durata del contratto, invece di effettuare i pagamenti anno per anno.
In questo caso si puo' usufruire di una riduzione dell'imposta, in misura percentuale, pari alla meta' del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualita'. Se il contratto venisse poi risolto anticipatamente, c'e' il diritto al rimborso per le annualita' successive a quella di rescissione.
Sia conduttore che locatore rispondono in solido del pagamento dell'intera imposta, indipendentemente da chi abbia pagato. L'onere spetta ad ambedue in parti uguali, quindi chi paga (solitamente il locatore) puo' addebitare la meta' dell'imposta all'altra parte.
Nota: Per i contratti stipulati dal 2007 c'e', in merito, un'interessante novita'. La finanziaria 2007 (legge 296/06) ha esteso la responsabilita' della registrazione, e la solidarieta' riguardo al pagamento dell'imposta, all'eventuale agente immobiliare a seguito della cui attivita' il contratto e' stato concuso. Questa co-responsabilita', piu' precisamente, riguarda tutte le scritture private non autenticate, tra le quali, tipicamente, rientrano i contratti di locazione. E' presumibile, pertanto, un'intervento degli stessi mediatori al fine di sollecitare la registrazione del contratto nei termini di legge, se non il loro diretto adempimento.
Sul modulo di pagamento devono essere specificati i seguenti dati, oltre ovviamente a quelli identificativi del locatore e del conduttore:
* codice dell'ufficio del registro territorialmente competente (l'elenco e' disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate);
* estremi dell'atto: per il primo anno (registrazione) va riportato l'anno di stipula ed il primo dei numeri di repertorio indicati nell'elenco degli atti da presentare all'ufficio. Per i versamenti relativi agli anni successivi va riportato l'anno di stipula e numero registrazione dell'atto;
* causale di versamento: RP;
* codice del tributo, 115T per la prima registrazione, 112T per i pagamenti delle annualita' successive alla prima, 107T se si paga, all'atto della registrazione, l'imposta per l'intera durata della locazione;
Puo' essere utile, in proposito, il sito dell'Agenzia delle Entrate
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Note:
- non si paga imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall'inquilino. Il deposito o le altre forme di garanzia sono soggette all'imposta (nella misura dello 0,50%), se prestate invece da un soggetto terzo.
- per i contratti di comodato redatti in forma scritta l'imposta e' dovuta nella misura fissa di euro 168.
- per i contratti ad uso abitativo a canone "concordato", frutto di accordi delle organizzazioni della proprieta' con gli inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta e' assunto per il 70%. Cio' a condizione che l'immobile si trovi in un comune ad alta tensione abitativa (come Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, vedi l'art.1 del d.l.551/88).
- l'imposta e' dovuta anche in caso di cessione, risoluzione, rinnovo e proroga del contratto. In questi casi si deve ottemperare al pagamento entro 30gg e poi presentare l'attestato di pagamento all'ufficio competente entro 20gg dal pagamento.
- in caso di cessione di un contratto di locazione a titolo gratuito l'imposta e' dovuta nella misura fissa di 67 euro se la registrazione e' avvenuta per l'intero periodo di locazione (pagamento pluriennale di cui sopra). Se invece si e' scelto il pagamento anno per anno, l'imposta e' dovuta in misura percentuale, il 2% dei canoni residui -con minimo di 168 euro-. In questo caso resta fermo, ovviamente, l'obbligo delle parti di continuare a pagare l'imposta annuale per il periodo successivo.
-In caso di risoluzione anticipata del contratto occorre pagare una tassa fissa pari ad euro 67 (codice tributo 113T), e si ha diritto al rimborso nel caso si sia versata una cifra per l'intero periodo della locazione (superiore all'anno).
- per i contratti di affitto di fondi rustici non perfezionati da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata l'obbligo della registrazione può essere assolto presentando all'ufficio del registro, entro il mese di febbraio, una denuncia in doppio originale relativa ai contratti in essere nell'anno precedente. La denuncia deve essere sottoscritta e presentata da una delle parti contraenti e deve contenere le generalità e il domicilio nonche' il codice fiscale delle parti contraenti, il luogo e la data di stipulazione, l'oggetto, il corrispettivo pattuito e la durata del contratto.
- l'imposta di registro per le locazioni di immobili strumentali effettuate da soggetti IVA verso altri soggetti IVA o verso privati e' dell'1%, indipendentemente dal regime IVA a cui e' sottoposto il contratto. Cio' per effetto del d.lgs.223/06 (il cosiddetto Bersani, convertito nella legge 248/2006).
Registrazione
E' bene, per cominciare, fare chiarezza sul termine utile di registrazione. Secondo quanto prevede all'art.13 il testo unico sopra citato, questa dev'essere effettuata entro 20 gg dalla stipula nel caso di contratti formati in Italia, ed entro 60 gg per i contratti formati all'estero. Spicca all'occhio l'incongruenza tra il primo termine (20gg) e quello utile per effettuare il pagamento dell'imposta (30gg dalla stipula).
A tal proposito, considerando che la registrazione e' eseguita previo pagamento dell'imposta, il Ministero delle Finanze ha specificato -nella circolare n.207/E del 16/11/00- che anche per essa il termine deve intendersi di 30 gg dalla stipula.
In pratica occorre consegnare l'attestato del versamento dell'imposta di registro all'ufficio del registro (ufficio delle entrate) territorialmente competente insieme al contratto in originale (piu' 2 copie), alla richiesta di registrazione (il modulo 69, che si trova presso l'ufficio), e al modello A8, riepilogativo dei contratti presentati.
Sul contratto originale e sulle copie dev'essere apposto un bollo da 14,62 euro ogni quattro facciate scritte, e comunque ogni 100 righe.
L'ufficio dovrebbe, dopo aver ottemperato alla registrazione, restituire l'originale del contratto riportante, tramite stampigliatura, i riferimenti della registrazione stessa.
Dettagli ed informazioni al riguardo, contenenti spiegazioni dettagliate sulla registrazione, gli importi da pagare e le scadenze, i codici da utilizzare, nonche' le modalita' per la per la registrazione telematica, possono essere trovati nella guida dell'Agenzia delle entrate riportata tra i link di questa scheda.
Accertamenti e sanzioni
Nell'ambito dell'mposta di registro, l'accertamento degli errori e delle omissioni, nonche' il relativo recupero dell'imposta non pagata, puo' seguire diverse vie a seconda del tipo di violazione. Differiscono, di conseguenza, anche i termini di decadenza delle attivita' degli uffici preposti. "Fonte" delle seguenti disposizioni e' il testo unico dell'imposta di registro, il dpr 131/86, all'art. 76.
Riguardo la
registrazione degli atti (in questo caso di locazione), si distinguono tre ipotesi:
- atti non presentati alla registrazione:
Per gli atti soggetti a registrazione l'imposta va chiesta, a pena di decadenza, entro cinque anni dal giorno in cui avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione.o dal giorno in cui si e' verificato il fatto che legittima la registrazione d'ufficio. Stesso termine e' previsto per l'imposta dovuta relativamente agli eventi successivi alla registrazione (che comportano ulteriori liquidazioni) non denunciati. In questo caso i cinque anni partono dalla scadenza dei termini previsti per tali denunce.
- atti presentati alla registrazione:
Per gli atti presentati alla registrazione o registrati per via telematica l'ufficio deve richiedere l'imposta, a pena di decadenza, entro tre anni decorrenti da:
* dalla richiesta di registrazione, per quanto riguarda l'imposta "principale" (quella applicata in sede di registrazione, o quella richiesta dall'ufficio a correzione di errori od omissioni commesse in sede di auto-liquidazione nelle registrazioni telematiche);
* dalla data di notificazione della decisione delle commissioni tributarie ovvero dalla data in cui la decisione e' diventata definitiva nel caso in cui sia stato proposto un ricorso verso l'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta (detta, in quanto relativa ad accertamento, imposta "complementare");
* dalla data di registrazione dell'atto nel caso di occultazione di corrispettivo;
* dalla data di registrazione dell'atto per quanto riguarda l'imposta "suppletiva" (quella applicata successivamente alla registrazione e diretta a correggere errori od omissioni dell'ufficio).
- maggiore imposta relativa all'accertamento di maggior valore di immobili: In tale evenienza l'avviso di rettifica deve essere notificato, a pena di decadenza, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale.
- violazioni per le quali non e' dovuta l'imposta o la maggior imposta:
In tutti i casi in cui non e' dovuta l'imposta (violazioni formali), le eventuali sanzioni vanno richieste entro cinque anni dal giorno in cui la violazione e' avvenuta.
ATTENZIONE! Il credito dell'amministrazione finanziaria per l'imposta definitivamente accertata (ovvero relativa ad un atto correttamente notificato, non pagato ne' contestato nei termini oppure contestato senza successo), si prescrive in dieci anni. (ai sensi dell'art.78 del testo unico imposta di registro, in tal senso interpretato dalla sentenza di Cassazione n.1196/2000).
Nei casi di cui sopra sono previste specifiche sanzioni diverse a seconda del tipo di violazione. E' possibile, prima che inizi l'attivita' di accertamento e quindi prima che giungano contestazioni da parte degli uffici preposti, regolarizzarsi volontariamente tramite il cosiddetto
"ravvedimento operoso" in modo da godere di sanzioni ridotte.
Possono essere consultate, al riguardo, le schede riportate tra i link.
Novita' introdotte dalla Legge Finanziaria 2005
La legge 311/2004, oltre ad aumentare le imposte di registro dovute in misura fissa, ha introdotto alcune novita' riguardo alla registrazione dei contratti, aventi come obiettivo la lotta all'evasione sulle locazioni.
- Sono nulli tutti i contratti di locazione -o di comodato- riferiti a fabbricati, che non vengono registrati. Viene comunemente ritenuto che questa nullita' si possa riferire solo all'ambito tributario e non a quello civilistico, nel quale il contratto rimarrebbe produttivo dei suoi effetti.
- Nei casi in cui l'ammontare del canone di locazione, relativo ad immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, risulti dal contratto in misura superiore -o uguale- al 10% del valore dell'immobile, non potra' seguire la richiesta di liquidazione dell'imposta di registro complementare, ovvero la maggior imposta dovuta a seguito di accertamento. Restano fermi i poteri di liquidazione dell’imposta per le annualità successive alla prima.
Cio' significa, in pratica, che dichiarare sul contratto un canone di locazione superiore ad una determinata (e calcolabile) "soglia minima" significa impedire eventuali azioni accertatrici relativamente all'imposta di registro.
- l’Amministrazione Finanziaria, quando accerta l'esistenza di un rapporto di locazione per il quale non risulta la registrazione del contratto, puo' presumere che tale rapporto esista anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti a quello di accertamento (salva valida e documentata prova contraria). Cio' a tutti i fini fiscali, compresa anche l'imposta sui redditi (presumendo come canone di locazione il 10% del valore dell'immobile).