ciao
per il forum che hai segnalato , anche un orologio rotto ci prende due volte al giorno :-)
secondo me occorre distinguere gli acquisti fatti per prima casa da quelli fatti come investimento
sono a mio avviso due cose completamente diverse, comprare casa per viverci non è come comprare per investimento. quello degli immobili è un mercato speciale, in cui influiscono aspetti psicologici importanti.
1) acquisto come investimento
si fa per diversificare e quindi si diversifica in ogni momemto
ma se si conoscono i cicli meglio. In questo momento chi compra per investimento vede l'immobile come bene rifugio
te lo immagini uno con parecchi titoli di stato come si sente ora ? se diversifica si sentirà meglio e l'immobiliare è solo una delle componenti della diversificazione, un investimento è sbagliato se non si pesano in modo adeguato i rischi e le opportunità. come si fa a sapere a priori se un investimento è buono?
In realtà non esiste un mercato immobiliare, non c’è nessun mercato al mondo sul quale il fair value emerge nel breve termine e rimane prevedibile, i mercati tengono conto delle emozioni, non il fair value degli asset, questo è scritto e dimostrato in un’ampia letteratura in tutto il mondo.
vi sono poi anche tendenze generali come l'aggregarsi in grandi centri e lo svuotamento di piccole realtà e questo influisce nei prezzi, ecco perchè potremo assistere ad una discesa dei prezzi in certe realtà e contemporaneamente ad una tenuta o salita in altre ( come Roma o Milano ) Cioè l'andamento dei prezzi sarà a macchia di leopardo.
ma comprare piu' spesso significa vendere la propria casa per sostituzione, se i prezzi sono scesi, è sceso anche il prezzo di acquisto e viceversa.
2) acquisto come prima abitazione
La gente compra per abitare, raramente per investire, è il fine di oltre il 90% delle transazioni
abitare costa anche se non acquisti e in affitto a Milano ti può costare anche il 4% o piu' del valore dell'immobile e questo importo va comparato con una parte della rata del mutuo. perchè una parte ? perchè il mutuo è composto da due voci ( capitale e interessi ) e a meno che il capitale non lo si voglia in regalo va comparata la quota interessi del mutuo con l'affitto, ecco perchè la gente comprerebbe quando ne ha bisogno la casa senza aspettare i cicli, perchè andando in affitto si ridurrebbero le possibilità future di acquisto ( ad eccezione di chi invece rimane in casa con i genitori che ha convenienza economica ma perde parte della vita piena ) La gente si fa due calcoli vede che il mutuo è comparabile all’affitto, e se la banca glielo concede, apre un mutuo, cosa che implicitamente farebbe se decidesse di andare in affitto, la sostanza non cambia, se non a livello psicologico. Dicono che il mutuo è tombale ma in realtà poi finisce, mentre l'affitto quello si che è tombale per tutta la vita.
c'è la credenza popolare che dice che le case non perdono mai valore, lo dice chi non sa fare bene i conti, ma allo stesso tempo questa credenza frena la discesa dei prezzi, chi compra, al 90%, lo fa per abitarci,In un paese dove l’inflazione ufficiale è sempre sopra il 2% ( ma quella reale almeno il 4% ) accendere un mutuo è uno dei migliori investimenti che si possa fare, se la rata iniziale è oculata, se si hanno dei soldi da parte e un mutuo ragionevole, se si è trovato quello che si cerca e ci si puo' permettere allora si compra e si vive felice.
In questo momento le compravendite sono frenate dal credito che non viene concesso, non dalla voglia di comprare che c'è sempre.
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