Il seme del denaro - Missione Cina... (1 Viewer)

[porchetto]

non volevo inquinare il 3d didattico sul trading immobiliare ma voglio portare un contributo alla discussione
allora

copio e incollo un post mio preso da fol mi sembra didattico ed interessante

vorrei evidenziare che tra il mercato dei bond e quello del mattone, che diciamo così sono comunicanti (ovvero chi vende casa psicologicamente non investe quei soldi in azioni o peggio ancora in derivati ma cerca un mercato analogo per sicurezza, quello obbligazionario) ci sono però evidenti differenze:

1. l'immobiliare è molto meno liquido.
2. non esiste una quotazione del mattone al contrario dei bond che sono moltissimi ma tutti quotati, in effetti ogni casa è una storia a se non è fungibile con altre.

è vero quindi che il mattone paga lo scotto della scarsa liquidità, ma al contrario di altri beni rifugio come oro e diamanti garantisce un reddito (non rispondetemi che le opere d'arte ora si affittano e quindi producono reddito

)
e soprattutto non facciamo tutta un'erba un fascio se è vero che alcne obbligazioni rendono il 4% è pur vero che ci sono immobili che rendono molto e in modo variabile, del resto io ho obbligazioni in ptf che mi rendono circa il 9% e allora?

è indubbio che le obbligazioni si sono rivalutate non molto moltissimo ma anche perchè erano scese all'inferno (vi ricordate le perpetue di unicredit a 30 e le fiat a 70?)
se è un vantaggio l'estrema liquidità e l'efficenza del mercato può anche essere un estremo svantaggio, soprattutto per l'operatore professionista, colui che cerca le inefficenze di mercato per lucrare un gain, il bieco speculatore.

a marzo 2009 qualcheduno in america stava per fallire e giù a vendere beni stabili convertibili come se piovesse. per me come per altri amici è stato un ignoto benefattore, ma se io avessi avuto in quel momento quelle obbligazioni da vendere allora sarebbero stati dolori.

uno spunto e una riflessione sui rendimenti parlavo con un amico oggi pomeriggio (chissà se mi leggerà ora) ebbene grosso modo gli affitti nella sua città corrispondono esattamente a quelli che pagano in una cittadina di provincia di un'altra regione, corrispondono grosso modo al 25 - 30% del budget di una famiglia media italiana che merita un confortevole trivani. Il problema sono i prezzi nella sua città sono doppi della provincia quindi per una stessa tipologia di casa abbiamo il doppio del rendimento

Vi rispondo che un parametro interessante che può essere utilizzato per capire l'andamento del mercato è il rendimento atteso da persone che comprano non per uso proprio ma per investimento (così ci svincoliamo dalle caratteristiche dell'immobile). ebbene credo che ad oggi nell'immobiliare ci muoviamo in un intorno dal 4 al 5%

per le obbligazioni credo che i rendimenti si aggirino per duration non abbissali e con emittenti investiment grade tra il 2 e il 3%

x Porchetto post n 74

la manutenzione,l'irpef ,l'ICI,spese legali per mancato fitto,noie di condominio
son tutte cose da tener conto e che incidono in modo determinante .
Le spese di trasferta,il tempo perso, il disappunto e guai vari,non puoi non considerarli
un 3% è veramente tanto per l'immobiliare.
Fintanto che c'era l'inflazione si recuperava tutto con prezzi piu' alti ma ora????????
Con l'immobile perdi " IL SEME DEL DENARO"

su questo argomento ho aperto un 3d sulla sezione immobiliare del fol dove si discute più da tifosi che per confrontare le idee
però mi sembra che almeno all'inizio si sia svilupato con argomenti interessanti

questo che un forum più tecnico ed elitario può qui sviluppare un confronto di idee costruttivo
vediamo la bollicina davanti e non vediamo la bolla che sta per inglobarci - Forum di Finanzaonline.com


aggiungo anche un altro spunto di riflessione regalato da un grande maestro dei mercati mobiliari ed in particolare dei titoli convertibili, aggiungo solo che dopo il suo warning il btpi 41 ha sviluppato più di 5 figure

http://www.investireoggi.it/forum/obbligazioni-convertibili-cv-vt33750-440.html#post1711969

se fai la media degli ultimi 10 anni viene fuori 2,06%. E se i prossimi 10 saranno come gli ultimi 10 ,ecco che quel BTPI 2021 renderà poco oltre il 4,5533 di lordo e il 4,2643 di netto quindi sempre più del fratello plain vanilla .
Ma a mio parere l'enorme debito pubblico potrà essere sanato probabilmente con un'alta inflazione e se a questa si accompagnerà una stagnazione se non una recessione economica (STAGFLAZIONE) , i BTPI saeanno di gran lunga i migliori strumenti .
Io era da anni che non trattavo TdS ,ma questi BTPI credo non siano malaccio anche per diversificare. E anche perchè essendo abbastanza difficili , sono conosciuti da pochi. Che di certo non si vanno a fare le varie simulazioni che mi sono fatto io e più semplicemente comprano un semplice BTP .

fabbro ipotizza una stagflazione in parallelo all'alta inflazione al primo segno di ripresa i prezzi degli immobili caricati come una molla scatteranno verso l'alto, ma già ora ho segnali di ripresa non tanto sui prezzi quanto sul numero di compravendite ho paura che il mercato si prepari per un nuovo ciclo e non ce ne accorgiamo.

 

[ginopelo]

posso solo portare la mia esperienza, non ho competenze per fare discussioni teoriche..
sto comprando un'appartamento per mia madre, al momento, anche a parole dell'AI, non c'è alcun segnale di ripresa nelle compravendite
secondo lui fino al 2008 compravano case anche con 500€ e tutto il resto mutui tombali, dubito torneremo a quei livelli
sempre ragionando da uomo della strada le il rimbalzo del gatto morto delle compravendite è dovuto al calo delle stesse + acquisti degli ultimi che hanno ancora qualche soldo cosa succederà se e quando l'euribor torna a salire (non parlo di ora, l'1% è cmq troppo poco)? e se si arriverà a finanziare veramente solo il 60%?

 

[porchetto]

attualmente le banche arrivano a finanziare l'80% del costo della casa,
durante i memorabili anni antecedenti la crisi ho visto finanziare protestati e si arrivava al 120% era un eccesso dovuto al basso costo del denaro.

per me non è un rimbalzo del gatto morto è che i prezzi in qualche posto e in qualche caso sono tornati a livelli più ragionevoli e le compravendite non sono più gonfiate dal credito facile delle banche ma dal desiderio di investimento di alcune persone che ricercano rendimenti più appetibili del free risk (i titoli di stato che non espongono al rischio tassi con duration non lunghissime rendono non più dell'1%)

probabilmente un rialzo dei tassi è a lungo da venire mi sembra che gli americani puntino al QE, che è il nome moderno dello stampare carta, ed in questo modo cancelleranno i debiti che fanno da zavorra alla ripresa.

E' proprio ciò che suggerisce fabbro nell'intervento, partito dal contesto dei titoli indicizzati, che ho quotato.

Tremonti dice che siamo arrivati ad un nuovo patto di stabilità, possono i tedeschi da soli imporre lacrime e sangue a tutto un continente?
con l'€ che vale una volta e mezza il $ mi sa che anche i loro commerci si bloccano

 

[messimo]

roberto io conosco il ciclo economico dello stato.... mi illumini sul ciclo di cui parli tu??? che intendi per "pedere il seme del denaro"??? grazie


(ne parli nel primo post nell'ultimo rigo)

 

[storm]

attualmente le banche arrivano a finanziare l'80% del costo della casa,
durante i memorabili anni antecedenti la crisi ho visto finanziare protestati e si arrivava al 120% era un eccesso dovuto al basso costo del denaro.

per me non è un rimbalzo del gatto morto è che i prezzi in qualche posto e in qualche caso sono tornati a livelli più ragionevoli e le compravendite non sono più gonfiate dal credito facile delle banche ma dal desiderio di investimento di alcune persone che ricercano rendimenti più appetibili del free risk (i titoli di stato che non espongono al rischio tassi con duration non lunghissime rendono non più dell'1%)

probabilmente un rialzo dei tassi è a lungo da venire mi sembra che gli americani puntino al QE, che è il nome moderno dello stampare carta, ed in questo modo cancelleranno i debiti che fanno da zavorra alla ripresa.

E' proprio ciò che suggerisce fabbro nell'intervento, partito dal contesto dei titoli indicizzati, che ho quotato.

Tremonti dice che siamo arrivati ad un nuovo patto di stabilità, possono i tedeschi da soli imporre lacrime e sangue a tutto un continente?
con l'€ che vale una volta e mezza il $ mi sa che anche i loro commerci si bloccano

ho un unico dubbio. Questa strada è già stata provata nel 2008. Sappiamo tutti come finì con il petrolio a 150 dollari e Trichet che alzava i tassi...
Ora mi sembra che ci si riprovi con le speculazioni su materie prime e paesi emergenti e l'euribor che lentamente si alza per ricapitalizzare le banche.
Io non credo che riusciranno nell'intento nel medio termine. Credo, tuttavia, come già detto in altro post, che più a lungo termine ci sarà una rivalutazione delle monete asiatiche (cina in particolare) e ciò provocherà processi inflazionistici secolari. Difficile che i tedeschi mollino sull'inflazione...

 

[paziente]

Aggiungo le considerazioni dettate dalla mia esperienza.

Personalmente nella mia città ancora nulla di sostanziale si sta muovendo o meglio.
Nessuno vuole comprare alto e nessuno vuole vendere basso.
La situazione immobiliare è in stallo.

In tutto ciò c'è un alto tasso di invenduto e le agenzie immobiliari han visto tempi migliori.

Dalla rivista "commercio edile" rilevo una positività che nella mia realtà nn s'è ancora attuata

Cito:
"Ci siamo la ripresa è incominciata e i segnali posititvi ci son tutti. Le vendite del settore sono infatti stabilmente in crescita in tutti i settori... Unica nota negativa è la situazione dei pagamenti che si riafferma stabile con una percentualedi insoluti ferma al 64%"

Ora fare il mago e indovinare il futuro mi è difficile.
Sui Btpi son entrato su un forte movimento dei prezzi e ne son già uscito col mio guadagno, per la serie vendi guadagna e pentiti .

Se si ha fiducia sull'emittente imho saran un buon investimento, ma a lungo termine, mentre nel breve nn penso abbia ancora molta strada.
Ormai il mercato sta scontando uno scenario inflattivo che non è ancora reale.
Infatti il + di questo movimento sembra legato alla guerra valutaria in atto.
Fatto sta che di liquidità in giro ce n'è ancora, ma nessuno vuole tirarla fuori per paura di ritrovarsi in condizioni avverse.

Il rischio deflattivo è alto per cui faran di tutto per scongiurarlo e ciò provocherà inflazione.
Il problema è solo uno.
Non son stati ancora affrontati tutti i problemi, per cui nuove ricadute dell'economia ci potrebbero essere con ripercussioni anche sull'immobiliare.

In questa situazione son contento di avere immobili, perchè è una diversificazione del "portafoglio".
Ma allo stato attuale sto cercando di spostare gli investimenti in modo + mirato.
Eliminare tutti quelli che sono difficilmente affittabili per spostarmi su bilocali nelle zone centrali.
Un immobile nn affittato è una perdita nel portafoglio.

Per il resto condivido in pieno quel che dice Storm e sto uscendo dall'obbligazionario nostrano per spostarmi su altre valute.

Imho l'inflazione ci sarà e sarà pesante, penso solo che nn sia ancora il momento.

Ciao, ciao

 

[ricpast]

Lo scenario di forte inflazione nei paesi occidentali da qui ai prox 10 anni è un refrain che molti economisti stanno portando avanti da tempo.

I tassi reali negativi da oramai troppo tempo stanno preparando in effetti il terreno per qualcosa che potrebbe rivelarsi devastante....
In realtà molti accademici negli ultimissimi anni stanno mutando la visione non più tasso-centrica ma bensì: cino-centrica.

Ovvero: un scenario di fortissima inflazione si verificherà solo se i cinesi si stancheranno di produrci prodotti a basso costo in cambio di una scodella di riso.
E credo anch'io che prima o poi questo avverrà.
Forse non traumaticamente ma l'inflazione è bassa esclusivamente per questo motivo.

D'altronde anche la teoria economica nel tempo cambia e si adatta, non è una legge fisica o matematica.

I tassi contano fino ad un certo punto.

 

[ricpast]

durante i memorabili anni antecedenti la crisi ho visto finanziare protestati e si arrivava al 120% era un eccesso dovuto al basso costo del denaro.

No, era dovuto ad una errata percezione del rischio da parte degli istituti di credito.

I tassi bassi davvero ci sono da 18 mesi.
E le compravendite immobiliari sono iniziate a calare proprio circa 18 mesi fa.

Anche qs deve essere un segnale che ci deve portare a riconsiderare il ruolo dei tassi. Importantissimo, certo. Ma gli anni passati sono stati determinati solo da una errata percezione del rischio.

Questo valeva per i mutui come per i derivati.
Errata percezione del rischio.

La stessa che faceva comprare ad un coppia di precari una casa pagandola 3-4K euro/mq....

 

[porchetto]

ho un unico dubbio. Questa strada è già stata provata nel 2008. Sappiamo tutti come finì con il petrolio a 150 dollari e Trichet che alzava i tassi...
Ora mi sembra che ci si riprovi con le speculazioni su materie prime e paesi emergenti e l'euribor che lentamente si alza per ricapitalizzare le banche.
Io non credo che riusciranno nell'intento nel medio termine. Credo, tuttavia, come già detto in altro post, che più a lungo termine ci sarà una rivalutazione delle monete asiatiche (cina in particolare) e ciò provocherà processi inflazionistici secolari. Difficile che i tedeschi mollino sull'inflazione...

Trichet è un soggetto fuori dal mondo quando si avevano i prodromi della crisi e Bernanke azzerava i tassi Trichet ancora rialzava, stava percorrendo gli stessi errori che furono fatti nella crisi del 27. Ci siamo salvati perchè per fortuna gli errori del passato ci insegnano.

Aggiungo le considerazioni dettate dalla mia esperienza.

Personalmente nella mia città ancora nulla di sostanziale si sta muovendo o meglio.
Nessuno vuole comprare alto e nessuno vuole vendere basso.
La situazione immobiliare è in stallo.

In tutto ciò c'è un alto tasso di invenduto e le agenzie immobiliari han visto tempi migliori.

Dalla rivista "commercio edile" rilevo una positività che nella mia realtà nn s'è ancora attuata

Cito:
"Ci siamo la ripresa è incominciata e i segnali posititvi ci son tutti. Le vendite del settore sono infatti stabilmente in crescita in tutti i settori... Unica nota negativa è la situazione dei pagamenti che si riafferma stabile con una percentualedi insoluti ferma al 64%"

Ora fare il mago e indovinare il futuro mi è difficile.
Sui Btpi son entrato su un forte movimento dei prezzi e ne son già uscito col mio guadagno, per la serie vendi guadagna e pentiti .

Se si ha fiducia sull'emittente imho saran un buon investimento, ma a lungo termine, mentre nel breve nn penso abbia ancora molta strada.
Ormai il mercato sta scontando uno scenario inflattivo che non è ancora reale.
Infatti il + di questo movimento sembra legato alla guerra valutaria in atto.
Fatto sta che di liquidità in giro ce n'è ancora, ma nessuno vuole tirarla fuori per paura di ritrovarsi in condizioni avverse.

Il rischio deflattivo è alto per cui faran di tutto per scongiurarlo e ciò provocherà inflazione.
Il problema è solo uno.
Non son stati ancora affrontati tutti i problemi, per cui nuove ricadute dell'economia ci potrebbero essere con ripercussioni anche sull'immobiliare.

In questa situazione son contento di avere immobili, perchè è una diversificazione del "portafoglio".
Ma allo stato attuale sto cercando di spostare gli investimenti in modo + mirato.
Eliminare tutti quelli che sono difficilmente affittabili per spostarmi su bilocali nelle zone centrali.
Un immobile nn affittato è una perdita nel portafoglio.

Per il resto condivido in pieno quel che dice Storm e sto uscendo dall'obbligazionario nostrano per spostarmi su altre valute.

Imho l'inflazione ci sarà e sarà pesante, penso solo che nn sia ancora il momento.

Ciao, ciao

Carissimo tieni conto che il mercato immobiliare oltretutto è un mercato locale (questo è qualcosa che voglio aggiungere ai miei appunti nell'altro 3d, è un'osservazione interessante) le grandi città (roma e milano avanti a tutte) anticipano e il resto segue.
ad un certo momento ci sarà una ripresa delle compravendite e poi dei prezzi a seguire.

Ormai il mercato sta scontando uno scenario inflattivo che non è ancora reale.
Il mercato mobiliare è molto più veloce e come dici anticipa uno scenario inflattivo, proietto gli scenari che si vanno appalesando nel mercato finanziario per predire lo scenario del mercato immobiliare
, nel seguito del post anche tu individui le motivazioni di una ripresa inflattiva.

No, era dovuto ad una errata percezione del rischio da parte degli istituti di credito.

I tassi bassi davvero ci sono da 18 mesi.
E le compravendite immobiliari sono iniziate a calare proprio circa 18 mesi fa.

Anche qs deve essere un segnale che ci deve portare a riconsiderare il ruolo dei tassi. Importantissimo, certo. Ma gli anni passati sono stati determinati solo da una errata percezione del rischio.

Questo valeva per i mutui come per i derivati.
Errata percezione del rischio.

La stessa che faceva comprare ad un coppia di precari una casa pagandola 3-4K euro/mq....

RIC mi sono spiegato male il problema, almeno per le sensazioni che ho provato io in quegli anni,

con i tassi bassi comunque anche prima del 2008 le banche spingevano a tavoletta sui mutui perchè avere dei ritorni soddisfacenti dagli impieghi. l'industria all'epoca non assorbiva praticamente nulla dell'offerta di credito.

 

[porchetto]

roberto io conosco il ciclo economico dello stato.... mi illumini sul ciclo di cui parli tu??? che intendi per "pedere il seme del denaro"??? grazie


(ne parli nel primo post nell'ultimo rigo)

ho copiato il post dell'amico luisepe mi piaceva l'immagine da lui data, anche se sinceramente non l'ho capita.

lui dice che il rendimento dell'immobile (con la fatica che ci va messa nell'affitto) non è appagante se non si può tenere conto di un recupero di un'inflazione abbondante.