[fiodani]

Buongiorno, scrivo perchè abbiamo acquistato all'asta circa un mese fa un appartamento con giardino, oggetto di un'esecuzione immobiliare e ci troviamo ora in una situazione direi incresciosa. Spero che possiate darci un parere e che ls nostra esperienza possa poi essere d'aiuto ad altri lettori.
Gli esecutati si sono dichiarati subito disponibili a lasciare l'immobile entro 60 giorni dall'asta e pertanto abbiamo avviato con loro una specie di percorso di collaborazione, incontrandoci già in due occasioni, in cui però sono venute fuori delle pretese che a noi sembrano inappropriate. L'appartamento ha un giardino, "piantumato con essenze erbacee e arboree" (come viene indicato nella perizia) e l'ex proprietario ritiene che, essendo queste piante e alberelli un "abbellimento" da lui fornito, debbano essere oggetto di una trattativa privata tra noi. La sua richiesta è di 10.000 euro e comprende la sua "buona volontà" di lasciare l'appartamento quanto prima e senza danneggiamenti. Noi questi due ulivi e due palme glieli lasceremmo pure, ma il problema (a suo dire) sarebbe che il suo giardiniere dovrebbe entrare in giardino con una scavatrice e rischierebbe di devastare non solo terreno e impianto di irrigazione ma anche la fossa biologica condominiale e il pozzo perdente che sono sistemati proprio nel mezzo del giardino! Vai a capire chi risulterà poi responsabile di tali danni,lui che poi sarà irreperibile o noi che ci ritroveremmo una fossa biologica danneggiata e un condominio inferocito!
Pur avendo dichiarato le nostre perplessità al riguardo, non gli abbiamo ancora dato una risposta, soprattutto per timore che si possa interrompere questa "collaborazione" che li porterebbe fuori da casa nostra nel giro di un mese. Abbiamo però chiesto un parere al custode giudiziario, che ritiene tali pretese inammissibili visto che pertinenze e accessori sono stati periziati e pertanto hanno contribuito a formare il valore del bene che noi abbiamo pagato. Ovviamente, l'avvocato degli esecutati pensa il contrario e li sta incoraggiando ad insistere con noi al riguardo.
Ancora, sono entrati a far parte di questa improbabile trattativa, le tende da sole, l'impianto d'allarme e la cassaforte murata, che, pur non essendo periziati, a rigor di logica dovrebbero essere quegli accessori che caratterizzavano l'appartamento nel momento in cui l'abbiamo visitato e non sono propriamente cose mobili che potrebbero essere portate via senza danni.

Come dovremmo proseguire secondo voi? Probabilmente non avremmo dovuto incontrarli, ma ormai il guaio è fatto e io sarei dell'idea di fare un ultimo tentativo di accordo offrendo loro 5.000 euro per le tende, l'allarme e la cassaforte nonchè come rimborso forfettario per il giardino. Naturalmente si tratterebbe di un vero e proprio "pizzo", ma temo l'esacerbarsi della situazione con conseguente rinvio dell'uscita da casa, danni vari ed eventuali e relativa causa successiva..
Se poi non fosse possibile accordarsi così, chiederei al custode di intervenire ed, eventualmente, assumerei un legale.

grazie per aver letto un post così lungo e per l'attenzione che vorrete darci.

[angy2008]

La situazione seppur incresciosa rientra nella normalità delle aste quando l'immobile è occupato. Normalmente la liberazione dell'immobile dovrebbe essere a carico della procedura e quindi anche la tutela del bene fino alla liberazione ma le cose non vanno normalmente così.
Per le tende e l'impianto di allarme ritengo che non essendo evidenziati in perizia non sia certa la proprietà per il nuovo acquirente, mentre la cassaforte murata e le piante adulte è invece evidente che fanno parte dell'immobile non essendo asportabili senza danni.
Purtroppo finchè l'esecutato abita lì rimane difficile per il nuovo acquirente garantirsi da danni, è una cosa che dovrebbe fare il custode giudiziario che è responsabile della consegna del bene e qualora non ci sia il custode giudiziario la responsabilità rimane in capo all'esecutato/occupante.
Una lettera da parte di un legale per chiarire che verranno chiesti risarcimenti per danni o sottrazione di beni può intimorire/ammansire l'esecutato ma non è detto visto che in molti casi questi non hanno altro da perdere.
Ritengo che essendo un condominio ci siano anche delle pendenze per arretrati da pagare e che l'asta non riesca a coprirle, quindi ci sarebbe già un potenziale importo da rivalere sull'esecutato ma probabilmente non ci sono beni da aggredire.
L'alternativa è proseguire nella trattativa facendo presenti i valori delle cose e pagando solo al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile.

[fiodani]

Grazie per la chiara risposta.

Originalmente inviato da angy2008

Normalmente la liberazione dell'immobile dovrebbe essere a carico della procedura e quindi anche la tutela del bene fino alla liberazione ma le cose non vanno normalmente così.

Purtroppo finchè l'esecutato abita lì rimane difficile per il nuovo acquirente garantirsi da danni, è una cosa che dovrebbe fare il custode giudiziario che è responsabile della consegna del bene e qualora non ci sia il custode giudiziario la responsabilità rimane in capo all'esecutato/occupante.
Una lettera da parte di un legale per chiarire che verranno chiesti risarcimenti per danni o sottrazione di beni può intimorire/ammansire l'esecutato ma non è detto visto che in molti casi questi non hanno altro da perdere.

Innanzitutto, grazie per la risposta chiara ed esauriente.
Nel nostro caso, vi è un custode giudiziario che, peraltro, finora si è dimostrato piuttosto disponibile nei nostri confronti. In realtà non ci è chiaro il modo in cui avviene tale funzione di tutela, se, ad esempio, è tenuto a compiere un controllo finale (al momento della consegna delle chiavi) per verificare che la situazione dell'immobile non sia difforme da quella descritta in perizia. Oppure, è a lui che dovremmo riferire nel caso rilevassimo dei danneggiamenti nei giorni successivi?

[angy2008]

Originalmente inviato da fiodani

Grazie per la chiara risposta.



Innanzitutto, grazie per la risposta chiara ed esauriente.
Nel nostro caso, vi è un custode giudiziario che, peraltro, finora si è dimostrato piuttosto disponibile nei nostri confronti. In realtà non ci è chiaro il modo in cui avviene tale funzione di tutela, se, ad esempio, è tenuto a compiere un controllo finale (al momento della consegna delle chiavi) per verificare che la situazione dell'immobile non sia difforme da quella descritta in perizia. Oppure, è a lui che dovremmo riferire nel caso rilevassimo dei danneggiamenti nei giorni successivi?

se il custode giudiziario si è dimostrato sinora disponibile potete fargli presenti i problemi che state avendo con l'esecutato e lui dovrebbe prendere i provvedimenti che riterrà opportuni a tutela del bene, rimane sempre valido però quello che ho scritto nel post precedente