[1966]

Come considerate l'idea di acquistare oggi un immobile abitativo che verrebbe affittato ad un rendimento lordo del 4.3% per un periodo minimo di 5 anni e poi messo in vendita?
Il rapporto di 4.3% comprende tutti i costi di acquisto, trasferimento proprietà e start up.

[ricpast]

come fai ad affittare per 5 anni?
contratto a canone concordato 3+2?

[1966]

Intendo dire che vorrei comprare e non vendere prima dei 5 anni per i noti motivi fiscali, passati i 5 anni prendere in considerazione l'idea di vendere, anche direttamente al conduttore.
La domanda nasce per il fatto che un mio amico vorrebbe affittare l'alloggio da me (se lo compro) e magari comprarlo in un futuro. Il canone che avremmo concordato sarebbe quello che ho indicato in percentuale.
Aggiungo che l'immobile in questione a me piace indipendentemente dall'esito di una vendita tra 5 anni o meno.
Vorrei un parere se finanziariamente una operazione di questo tipo può essere considerata valida o no.

[ricpast]

Originalmente inviato da 1966

Intendo dire che vorrei comprare e non vendere prima dei 5 anni per i noti motivi fiscali, passati i 5 anni prendere in considerazione l'idea di vendere, anche direttamente al conduttore.
La domanda nasce per il fatto che un mio amico vorrebbe affittare l'alloggio da me (se lo compro) e magari comprarlo in un futuro. Il canone che avremmo concordato sarebbe quello che ho indicato in percentuale.
Aggiungo che l'immobile in questione a me piace indipendentemente dall'esito di una vendita tra 5 anni o meno.
Vorrei un parere se finanziariamente una operazione di questo tipo può essere considerata valida o no.

Per giudicare la bontà FINANZIARIA dell'operazione i dati che ci dai non sono sufficienti...
Ma non lo sono nemmeno per giudicare la bontà ECONOMICA dell'operazione....

Apri un mutuo?
L'immobile è prima casa?
In quale scaglione IRE rientri?

[AranciaMeccanica]

Originalmente inviato da ricpast

Per giudicare la bontà FINANZIARIA dell'operazione i dati che ci dai non sono sufficienti...
Ma non lo sono nemmeno per giudicare la bontà ECONOMICA dell'operazione....

Apri un mutuo?
L'immobile è prima casa?
In quale scaglione IRE rientri?

e la percentuale indicata è netta o lorda????

[1966]

Originalmente inviato da ricpast

Per giudicare la bontà FINANZIARIA dell'operazione i dati che ci dai non sono sufficienti...
Ma non lo sono nemmeno per giudicare la bontà ECONOMICA dell'operazione....

Apri un mutuo?
L'immobile è prima casa?
In quale scaglione IRE rientri?

Originalmente inviato da AranciaMeccanica

e la percentuale indicata è netta o lorda????

Grazie per l'interessamento

Non apro mutuo
Non è prima casa
27%
La percentuale è lorda, calcolata sul costo completo di acquisto (prezzo, notaio, start up)

[ricpast]

Originalmente inviato da 1966

Grazie per l'interessamento

Non apro mutuo
Non è prima casa
27%
La percentuale è lorda, calcolata sul costo completo di acquisto (prezzo, notaio, start up)

Bene.

Quindi dall'importo complessivo annuo lordo che prendi devi togliere:

a) 27% di IRE (poi fai il calcolo con il 20% della eventuale cedolare secca)
b) ICI (è seconda casa)
c) altre spese annue a carico della proprietà (spese condominiali tipo assicurazione immobile, forfettario ecc)

A quel punto avrai il netto ricavo in valore assoluto sul quale puoi calcolarti il rendimento netto annuo in %.

Nelle spese iniziali hai considerato il 10% tra imposte registro e catastali una tantum?

[1966]

Originalmente inviato da ricpast

Bene.

Quindi dall'importo complessivo annuo lordo che prendi devi togliere:

a) 27% di IRE (poi fai il calcolo con il 20% della eventuale cedolare secca)
b) ICI (è seconda casa)
c) altre spese annue a carico della proprietà (spese condominiali tipo assicurazione immobile, forfettario ecc)

A quel punto avrai il netto ricavo in valore assoluto sul quale puoi calcolarti il rendimento netto annuo in %.

Nelle spese iniziali hai considerato il 10% tra imposte registro e catastali una tantum?

Si ho contato il 10% di registro e catastali.
Per il rendimento avrei ipotizzato di dividere per due, ottenendo cosi uno spannometrico 2.15% netto. In realtà credo dovrebbe essere un poco di più ma mi terrei prudente. Nulla di eccezionale si intende, ma dovrei ottenere una cedola mensile indicizzata ed un capitale facciale anch'esso indicizzato.
Mi sento tentato di fare questo investimento nella speranza che la crisi immobiliare volga al termine nei prossimi 5 anni, a quel punto potrei sperare di vendere con un buon gain.
Pensate possa valerne la pena? Ci vedete delle falle in questa strategia?
Naturalmente nessuno ha la sfera di cristallo, solo voglia di condividere e studiare un caso concreto.

[ricpast]

Originalmente inviato da 1966

Si ho contato il 10% di registro e catastali.
Per il rendimento avrei ipotizzato di dividere per due, ottenendo cosi uno spannometrico 2.15% netto. In realtà credo dovrebbe essere un poco di più ma mi terrei prudente. Nulla di eccezionale si intende, ma dovrei ottenere una cedola mensile indicizzata ed un capitale facciale anch'esso indicizzato.
Mi sento tentato di fare questo investimento nella speranza che la crisi immobiliare volga al termine nei prossimi 5 anni, a quel punto potrei sperare di vendere con un buon gain.
Pensate possa valerne la pena? Ci vedete delle falle in questa strategia?
Naturalmente nessuno ha la sfera di cristallo, solo voglia di condividere e studiare un caso concreto.

Mi pare di capire quindi che il "vero guadagno" di tale investimento lo vedi nel valore dell'immobile che immagini si rivaluterà nel giro di 5 anni.

L' "affare" non lo vedi quindi tanto nel rendimento annuo netto; in effetti un 2, 3% netto è ottenibile forse con qualche conto deposito.

Il ragionamento ci può stare ed in effetti, la "ciccia" dell'investimento immobiliare risiede nella capacità di rivendere l'immobile ad un prezzo decisamente più alto di quanto si è acquistato più che nel rendimento annuo.

Il punto è che la bontà dello specifico investimento che ti riguarda non è per noi valutabile perchè è strettamente funzione delle caratteristiche intrinseche dell'immobile:

- città in cui si trova;
- zona della città;
- altri inquilini del condominio (se è un appartamento)
- prospettive della zona e della città
- ecc
- ecc

queste caratteristiche è probabile che nessuno del forum le possa conoscere per esperienza diretta.

[AranciaMeccanica]

in più in caso di locazione, tenere sempre conto del rischio mora del conduttore e successive spese legali