[sergio46]

E' possibile registrare un nuovo contratto di locazione 4+4 (per esempio, in data 1/4/2011 - con decorrenza 1/8/2011) in sostituzione di quello in corso di scadenza (di otto anni, scad. il 31/7/2011) che non si intende prorogare, per accordi intercorsi a nuove condizioni, nell'intento di evitare che l'inquilino possa ripensarci all'ultimo momento, creando evidenti difficoltà economiche al proprietario che dovrà cercarsi - in breve tempo - altri conduttori ?
In caso affermativo,per tale ipotesi, in che mese dell'anno successivo dovrà effettuarsi il pagamento dell'imposta di registro (ad aprile o ad agosto)?
Se l'inquilino rimane lo stesso, vanno nuovamente segnalate in Questura le sue generalità o non occorre farlo, avendole già comunicate otto anni prima?
Cordiali saluti.

[messimo]

Originalmente inviato da sergio46

E' possibile registrare un nuovo contratto di locazione 4+4 (per esempio, in data 1/4/2011 - con decorrenza 1/8/2011) in sostituzione di quello in corso di scadenza (di otto anni, scad. il 31/7/2011) che non si intende prorogare, per accordi intercorsi a nuove condizioni, nell'intento di evitare che l'inquilino possa ripensarci all'ultimo momento, creando evidenti difficoltà economiche al proprietario che dovrà cercarsi - in breve tempo - altri conduttori ?
In caso affermativo,per tale ipotesi, in che mese dell'anno successivo dovrà effettuarsi il pagamento dell'imposta di registro (ad aprile o ad agosto)?
Se l'inquilino rimane lo stesso, vanno nuovamente segnalate in Questura le sue generalità o non occorre farlo, avendole già comunicate otto anni prima?
Cordiali saluti.

credo che lo puoi fare, pero per il fisco e come se percepisci due canoni di locazione e devi pagare le tasse su questo... magari ti conviene disdire quello vecchio e firmare subito dopo quello nuovo e ti accolli tu le spese di disdetta circa 67 euri

[sergio46]

Originalmente inviato da messimo

credo che lo puoi fare, pero per il fisco e come se percepisci due canoni di locazione e devi pagare le tasse su questo... magari ti conviene disdire quello vecchio e firmare subito dopo quello nuovo e ti accolli tu le spese di disdetta circa 67 euri

Grazie per il tuo riscontro.
Ho inviato una mail all'Agenzia delle Entrate, sperando mi rispondano in merito.
Saluti.

[sergio46]

Originalmente inviato da messimo

credo che lo puoi fare, pero per il fisco e come se percepisci due canoni di locazione e devi pagare le tasse su questo... magari ti conviene disdire quello vecchio e firmare subito dopo quello nuovo e ti accolli tu le spese di disdetta circa 67 euri

Per opportuna conoscenza riporto la risposta e-mail dell'Agenzia delle Entrate, oggi pervenutami, riguardante l'identico contenuto del quesito postato alcuni giorni fa con il form previsto sul loro sito web.
"Gentile Contribuente, senza entrare nel merito della fattispecie prospettata che richiede un ' esame della documentazione in suo possesso , si forniscono informazioni a carattere generale. Se si vuole registrare un nuovo contratto di locazione per nuove condizioni o per diversi accordi fra le parti , occorre effettuare la risoluzione anticipatamente del vecchio contratto versando, entro 30gg dal verificarsi dell'evento, l'imposta di registro nella misura fissa di ¿. 67,00 utilizzando il modello F23 con codice tributo 113T. Entro 20gg si dovrà comunicare all'Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto, la risoluzione anticipata, presentando o inviando per posta l'attestato di pagamento. Ad ogni buon conto, per ulteriori informazioni , la invitiamo a rivolgersi all'ufficio locale dove è stato registrato il contratto di locazione.
Cordiali saluti
La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000."

Sono deluso da tale risposta che è del tutto generica e non risponde al quesito proposto con l'esempio prospettato
Infatti non si tratta di risolvere il contratto in atto (per il quale sarebbe pacificamente dovuto il pagamento dell'imposta di registrazione in termine fisso) ma di rinnovarlo con una decorrenza successiva a quello di scadenza, per cui - anche se sottoscritto anteriormente alla data di sua decorrenza - dovrebbe avere comunque effetto per la decorrenza indicata, senza obbligo di risolvere il precedente e pagare imposte conseguenti di registro.
Saluti.

[messimo]

ma scusa sergio qual è il problema???? disdici il vecchio e registri il nuovo no??? non esiste una situazione per cui non paghi tasse se cambi il contenuto del contratto con un altro devi per forze disdire uno e registrale l'altro.... hai paura che appena presenti la disdetta del contratto al tuo inquilino, questo non ti firma il nuovo ???

[Eomund]

E' vietato entrare nel merito di un caso specifico per iscritto al di fuori dei casi di interpello perché potresti usare il documento contro l'agenzia e questo non deve accadere: se poi risultasse un errore con danno all'erario il funzionario che ti ha risposto risponde alla Corte dei Conti e son dolori per lui e per il suo dirigente.
Per ottenere risposte scritte sui casi concreti devi fare interpello - non è casuale la clausola che lo esclude in fondo alla risposta - se ne ricorrono i requisiti (e non mi pare ricorrano).

Obiettivamente per una domanda del genere basta andare allo sportello atti privati e lì ti spiegano tutto.
Comunque, da quello che so io, visto che a sistema vengono registrate le date di inizio e di fine locazione, penso che tu possa fare come dici senza problemi.
Si deve registrare - e quindi pagare - entro 30 gg dalla data di stipula o dall'inizio della locazione (la più risalente tra le due date).
Per la disdetta mi pare che non ci siano problemi di sorta a livello di fisco: allo scadere degli 8 anni il contratto cessa di produrre effetti senza necessità di registrare la risoluzione (dal momento che non c'è risoluzione).

Colgo l'occasione per ricordare che gli accertamenti parziali da redditi di locazione possono essere spediti fino al 31 12 del quarto anno successivo a quello in cui la dichiarazione è stata presentata, quindi se il contratto 4+4 sottoscritto nel 2002 mi scade nel 2010 è bene che me lo tenga stretto fino al 31 12 2015 (la dichiarazione dei redditi 2010 è presentata nel 2011) perché è l'unico modo che ho per provare le mie ragioni se mi arriva un 41 bis.

[sergio46]

Originalmente inviato da messimo

ma scusa sergio qual è il problema???? disdici il vecchio e registri il nuovo no???

Perchè dovrei pagare inutilmente 67 euro?

non esiste una situazione per cui non paghi tasse se cambi il contenuto del contratto con un altro devi per forze disdire uno e registrale l'altro.... hai paura che appena presenti la disdetta del contratto al tuo inquilino, questo non ti firma il nuovo ???

Tieni presente che io vorrei, almeno 6 mesi prima della scadenza ottennale (che intendo rispettare), avvisare l'inquilino per comunicargli - con raccomandata, come prevede la legge - di non voler rinnovare alle stesse condizioni il contratto di locazione in atto. Contestualmente gli proporrei le nuove condizioni che, alla scadenza del primo contratto, formeranno le basi del nuovo. Gli darei quindi 2 mesi di tempo per accettare le mie condizioni o rifiutare, onde poter anch'io proporre ad altri la locazione di cui trattasi.
Per questo nuovo contratto, se aspettassimo a firmarlo e a registrarlo dopo la scadenza del vecchio, potrebbe indurre l'inquilino a cambiare idea all'ultimo momento e a lasciarmi nei pasticci per trovarmene altri in breve tempo.
La risposta dell'A.d E. non mi pare per nulla corretta, per cui valuterò se recarmi ai loro sportelli o tutelarmi diversamente con impegni scritti dell'inquilino.
Saluti.

[sergio46]

Originalmente inviato da Eomund

... Comunque, da quello che so io, visto che a sistema vengono registrate le date di inizio e di fine locazione, penso che tu possa fare come dici senza problemi.
Si deve registrare - e quindi pagare - entro 30 gg dalla data di stipula o dall'inizio della locazione (la più risalente tra le due date).
Per la disdetta mi pare che non ci siano problemi di sorta a livello di fisco: allo scadere degli 8 anni il contratto cessa di produrre effetti senza necessità di registrare la risoluzione (dal momento che non c'è risoluzione)..

Grazie!
Condivido in tutto e per tutto le considerazioni che chiaramente hai commentato.
Saluti.

[messimo]

Originalmente inviato da sergio46

Perchè dovrei pagare inutilmente 67 euro?

perche stai disdicendo un contratto per stipularne uno completamente diverso

[sergio46]

Originalmente inviato da messimo

perche stai disdicendo un contratto per stipularne uno completamente diverso

Non lo disdico perchè il nuovo ha decorrenza successiva a quello in corso di scadenza.
Saluti.