[giub]

Originalmente inviato da hellboy

bella la tua analisi.
sulla componente inflazione questa risulta appunto dalla definizione che si da di prezzi reali - visto tra l'altro che di bene reale si tratta -
sulla correlazione invece mi spiace deluderti ma non ho approfondito e non ti so dire.
nel caso dovesse capitarmi di occuparmene o avere dati al riguardo, li invierò volentieri.

sulla correlazione non mi riferisco a te! Ci mancherebbe, visto l'ottimo ed interessante lavoro che stai svolgendo. Mi riferivo a quelli del FOL (si può dire???) che stanno copiando da questo thread i tuoi grafici senza nominare l'autore per arrivare a conclusioni "da bar" non capendo nemmeno la distinzione tra correlazione e componente inflattiva!
ciao!

[hellboy]

.immobili
grafico anticipatore di ciclo sui prezzi reali

[hellboy]

piccola nota sull'inflazione.
Mi è stato chiesto se la casa segue l'inflazione, la risposta è che la casa non solo segue l'inflazione, ma il peso preponderante fra i vari fattori che concorrono a formare il prezzo di lungo periodo è quello dell'inflazione ,gli altri fattori che sono sporadici e variabili,sul lungo periodo si annullano ed alla fine di ogni ciclo rimane l'inflazione piu' un piccolo plus che rappresenta il premio per l'investimento.
Come si spiega che invece durante i cicli ribassisti il prezzo varia diversamente dall'inflazione ? ( cioè apparentemente SEMBRA non essere collegato all'inflazione ? )
Invece dai grafici dei prezzi nominali,reali e inflazione cumulati si può dedurre immediatamente che l'investimento immobiliare nel medio-lungo periodo protegge dall'inflazione con l'aggiunta di un premio che possiamo sintetizzare nel prezzo reale. ( prezzo reale = prezzo nominale - componente inflattiva )
mentre nel breve periodo le altre componenti speculative ( ad andamento ciclico ) essendo preponderanti renderanno praticamente inutile un'analisi sulla componente inflattiva.
I tentativi di analisi con grafici fatti con inflazione anno su anno dimostrano solo la mancanza di comprensione dell'andamento ciclico del mercato immobiliare da parte di chi li ha redatti..
E' come se una persona chiedesse ad un consulente se acquistando per un anno una casa si protegge dall'inflazione il capitale.
E' una domanda ridicola come è ridicolo un grafico inflattivo sulla casa anno su anno. Esaminando un singlo anno infatti possiamo trovare che l'immobile recupera si l'inflazione ma ne perde magari il triplo per la componente speculativa.
Questo perchè l'inflazione presa sul singolo anno è troppo piccola rispetto alle componenti speculative. Ma poichè l'inflazione nell'immobile si somma anno per anno crescendo come si vede dal grafico ( fatto a partire dal 1980 ) sul lungo periodo quando le componenti speculative si saranno ciclicamente compensate rimarrà come componente del prezzo nominale l'inflazione piu' un piccolo premio che ho chiamato altri componenti del prezzo come si vede nel grafico sotto.


tempo fa avevo già esaminato l'inflazio sul TREND con i risultati che ricopio sotto perchè ancora attuali:

estrapolando dal prezzo nel lungo periodo il prezzo reale si evince che la casa segue l'inflazione, (o meglio la segue ma le altre componenti del prezzo ( ce ne sono altre di forze che concorrono al prezzo ) che per semplificazione chiameremo speculazione sono annualmente preponderanti rispetto all'inflazione, non ha senso cercare questa componente anno per anno, ma la segue e in un ragionevole numero di anni, durante i quali le altre forze che spingono sui prezzi possono contribuire a farla salire o scendere. Ma nell’arco di un ciclo della casa, che è di molti anni è l’inflazione il che guida il TREND del prezzo
Essendo anche un bene reale e un investimento, oscilla in base ad altri parametri ( politica per la casa , tassi reali, immigrazione , turismo, contingenza economica , risanamento e degrado ecc ecc ), ma sono fattori temporanei, e sui quali si può puntare per comprare o vendere un po’ meglio.
Ma dopo molti anni le altre componenti del prezzo si compenseranno e quella più importante e determinante sarà l’inflazione trascorsa.
In pratica dopo parecchi anni anni le varie altre forze che avranno concorso speculativamente alla formazione del prezzo si compenseranno annullandosi e alla fine la discriminante lungo periodo che rimarrà è l’inflazione piu' un piccolo premio ( PLUS ).
In questo TREND storico si inseriscono vari episodi che hanno reso ciclico il prezzo, dovuti ad altre situazioni contingenti e ad altri fattori temporanei , più speculativi, periodi dei quali si può approfittare per vendere o comprare in maniera più speculativa.

[hellboy]

aggiornamento al dicembre 2011


grafico compravendite 1958-2011

[hellboy]

prezzi case e affitti case 1980-2011

[hellboy]

prezzi nominali e volumi 1958-2011

i prezzi nominali sono il prezzo degli immobili a cui non è stata detratta l'inflazione
( i prezzi con cui ci confrontiamo ogni giorno )

[hellboy]

ultimamente vengono accreditati ribassi sul mercato immobiliare per periodi del passato piuttosto sensibili
che chi ha vissuto quegli anni in prima persona non ricorda
eppure guardando alcuni grafici dell'immobiliare ribassi sensibili se ne vedono

come si spiega ?

ve lo spiego usando dei grafici che servono per la comprensione


Il primo grafico riporta l'indice DJ in cui si vede la differenza che si avrebbe usando i prezzi reali o quelli nominali
( una bella differenza he ? )

il secondo grafico suddiviso in due riporta:
in alto i prezzi nominali degli immobili, quelli che si usano durante le contrattazioni e di grandi ribassi non se ne vedono ( ecco spiegato i ricordi della gente )

in basso i prezzi reali che sono i nominali detratta l'inflazione, ma sono prezzi che esistono solo sui grafici, e in questo caso i ribassi consistenti si vedono, in particolare circa in corrispondenza del 85 e nel 97 ma come ho detto esistono solo sulla carta, basta guardare la corrispondenza dei prezzi di contrattazione sul grafico sovrastante.

le persone si ricordano dei prezzi che usano nelle contrattazioni ( quelli nominali ) e quindi non hanno ricordi di ribassi consistenti.