Buongiorno a tutti ed in particolare all'autore del thread, che ho trovato estremamente utile ed interessante. Mi ha consenito di farmi un'idea sull'argomento con il quale mi trovo a fare i conti in questo momento.
Mi farebbe molto piacere se qualcuno potesse darmi un parere sulla mia situazione, visto che mi trovo a dover affrontare delle scelte decisive.... la fattispecie è la seguente :
la mia famiglia (mio padre, in regime di separazione dei beni) possiede da circa 15 anni un terreno edificabile (con titolo edilzio diretto, quindi in zona già urbanizzata) sul quale è possibile costruire 5 appartamenti (ad uso ABITATIVO).
Abbiamo finalmente deciso di procedere alla realizzazione e siamo di fonte al bivio: conviene lasciare l'operazione in capo alla PF (tra l'altro titolare di P.IVA ma con categoria differente dalla costruzione) oppure costituire una società ad hoc per la costruzione e successiva rivendita?
A dire la verità c'è ancora un pò di indecisione sugli obiettivi finali: l'operazione non sarebbe puramente speculativa ma vorremmo vendere lo stretto necessario a coprire le spese e tenere gli appartamenti residui (diciamo vendita di 2/3 app. su 5 per tenerne certamente 1 ed affittare 1 (o due) che restano).
A detta di alcuni amici commercialisti ai quali abbiamo sommariamente esposto la questione, sarebbe nettamente più conveniente l'opzione PF con imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze.
Personalmente, tuttavia, sarei più propenso a costituire una società (ovviamente di famiglia), non fosse altro che per fare un pò di esperienza e dare quindi “bancabilità” alla società medesima per evenuali operazioni future). Avrei in testa l’idea di accatastare uno degli appartamenti che vorremmo tenere come A10 e quindi di lasciarlo poi in capo alla società come bene strumentale (sede sociale ed uffici) e gli altri due (o uno solo) da destinare all’affitto stagionale.
Rimane il fatto che questa scelta potrebbe non essere preminate per alcuni aspetti:
1) titolarità del terreno: in caso di conferimento del socio (padre) la società dovrebbe pagare comunque imposte ipotecaria e catastale ecc (11% circa), corretto? Potrei far acquistare dalla società il terreno ma in questo caso avrei che
a) le imposte suddette andrebbero pagate comunque;
b) dovrei operare la rivalutazione del terreno al 4% (pagare altre tasse) e
c) mi troverei anche a “bruciare” per l’acquisto la liquidità della neonata società che invece mi servirebbe per costruire (vero anche che potrei poi far rientrare la medesima liquidità con un conferimento del socio). Ci sarebe poi la permuta del terreno in cambio di un appartmento (ad uso ufficio, ancora da realizzare), ma non ho idea di quale possa essere il trattamento fiscale delle operazioni e in ogni caso ci vorrebbe la rivalutazione al 4% e la stima dell'area...
2) trattamento fiscale dei ricavi: da quello che ho letto in giro il peso fiscale che grava sulla società è di circa il 31/32% tra IRES e IRAP (gli utili netti sarebbero poi soggetti ad ulteriore tassazione – nei limiti del 40% trattandosi di partecipazioni qualificate - in capo ai singoli soci secondo i rispettivi scaglioni IRPEF). Insomma preso così il dato è abbastanza scoraggiante ma se non intuisco male si potrebbe cercare di mantenere un certo equilibrio tra costi e ricavi (in questo senso credo sia molto utile la strumentalità del bene che rimarrebbe come ufficio) in modo da generare pochi utili. D’altra parte le spese ci saranno e la vendita dei due (o tre) appartamenti sarebbe appena sufficiente a coprirle. L’unico vero utile sarebbe, alla fine della fiera, rappresentato dall’appartamento in più che avanza (spero due) che rimarrebbero comunque beni merce da destinare alla locazione stagionale. Resta il fatto che in caso di eventuale vendita dell’appartamento strumentale (l’ufficio di cui sopra) dopo cinque anni e dopo averlo ammortizzato, la società ci paga sopra le imposte sulla plusvalenza (non così per la PF che dopo cinque anni non paga più un tubo, corretto?). L’altra cosa che mi fa un pò paura in tale scenario è la disciplina sulle società di comodo (che non ho ancora compreso appieno): è vero che non non si applica disciplina su società di comodo alle società di costruzione a fini rivendita perchè gli immobili sono beni merce iscritti nell’attivo circolante e non tra le immobilizzazioni?
3) IVA: credo (ma facilissimo che io mi sbagli) che la società la possa recuperare mentre la PF no (qui ci sarebbe l’ulteriore variabile relativa al fatto che la PF è titolare di P. IVA ma per altra attività: se aggiungo la necessaria categoria ATECO per la costruzione di immobili anche la PF recupera l’IVA?). Ammesso che la PF non possa recuperare l’IVA che paga ai fornitori, questa diventa un costo, mentre per la società no: la recupera in fase di vendita degli appartamenti.... ma non del tutto.... nella migliore delle ipotesi la recupera al 10% (privato che acquista non prima casa); nell’ipotesi intermedia al 4% (privato che acquista prima casa); nella peggiore non la recupera proprio (vendita oltre 4 anni dalla realizzazione). Corretto il ragionamento?
A tutto ciò si aggiungono ovviamente i costi di costituzione, gestione, ecc della società.
Tirando le somme in via molto approssimativa, tutto sembrerebbe deporre in favore dell’opzione PF, non foss’altro che per l’estrema macchinosità rispetto ad una imposta sostitutiva del 20% secca. Io,però, non so perchè ma sono più attratto dall’opzione società: ritengo sia probabilmente quella che più mi si addice soprattutto (anzi, solamente) se l’ipotesi è quella di continuare l’attività mettendo in piedi altre operazioni similari.
C’è poi tutto l’aspetto relativo alla possibilità (e convenienza sempre fiscale) di tirare fuori uno stipendiuccio per un eventuale amministratore (sempre di famiglia) oltre che di provare a scaricare sulla società medesima una serie di costi (tipo automobili, ecc. che la principale attività di famiglia(studio pofessionale) genera comunque (attualmente dedotti come beni pomiscui e, pertanto , al 40% se non vado errato)
Ecco, questa è la mia situazione e le riflessioni che ho fatto sull’argomento.
Spero possano essere utili a qualcuno e spero anche che qualcuno possa dami qualche dritta/consiglio/suggerimento/correzione/ smentita e chi più ne ha più ne metta... accetto tutto insomma!!
Cià!
F.
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