Il TREND immobiliare, grafici inside (1 Viewer)

hellboy

Forumer storico
A mio parere sarebbe stato molto più utile se tu avessi utilizzato solo i dati "reali" e non le stime, quindi se ti fossi fermato al 2010.....

ottima idea :up:

appena ho tempo tolgo i dati stimati 2011 e lascio solo fino al 2010 per ragionare solo sui dati reali.


:ciao:
 

hellboy

Forumer storico
hell boy il problema nel tuo studio, che peraltro è interessante a livello macro, da degli spunti interessanti, è proprio l'affidabilità dei dati; non tanto riguardo al numero o controvalore degli scambi ma rispetto ai prezzi.

devi sintetizzare un prezzo unitario per avere dei dati di sintesi di negoziazioni che trattano dei beni disparati, qui non parliamo di 1000 fiat che sono sempre 1000 fiat, ma di trattazioni di diversi 100 mq esposti e rifiniti ognuno in modo diverso.

Nei grandi numeri gli errori si compensano ma devi tenere conto che in italia poi ci sono più di 100 mercati più di uno per ogni provincia, con delle peculiarità diverse.

Infine le superfici con le quali si normalizzano i prezzi dichiarati (e adesso con la tassazione del prezzo valore si avvicinano molto a quelli reali) non sono poi così affidabili, il catasto non è stato aggiornato e lo sarà solo con il tempo quando a mano a mano le unità saranno interessate da vendite e verranno riaccatastate secondo i mq e non più secondo il metodo dei vani.

Sto scrivendo degli appunti sul mercato immobiliare, chissa se mi tornerà voglia di pubblicare le mie fatiche ;), l'argomento sviluppato da Hellboy è comunque un interessante spunto di riflessione, ovviamnete va preso per una analisi macro e non è utile per un trading immobiliare che prescinde da valutazioni così a lungo.

sotto l'aspetto della messa a reddito invece riceviamo maggiori indicazioni dall'andamento dei tassi piuttosto che dall'analsi dei prezzi.
l'andamento ed il livello dei tassi di interesse da delle indicazioni relativamente affidabili relativamente al mercato immobiliare

tutto interessante quello che hai scritto
ovviamente anche io so che i prezzi immobiliari variano perfino da casa a casa nella stessa via e quindi i grafici qui servono solo per ragionare su dinamiche su TREND macro,
per il TRADING come dici tu il discorso è tutto diverso e vale quello che hai scritto sul tuo thread il trading ecc. e poi penso che buoni affari o pessimi affari si possono fare in qualunque momento cicli o non cicli.
appena ho tempo aggiorno i grafici e il tuo commento è sempre gradito.
 

hellboy

Forumer storico
ho tolto i dati stimati 2011


dunque
primo grafico

i prezzi nominali, così come sono stati pagati
 

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hellboy

Forumer storico
secondo grafico
andamento cicli volumi ( le vendite ) aggiornato all'ultimo dato agenzie entrate finale 2010 circa 611.000 compravendite
 

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hellboy

Forumer storico
legame prezzi volumi


però questa volta ai prezzi è stata tolta l'inflazione

( è una cosa che avviene solo sulla carta per vedere la difesa dall'inflazione )
 

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porchetto

la casa non fallisce
ho tolto i dati stimati 2011


dunque
primo grafico

i prezzi nominali, così come sono stati pagati
che cosa metti in ordinate il totale dichiarato nei rogiti?

secondo grafico
andamento cicli volumi ( le vendite ) aggiornato all'ultimo dato agenzie entrate finale 2010 circa 611.000 compravendite
qui inserisci invece il numero totale di transazioni?

un grafico (anzi un insieme di curve) interessante sarebbe vedere la distribuzione delle compravendite infunzione dei prezzi al variare della congiuntura (del tempo) nei momenti di crisi secondo me la distribuzione si sposta verso prezzi più alti ovvero immobili di maggior valore reggono meglio il mercato

peccato che non scrivo quasi più ci sono delle cose molto interessanti da coltivare
 
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